過(guò)去20個(gè)月，香港樓價(jià)一路走高。盡管特區政府盡力平抑，但只見(jiàn)政府“出招”，不見(jiàn)樓市“退燒”，樓市陷入越治理越上漲的吊詭局面。

　　樓市不“退燒”

　　香港自2009年初走出金融海嘯低谷，樓市行情便一路看漲，其中“豪宅”價(jià)格漲得最為驚人。發(fā)展商為追求利潤，將中小型住房也包裝成“豪宅”出售，漲價(jià)風(fēng)逐漸殃及普通住宅市場(chǎng)。社會(huì )輿論疾呼，樓市有泡沫風(fēng)險。有1997年樓市崩盤(pán)教訓，特區政府對此十分警惕，2010年數度出手壓抑樓市炒風(fēng)。

　　4月21日，政府重拳推出“9招12式”調控政策，力求通過(guò)增加房產(chǎn)交易透明度打擊投機。香港住宅成交量應聲急挫。然而，新政出臺不到一個(gè)月，香港樓價(jià)又明顯恢復上升。

　　8月13日，特區政府多個(gè)部門(mén)聯(lián)手繼續推出調控政策，包括增加土地與住宅供應量、禁止炒賣(mài)一手樓花、提高住宅樓宇首付比例等等，力圖增加投機者成本。該政策周五公布，周末樓盤(pán)成交量即下降一半，8月16日港交所地產(chǎn)股全面下跌。但不到一周，房屋交易市場(chǎng)又一片紅火。

　　10月13日，特區政府推出新一期施政報告，提出一系列長(cháng)、中、短期的房屋措施，以期讓香港樓市持續健康平穩發(fā)展。再次令人費解的是，報告推出不到一周，香港樓市又完成兩宗內地客在西九龍區大手掃貨成交。其中，一名杭州人斥資5000萬(wàn)港元，買(mǎi)入2處豪宅，另一組溫州客則花費4000萬(wàn)港元，買(mǎi)入5個(gè)單位。

　　香港樓市“越規管越上漲”幾乎貫穿2010全年。每一輪樓市降溫政策推出不久，即被市場(chǎng)“消化”，房?jì)r(jià)漲得依然驚人。過(guò)去20個(gè)月，香港樓價(jià)急升47%。中型住宅價(jià)格只比歷史高位低5個(gè)百分點(diǎn)，豪宅價(jià)格已比1997年的高峰超出9%。

　　近日，美聯(lián)儲第二輪量化寬松政策(QE2)出臺之前，香港特首率一眾高官親上火線(xiàn)，警告大股熱錢(qián)恐將涌入，大聲勸諭市民入市要當心。但是行情如此熾烈，樓市能否理性？

　　難以改變的市場(chǎng)心理

　　其實(shí)，香港高樓價(jià)并非始于近年，而是一個(gè)長(cháng)期問(wèn)題。開(kāi)放自由的經(jīng)濟、特區政府的房屋政策、港元與美元的聯(lián)系匯率制度，既造成房地產(chǎn)業(yè)成為香港經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又造就了香港聞名于世的長(cháng)期高樓價(jià)。

　　然而，這一輪樓市爆高來(lái)得太過(guò)兇猛。熱錢(qián)被認為是超高樓價(jià)的直接推手。金融海嘯過(guò)后，多個(gè)經(jīng)濟體持續采取量化寬松政策，來(lái)自日本、俄羅斯，特別是中國內地的熱錢(qián)持續涌入香港。與此同時(shí)，香港利率維持在極低水平。兩廂作用令樓市愈加暢旺。

　　有媒體報道，僅去年前9個(gè)月，內地赴港投資移民投到香港房產(chǎn)上的資金高達37億港元。熱錢(qián)原本只拉高了“豪宅”價(jià)格，但發(fā)展商見(jiàn)有利可圖，把一些中型住宅也包裝成豪宅出售，炒風(fēng)從此殃及普通住宅。

