在北京市朝陽(yáng)區安華西里小區，有一個(gè)安靜的小旅館——家美豐旅館。據小區居民說(shuō)，這個(gè)旅館已經(jīng)在這兒有十多年了，然而前不久，住在這個(gè)小區里的兩位居民區對這個(gè)小旅館的產(chǎn)權提出了疑問(wèn)。
“地下一層是設備層，地下二層是人防設備，后來(lái)就是把地下一層的設備層和地下二層的這個(gè)人防層全部都成了一個(gè)旅館，辦上旅館了，就委托給私人辦旅館，所以這個(gè)我們現在享有的這個(gè)物權，我們是正式法定的權屬人，但是我們想不到這個(gè)權利，眼看就讓別人做了商業(yè)性的經(jīng)營(yíng)了，而且是私人商業(yè)性的經(jīng)營(yíng)�！�
家美豐旅館位于安華西里一區2號樓的地下室，像這樣的地下室在這個(gè)小區一共有三個(gè)，其他兩棟樓里的地下室都是用來(lái)停放了自行車(chē)，只有2號樓下面的地下室改做了旅館，據居民介紹，安華西里小區的房子原來(lái)都屬于公房，1992年進(jìn)行房改之后，房子產(chǎn)權才歸了個(gè)人。
“因為我們當時(shí)買(mǎi)房子的時(shí)候，給我們房產(chǎn)證的時(shí)候，它包括兩部分，一個(gè)是買(mǎi)房，就是我們住的實(shí)用面積，另外一個(gè)還要乘一個(gè)0.33，0.33部分實(shí)際上是公用的部分，包括什么，包括樓道、樓梯、電梯、地下室，還有樓外頭公用的場(chǎng)地，這些是屬于公用部分�！�
據家美豐旅館的老板介紹，家美豐旅館在2號樓的地下一共兩層，每層有500多平米、40個(gè)房間，由于安華西里小區緊臨著(zhù)三環(huán)路，附近還有一個(gè)安貞醫院，所以這兒客源還比較多，當聽(tīng)說(shuō)小區居民想要回旅館的所有權時(shí)，老板當然不會(huì )答應。
旅館老板：“產(chǎn)權誰(shuí)投資產(chǎn)權就是誰(shuí)的�！�
“這個(gè)產(chǎn)權可不是誰(shuí)投資，這個(gè)產(chǎn)權是人家�！�
旅館老板：“這個(gè)樓，這個(gè)樓設計的時(shí)候包括地下室誰(shuí)投資的，那肯定產(chǎn)權是投資單位的�！�
記者：“那后來(lái)業(yè)主買(mǎi)過(guò)去了？”
旅館老板：“他買(mǎi)的是地上部分，他如果說(shuō)是一個(gè)單位投資的，買(mǎi)了地上的，地下肯定是居民的�！�
記者：“咱們有產(chǎn)權證嗎？”
旅館老板：“那我不知道，這房屋不屬于我，我是使用者，不是產(chǎn)權者�！�
記者：“你是從哪里就是？”
旅館老板：“北京城市開(kāi)發(fā)建設集團的房子�！�
為了維護小區居民的利益，老楊和老張找了物業(yè)公司、找了街道辦事處，一共跑了十多個(gè)單位，找來(lái)找去也沒(méi)有一個(gè)滿(mǎn)意的答復，最后他們決定通過(guò)法院來(lái)解決此事，然而當他第一次來(lái)到朝陽(yáng)法院時(shí)，法官卻有不給他們立案。
“說(shuō)現在我們的法律依據不夠，打你也打不贏(yíng)，沒(méi)有法律依據啊�！�
記者：“他就說(shuō)光靠這個(gè)管理條例？”
“對，依據不夠，他說(shuō)你打還未必打贏(yíng)，他說(shuō)沒(méi)法律規定，他說(shuō)你得等《物權法》，《物權法》就明確規定，寫(xiě)的享有權這是整個(gè)，共有權享有，是這樣的�！�
法院當時(shí)之所以沒(méi)有給他們立案，是因為根據國務(wù)院物業(yè)管理條例的規定，小區業(yè)主對物業(yè)的共有部分，共有設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況只享有知情權和監督權，并沒(méi)有提到共有權，所以根據法官的意見(jiàn)，在等到十月一號之后，他們再次來(lái)到朝陽(yáng)法院，以物權法為依據立了案。
“那么《物權法》同樣對這個(gè)問(wèn)題就明確的規定，這就給老百姓做了一個(gè)挺有利的支持了，第72條，業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，這就是共有權，承擔義務(wù)，不得以放棄權利不履行義務(wù)�！�
老楊今年77歲了，他告訴記者，之前也曾經(jīng)試圖找律師，但是由于訴訟費太高，所以就放棄了，為了打官司，他買(mǎi)了很多物權法的書(shū)籍，只要看到報紙上有關(guān)物權法的文章，也都剪下來(lái)認真研究，他決定到開(kāi)庭的時(shí)候自己代理。
小區物業(yè)收停車(chē)費，地下室開(kāi)旅館，這兩種情況在北京都十分普遍，正因為這樣，剛剛看到的兩起案子都引起了大家的關(guān)注，而負責審理的法官認為，由于是第一次使用物權法，判決的時(shí)候會(huì )比較慎重，法院的具體審理結果，還要等一段時(shí)間才能知道，那么像這類(lèi)案件在物權法中間又是如何界定的呢？法律專(zhuān)家拿停車(chē)費的案子給我們進(jìn)行了分析。
“那么根據規定，《物權法》74條是區別了車(chē)位和車(chē)庫，那么車(chē)位指的是包括地面上一些，在地面上劃一條白線(xiàn)，有一個(gè)車(chē)位閘這種，這個(gè)《物權法》的規定是占用了業(yè)主的共有道路來(lái)修建的，這種車(chē)位都是歸業(yè)主共有的�！�
申教授介紹，即使停車(chē)位屬于業(yè)主共有，但是這也并不意味著(zhù)業(yè)主就可以無(wú)償的使用。
“歸業(yè)主共有，但是要平衡有車(chē)的人和沒(méi)車(chē)的人，因為這些可能要收一些費用，但是因為收的費用因為這個(gè)車(chē)位的所有權歸業(yè)主共有，所以收的費用也不再歸物業(yè)公司了，是歸業(yè)主共有�！�
和小區地面上的停車(chē)位相反，申教授認為小區地下的車(chē)庫應該歸開(kāi)發(fā)商所有。
“我理解的車(chē)庫就包括地上專(zhuān)門(mén)蓋了停車(chē)的房子，也包括地下的停車(chē)庫，那么一個(gè)可能沒(méi)有基于公攤，再一個(gè)最主要的原因，他是開(kāi)發(fā)商投入了開(kāi)發(fā)的成本，所以就歸開(kāi)發(fā)商所有，那么開(kāi)發(fā)商可以來(lái)租�！�
如何理解物權法
從專(zhuān)家的分析，告訴我們，實(shí)際上在物權法中間，小區地面停車(chē)位和地下車(chē)庫的所有權是有區別的，而即使歸業(yè)主所有的地面停車(chē)位，也不能無(wú)償使用，那么眼下我們小區的業(yè)主到底還要不要再交停車(chē)費了，這需要業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司進(jìn)行具體的交涉，看來(lái)物權法并不是包治百病的萬(wàn)能藥，對這部剛剛實(shí)施的法律，我們還有很多地方需要熟悉和掌握。
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