日前，住建部和外管局聯(lián)合發(fā)出外資“限購令”，分別對境外個(gè)人和機構在華購樓置業(yè)做出明確限制。此舉無(wú)疑將中國樓市的調控態(tài)勢進(jìn)一步拉高。

　　早在２００６年７月，建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布過(guò)“限外令”，次年，房地產(chǎn)被列為外商投資的“限制”行業(yè)。此次“限外令”的推出，則對外資的具體套數和置業(yè)領(lǐng)域做出明確限制。

　　最新數據顯示，中國金融機構９月外匯占款新增２８９６億元，創(chuàng )下近八個(gè)月以來(lái)的新高。近期，熱錢(qián)通過(guò)外資企業(yè)的形式流入地產(chǎn)市場(chǎng)的規模有所放大。商務(wù)部數據顯示，今年１至１０月，全國房地產(chǎn)領(lǐng)域實(shí)際使用外資額同比猛增４８．０４％，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。外商投資以普通住宅為主，旅游地產(chǎn)增長(cháng)較快，對國內樓市的介入正在向二、三線(xiàn)城市蔓延。

　　在某種情況下，資本控制往往成為一國管理流入資金的政策工具。上世紀９０年代巴西、智利等都實(shí)施過(guò)資本管制措施，今年以來(lái)，印尼、韓國和泰國等國已對熱錢(qián)的涌入實(shí)施了一些限制性措施。

　　從外資目前在一線(xiàn)城市整體置業(yè)的微弱占比來(lái)看，此次限外令對整體需求應該影響不大，更多是在顯示政府堅定調控的姿態(tài)，以及對國際熱錢(qián)的警示作用。問(wèn)題是境外基金現在一般不會(huì )直接在境內購房，而是通過(guò)收購企業(yè)股權的形式間接購買(mǎi)物業(yè)，對以開(kāi)發(fā)和投資參股形式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。

　　事實(shí)上，限外令是將國際熱錢(qián)當作“購買(mǎi)”環(huán)節的買(mǎi)家來(lái)規管，但不少外資仍可潛行入境，如采用項目收購，甚至通過(guò)地下錢(qián)莊等途徑進(jìn)入中國樓市的“開(kāi)發(fā)”環(huán)節，而這又剛好不在“限外令”的限制范圍之內。

　　外資還可以利用離岸交易等方式輕而易舉進(jìn)入內地樓市。新版限外令發(fā)布不到一周，一宗境外機構收購上海大宗物業(yè)的交易就以離岸交易的方式成交。交易雙方均為境外公司，據稱(chēng)標的金額在９億元人民幣，不僅不受?chē)鴥认尥饬畹南拗�，還可以合理避稅。

　　如此看來(lái)，境外資金以股權轉讓、離岸交易、向二三線(xiàn)城市滲透，包括以各種“曲徑通幽”的方式向中國樓市的“開(kāi)發(fā)”環(huán)節“嵌入”，顯然就是在與新版“限外令”的監管方向和范圍反向而行，也在考驗有關(guān)部門(mén)的監管應變能力。（為知名財經(jīng)專(zhuān)欄作家 鐘 林）