　　壓抑炒風(fēng)必須動(dòng)搖市場(chǎng)的投機心理。然而，特區政府調控顯然并未對市場(chǎng)心理造成實(shí)質(zhì)影響。

　　例如，針對“9招12式”有香港媒體指出，政府已明言不準備就此立法，那么何來(lái)約束力；政府委托地監局監督執行，但該局不是執法機構，權力和資源有限，如何“巡查”執行？政府雖然采取措施，防止信貸過(guò)度，但是“地產(chǎn)商完全可能幫客戶(hù)找到其他的貸款方式”。

　　8月13日政府推出平抑樓市措施后，8月17日政府售賣(mài)2幅九龍市區地皮，被長(cháng)實(shí)集團以總價(jià)76.1億元購得，分別高出原價(jià)43.5%及98.3%，樓面地價(jià)每平方米近10萬(wàn)元，現場(chǎng)競投氣氛及成交價(jià)遠勝市場(chǎng)預期。香港專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司高層人士坦言，這正反映出，政府新推出的樓市調控措施未能改變市場(chǎng)的心理。

　　形成高樓價(jià)困境還有更深層的原因。香港近年投入在建房的資源和土地大量減少。以前，香港每年落成住宅量約有兩三萬(wàn)個(gè)，但是過(guò)去兩年的落成量每年平均只有8000個(gè)。

　　香港財政司司長(cháng)曾俊華坦言：“目前樓市正處于一個(gè)結合極低利率、大量流動(dòng)資金和供應偏低的異常情況�！�

　　警鐘又響

　　內地房地產(chǎn)業(yè)借鑒香港經(jīng)驗起步。炒作橫行，投機泛濫，這些香港樓市出現的問(wèn)題，已無(wú)一例外地出現在內地�，F在香港樓市高燒不退，長(cháng)期追隨香港模式的內地不能不提高警惕。

　　首先，香港樓市過(guò)于倚重市場(chǎng)。長(cháng)期以來(lái)，香港樓市是“一盤(pán)活水”，居者有其屋，收入很低的市民可以申請租住公屋。政府也資助修建居屋，以大約市值一半的價(jià)格賣(mài)給有一定財力，但不足以負擔商品房的“夾心層”市民。

　　然而1997年香港樓市崩盤(pán)，價(jià)格一路下滑，許多人淪為“負資產(chǎn)”，甚至跳樓自殺。當時(shí)政府修建的大量居屋，被認為是干擾市場(chǎng)的主要原因。2002年居屋無(wú)限期停建，“夾心層”置業(yè)被完全推向市場(chǎng)。

　　去年熱錢(qián)抬高樓市價(jià)格，香港社會(huì )傳出要求復建居屋，限制港外人士置業(yè)等規管呼吁。然而，政府多次表示，不愿介入自由市場(chǎng)，搞出另一次“負資產(chǎn)噩夢(mèng)”。

　　政府態(tài)度被市場(chǎng)解讀為不會(huì )“動(dòng)真格的”。于是，政府縱然開(kāi)始調控，也被輿論批評“反應慢半拍”，“9招12式”更被香港權威金融報紙直指為“虛招”。當地輿論指出，樓價(jià)是社會(huì )的基礎價(jià)格，與水電等性質(zhì)相同，當市場(chǎng)明顯失去理性時(shí)，不能放任市場(chǎng)調節。

　　其次，內地各地政府往往視香港為賣(mài)地增收的榜樣，但也應該看到，香港在賣(mài)地之后，付出了比賣(mài)地更多的努力。社會(huì )管理、物業(yè)管理，穩定與市場(chǎng)活力之間的關(guān)系方面，都要特區政府悉心處理。這些問(wèn)題與賣(mài)地增收聯(lián)系在一起，是必須一起考慮的責任，不能簡(jiǎn)單推給市場(chǎng)了事。對于仍然追隨香港模式的內地各地政府來(lái)說(shuō)，這也是亟待思考的一個(gè)課題。(王 昭)