商業(yè)銀行的壓力測試難以評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，但其對房?jì)r(jià)下跌30%的可容忍度誤導了市場(chǎng)預期。如果不超前認識到房貸風(fēng)險、房地產(chǎn)泡沫破滅對金融體系的沖擊及對經(jīng)濟的危害性，房貸風(fēng)險上升將演變?yōu)楫斍拔覈�銀行業(yè)面臨的最大風(fēng)險。

　　當前，我國銀行業(yè)正面臨七大風(fēng)險，其中最為嚴重的風(fēng)險是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。這是從日前銀監會(huì )發(fā)布的2009年年報中獲得的最新信息。因此，如何防范我國銀行業(yè)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，這個(gè)問(wèn)題更值得關(guān)注。

　　之所以這么講，是因為據銀監會(huì )的最新年報指出，截至2009年末，我國房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬(wàn)億元，同比增速達38.1%。其中，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能會(huì )加劇房貸風(fēng)險，或導致現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險上升，加上地方融資平臺貸款也隱藏較大風(fēng)險，這些現象預示了我國銀行業(yè)已面臨較大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　盡管近期國內部分商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了專(zhuān)項壓力測試，結果似乎頗為樂(lè )觀(guān)。但以筆者之見(jiàn)，這種壓力測試關(guān)注的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險基本上是個(gè)體的、靜態(tài)的，從國際上房地產(chǎn)泡沫導致金融危機的歷次情況分析，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險卻是整體的、動(dòng)態(tài)的。因此，我們只有從動(dòng)態(tài)的角度出發(fā)，才能真正洞悉或把握當今我國房地產(chǎn)信貸的整體或系統性風(fēng)險，才能防御由房地產(chǎn)信貸風(fēng)險可能引發(fā)的潛在金融風(fēng)險。

　　因為，房地產(chǎn)泡沫在沒(méi)有破滅之前，無(wú)論是政府還是企業(yè)及投資者都會(huì )認為房地產(chǎn)泡沫并不大，特別是認為房地產(chǎn)泡沫不會(huì )破滅。在我國，一些相當離譜的觀(guān)念仍在影響市場(chǎng)的預期，如土地具有完全的稀缺性、住房的剛性需求不會(huì )變化、北京等大都市因有全球購買(mǎi)者而住房房?jì)r(jià)不會(huì )下跌等。確實(shí)，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，很少有人會(huì )認識到這一泡沫破滅可能產(chǎn)生的巨大危害性。也就是說(shuō)，只有當房地產(chǎn)泡沫破滅導致了系統性風(fēng)險或金融危機后，人們才可能會(huì )“幡然醒悟”。

　　如今，有一種觀(guān)點(diǎn)相當流行，認為當今房地產(chǎn)信貸在整個(gè)銀行業(yè)信貸占比并不高，與發(fā)達國家相比仍有很大的增長(cháng)空間。需要注意的是，歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已逾百年歷史，但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有10多年的發(fā)展歷史，且這個(gè)市場(chǎng)具有一手房占主導的市場(chǎng)特征。如果房地產(chǎn)貸款對整個(gè)信貸占比高出歐美國家的話(huà)，這可能預示我國房地產(chǎn)市場(chǎng)早已過(guò)度發(fā)展。

　　據此觀(guān)察，分析當今我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，不僅要看房地產(chǎn)貸款所占整個(gè)銀行業(yè)信貸比重的高低，還要分析投資者購房的價(jià)格及融資的杠桿比率。

　　目前，銀監會(huì )要求各商業(yè)銀行進(jìn)行壓力測試，以觀(guān)察各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的承受容忍度。盡管這一壓力測試有助于我們更關(guān)注和警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，但這種測試仍是靜態(tài)的。在以投資為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jì)r(jià)波動(dòng)、按揭貸款利率特別是市場(chǎng)預期等因素變化都是動(dòng)態(tài)的，特別是商業(yè)銀行的壓力測試難以預估到市場(chǎng)預期的相應變化，也就是說(shuō)，壓力測試是無(wú)法預見(jiàn)到市場(chǎng)預期變化可能產(chǎn)生的市場(chǎng)結果。

　　這又引出另一個(gè)流行觀(guān)點(diǎn)，認為商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的壓力測試顯示它們對房?jì)r(jià)下跌的可容忍度為30%，因此，未來(lái)房?jì)r(jià)下跌幅度很可能落在30%區間內。問(wèn)題是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力測試揭示房?jì)r(jià)下跌的空間并不大，誤導大多數住房持有成本過(guò)低的投資者不愿出售住房。由此可見(jiàn)，國十條后不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“量跌價(jià)穩”，與這個(gè)預期不無(wú)關(guān)系。

　　除了市場(chǎng)預期始終處在動(dòng)態(tài)變化外，由于住房按揭貸款大多是中長(cháng)期貸款，所以住房信貸風(fēng)險的動(dòng)態(tài)性還體現在，這一風(fēng)險往往需要比較長(cháng)的時(shí)期內才能釋放或顯現出來(lái)。特別是近幾年來(lái)國內房?jì)r(jià)出現持續飆升，使得銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險看起來(lái)更低了，甚至有人認為房地產(chǎn)信用貸款是一塊“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。但是，從國際金融市場(chǎng)的發(fā)展歷史觀(guān)察，曾為發(fā)達國家的那些住房“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”先后出現了問(wèn)題，并產(chǎn)生危及全球的金融危機，以此觀(guān)察，我國肯定也不能例外。事實(shí)上，當前我國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大了，只是我們還不知道房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì )破滅、泡沫破滅對經(jīng)濟的沖擊與影響如何而已。

　　由上分析顯見(jiàn)，鑒于目前我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是動(dòng)態(tài)的，商業(yè)銀行的靜態(tài)壓力測試難以全面評估這一風(fēng)險。因此，監管部門(mén)應當密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的動(dòng)態(tài)變化，要超前認識到房地產(chǎn)泡沫破滅對金融體系的沖擊及對整個(gè)經(jīng)濟的危害性。否則，當房地產(chǎn)信貸的系統性風(fēng)險真正爆發(fā)時(shí)，我們將難以減小房地產(chǎn)泡沫的破滅對經(jīng)濟的重大沖擊。(中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容)