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　　公屋，解決了三成香港市民的住房問(wèn)題。

　　政府免地價(jià)提供土地，實(shí)現公屋低租金向低收入居民提供；嚴格規定申請資格，嚴格進(jìn)行 管理，避免公屋濫用；通過(guò)出租商業(yè)設施和出售部分房屋，維持公屋正常運轉。

　　香港公屋相對成熟的運行機制，或能為內地正在探索中的公共租賃房提供一些借鑒。

　　政府免地價(jià)提供土地

　　低租金支持三成港人居住

　　搬入公屋，對很多香港市民來(lái)說(shuō)是人生的一件大事，他們形象地稱(chēng)之為“上樓”。

　　1973年，香港政府開(kāi)始推行十年建屋計劃，增加公屋數量，隨后又推出“居者有其屋”計劃，為一些收入不足以購買(mǎi)私人樓宇，又不合資格(或不愿意)入住公屋的市民提供“居者有其屋屋苑”，通稱(chēng)居屋。2003年，房委會(huì )決定無(wú)限期停建及停售居屋，目前剩余居屋只有約4000個(gè)單位。

　　香港的針對平民的房屋政策基本實(shí)現了租售并舉：一方面以政府出資建房為主，繼續提供公屋；另一方面以特惠折扣價(jià)(一般為市場(chǎng)價(jià)的50%左右)出售居屋，適當引入私營(yíng)企業(yè)參與建設，協(xié)助中低收入家庭和公屋租戶(hù)置業(yè)。

　　半個(gè)多世紀以來(lái)，無(wú)數個(gè)香港家庭都在力求實(shí)現“階梯上升”——小時(shí)候住在公屋，大學(xué)畢業(yè)后掙錢(qián)買(mǎi)居屋，再買(mǎi)商品房。截至目前，香港共有約73萬(wàn)套公屋住房，超過(guò)200萬(wàn)人租住其中，約占香港總人口的1/3。居屋單位則有超過(guò)30萬(wàn)個(gè)，住進(jìn)了1/6香港市民，其中約22萬(wàn)個(gè)單位價(jià)格低于200萬(wàn)元，是“夾心”市民理想的選擇。目前，在租住公屋輪候冊上等待入住公屋的家庭還有超過(guò)10萬(wàn)個(gè)，他們的平均輪候時(shí)間約為1.9 年。

　　經(jīng)過(guò)多年的改建、重建，現在香港的公屋大多是二三十層的大廈，主要分布在市區(包括香港及九龍)、擴展市區、新界和離島，公屋居民的人均居住面積也從最初的2平方米增加到現在的12平方米。

　　由于政府免地價(jià)提供土地和注資給房委會(huì )，公屋租金一直維持在較低水平。目前公屋的租金從220元至3370元不等，平均月租為1320元，租金水平約為同地區市場(chǎng)價(jià)的1/4。根據2007年特區政府推出的租金調整機制，公屋租金每?jì)赡隀z討一次，按照市民收入指數的變動(dòng)上下調整，真實(shí)反映公屋租戶(hù)家庭收入的變動(dòng)。

　　嚴格規定申請資格

　　濫用公屋可能面臨檢控

　　一個(gè)香港家庭從無(wú)房到入住公屋并不需要太復雜的程序，他們要做的基本上就是登記和等待。

　　特區政府房屋署設有一份“公屋輪候冊”，所有合資格的公屋申請都會(huì )依登記的先后次序排列在冊子上，房屋署嚴格依照輪候冊上的申請書(shū)編號及申請人所選擇的地區，依次辦理審查及配房手續。

　　對于申請人的資格審查，特區政府的規定非常詳細，甚至可以說(shuō)是繁瑣，足足有15個(gè)大項。任何市民在申請公屋之前，必須詳細對照自身條件。最關(guān)鍵的是，申請人及其家庭成員的每月總收入和總資產(chǎn)不得超過(guò)房委會(huì )規定的最高限額，該限額會(huì )按年修訂，申請人及家庭成員必須申報收入及提交雇用及薪金證明書(shū)。

　　今年3月底，房委會(huì )公布了2010至2011年度有關(guān)標準，申請入住公屋市民的收入和資產(chǎn)限額較上年度平均上升了1.2%和2.5%。以4口之家為例，家庭月收入限額由1.58萬(wàn)港幣調高至1.60萬(wàn)港幣，而家庭資產(chǎn)限額由37.5萬(wàn)港幣調高至38.4萬(wàn)港幣。據統計，香港一個(gè)4口之家月收入的平均數約為2.4萬(wàn)港幣。

　　“萬(wàn)千家庭輪候中，濫用公屋豈能容”，香港政府對公屋的管理非常嚴格。如果有市民被證實(shí)濫用公屋，除會(huì )被終止租約外，還可能面臨檢控。

　　除了分區租約事務(wù)管理處執行日常租約管制工作外，房屋署還成立了“善用公屋資源分組”，嚴格審查公屋住戶(hù)及申請市民的收入及資產(chǎn)申報，防止公屋被濫用。

　　公屋運營(yíng)環(huán)節

　　綜合運作，尚有盈余

　　縱觀(guān)香港的房屋政策，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于維持公平和穩定的環(huán)境，政府要確保土地供應充足，并提供配套的基建設施，既讓私營(yíng)物業(yè)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，同時(shí)也為沒(méi)能力租住私營(yíng)房屋的市民提供公屋。具體操作上，房屋政策事務(wù)由運輸及房屋局負責，公屋方面由房屋委員會(huì )(房委會(huì ))管理，房屋署為房委會(huì )的執行機關(guān)。

　　因為長(cháng)期奉行低租金政策，僅租金收入難以維系公屋運行。以2009年—2010年度為例，房委會(huì )公屋租金收入為99.23億港幣，薪水、維修、折舊等開(kāi)支為116.85億港幣，二者相抵尚“虧”17.62億港幣。目前，房委會(huì )主要通過(guò)兩種途徑補貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設施和非住宅設施，如商場(chǎng)、鋪位及停車(chē)場(chǎng)。二是通過(guò)各種自置居所計劃出售房屋，從中獲得可觀(guān)的盈余。此外，政府也會(huì )通過(guò)免費撥地、撥出資本和貸款提供資助。2010至2011年度，特區政府推行公屋政策的開(kāi)支預算為104億港幣，約占公共開(kāi)支總額的4.3%。

　　據統計，2009年—2010年度，房委會(huì )出租商業(yè)樓宇和資助自置居所兩項盈余合計為20.22億港幣，加上其他項目盈余，當年綜合運作盈余為3530萬(wàn)港幣。房委會(huì )估計，考慮出售剩余居屋的收益，下一年度綜合運作盈余可超過(guò)4億港幣。此外，截至今年3月底，房委會(huì )現金及投資結余已達575.977億港幣，預計到明年3月底，將增長(cháng)至610.279億港幣。這都為公屋政策的持續健康運行，提供了強有力的保障。(黃拯)