在房產(chǎn)糾紛中，逾期辦理房產(chǎn)證的情況占相當大比重，購房多年卻拿不到產(chǎn)權證的業(yè)主也不在少數。針對這一現象，房產(chǎn)糾紛專(zhuān)家、盈科律師事務(wù)所高級律師就開(kāi)發(fā)商的義務(wù)及購房者應注意的問(wèn)題專(zhuān)門(mén)答疑：

　　問(wèn)：開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證過(guò)程中有什么“協(xié)助義務(wù)”？

　　答：開(kāi)發(fā)商依據買(mǎi)賣(mài)合同負有的轉移所有權的義務(wù)通常被表述為“協(xié)助辦證義務(wù)”“協(xié)助辦理登記義務(wù)”，但并不意味該義務(wù)是一項附隨義務(wù)。不履行該“協(xié)助辦證義務(wù)”，導致購房人無(wú)法取得房屋所有權的，購房人可以合同目的落空為由解除合同�！皡f(xié)助辦證義務(wù)”的內容包括：辦備移轉登記前應由開(kāi)發(fā)商前行取得的文件，如測繪、權屬登記；在購房人申請辦證時(shí)，提供上述文件；依房管部門(mén)要求或合同約定，協(xié)助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；為實(shí)現登記辦證，應當由開(kāi)發(fā)商配合或履行的其他事項以及合同約定的應由開(kāi)發(fā)商承擔的其他辦證義務(wù)。

　　需注意的是，開(kāi)發(fā)商的“協(xié)助義務(wù)”到完成備案即告結束，因為具體審核及頒證是由房管部門(mén)來(lái)完成的，不受開(kāi)發(fā)商的控制，開(kāi)發(fā)商在約定期限內完成備案工作的，具體發(fā)證時(shí)間如超過(guò)約定期限，不屬于開(kāi)發(fā)商的責任，也不應當由其承擔違約責任。

　　問(wèn)：開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購房者是否可暫時(shí)中止給銀行還貸？

　　答：存在房產(chǎn)證逾期不能辦理的情況，業(yè)主有權要求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任，但不能因開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證而拒付按揭，這樣做既不合理也不合法。就法律關(guān)系而言，購房者與銀行是借貸合同關(guān)系、購房者與開(kāi)發(fā)商是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，兩者不能互相替代。

　　如果出現開(kāi)發(fā)商逾期辦證的情況，要由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔相應的違約責任，而與銀行沒(méi)有任何關(guān)系。業(yè)主可依據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及《合同法》的相關(guān)規定，要求開(kāi)發(fā)商賠償其損失。從法律上講，業(yè)主無(wú)權停止償還按揭款，否則要向銀行承擔借款合同中約定的違約責任。擅自停止支付按揭款，會(huì )對業(yè)主個(gè)人的信用指數產(chǎn)生深遠影響，尤其會(huì )對二次買(mǎi)房或今后用于其他用途的按揭貸款產(chǎn)生不必要的障礙。

　　問(wèn)：司法實(shí)踐中對開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證如何處理？

　　答：首先，有約定的從約定。如約定逾期辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商將按照房產(chǎn)交易總額的萬(wàn)分之二支付違約金。對于沒(méi)有約定的情況，則按如下原則：

　　如合同沒(méi)有辦證期限約定，辦證期限為90日內，預售房屋從房屋交付使用之日起算，現售房屋從合同訂立之日起算；如合同沒(méi)有約定逾期多久可以解約，購房者只有在開(kāi)發(fā)商逾期辦證超過(guò)一年方可解約；如合同沒(méi)有約定解約權的行使期限，法定期限為一年，自解除權發(fā)生之日起計算，逾期不行使的，解約權消滅；

　　如合同沒(méi)有約定逾期辦證違約金，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息的標準計算；開(kāi)發(fā)商支付的違約金不足以補償購房者實(shí)際損失的，應補償其差額；開(kāi)發(fā)商是否應承擔逾期辦證法律責任，視逾期原因而定，只有因開(kāi)發(fā)商自身原因導致所售房屋在約定或法律規定的期限內未能辦理房地產(chǎn)證時(shí)才承擔法律責任。(記者 舒靜 王薇)