昨天海淀法院通報，因認定新國十條屬于“無(wú)法預見(jiàn)”的重大變化，法院判決解除張先生購買(mǎi)第三套房的合同，賣(mài)方須返還15萬(wàn)元購房定金。據悉，這是“新國十條”等房市調控政策頒布后，本市判決的首例第三套房買(mǎi)賣(mài)糾紛。

　　今年4月，北京市接連祭出重拳欲遏制房?jì)r(jià)，其中4月30日出臺的《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》最為嚴厲，《通知》提高了第二套住房貸款首付款比例，并暫停發(fā)放第三套住房貸款。這項被稱(chēng)為“新國十條”的政策出臺后，在本市部分法院掀起了一輪“毀約”潮，一些原計劃購買(mǎi)第三套房的購房者，因為無(wú)法取得銀行貸款紛紛提出解除合同。

　　今年4月12日，張先生與房主宋女士簽下合同，購買(mǎi)位于海淀區藍靛廠(chǎng)翠疊園的一套房屋，房屋成交總價(jià)為555萬(wàn)元，張先生計劃貸款200萬(wàn)元購買(mǎi)。第二天，他向宋女士支付了15萬(wàn)元定金。但就在張先生辦理貸款過(guò)程中，因“新國十條”出臺，無(wú)法得到銀行貸款。為此他起訴到法院要求解除與宋女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求對方退還定金。

　　庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結婚證，并拿出兩個(gè)房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區、朝陽(yáng)區各一套房產(chǎn)。房主宋女士雖然對此沒(méi)有異議，但她認為，兩人簽訂的合同真實(shí)有效，而且合同當中已經(jīng)約定，如果買(mǎi)房人貸款未獲批準或批準貸款數額不足，應補足購房首付款。因此不受新國十條中關(guān)于住房貸款的限制，應按合同執行。

　　法院審理認為，根據有關(guān)規定，張先生家庭住房套數已達兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。新政導致合同成立后客觀(guān)情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，是張先生在簽訂合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的，如果要求張先生繼續履行合同，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬(wàn)元。

　　>>法官釋案

　　此案判決結果參照行業(yè)慣例

　　此案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對銀行貸款未獲批準的情形做出了約定，但結合合同中其他條款以及房屋買(mǎi)賣(mài)行業(yè)的慣例來(lái)解釋?zhuān)�是指因買(mǎi)房人自身原因所導致的貸款未獲批準，而不是指任何原因所導致的貸款未獲批。因此法官提醒房屋買(mǎi)賣(mài)雙方：合同履行方式是合同的重要內容之一，如果合同簽訂后政策發(fā)生變化，導致合同履行方式無(wú)法實(shí)現或對一方當事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同。(記者王秋實(shí))