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　　1978年—2008年，中國的改革開(kāi)放已經(jīng)走過(guò)了30年的風(fēng)風(fēng)雨雨，中國從計劃經(jīng)濟過(guò)渡到市場(chǎng)經(jīng)濟。如果從1978年關(guān)于住房商品化理論探討開(kāi)始計算，中國的住房改革也經(jīng)歷了30年的歷程。有人說(shuō)，房改不僅僅被視為推動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)火車(chē)頭，更從心理上割裂了人們對計劃經(jīng)濟時(shí)代的依賴(lài)。

　　“房改的幾項舉措，可以用一架飛機的幾個(gè)構造來(lái)形容。房屋的商品化、市場(chǎng)化政策好比是飛機的兩個(gè)發(fā)動(dòng)機，金融政策對房地產(chǎn)改革的大力支持好比是飛機的燃料庫�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在接受網(wǎng)絡(luò )報記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。推薦閱讀滬深交易所禁止增持股份“窗口期”縮短為10天 神舟七號舉行出征儀式證監會(huì )要證交所上報融資融券方案 美國救市首批或僅批準1500億美元 質(zhì)檢總局澄清：未對酒企進(jìn)行抽查 匯金公司恐錯失最佳救市引導時(shí)機 改革大事記：1997年香港回歸 落馬人物：張海 聯(lián)想收購IBMPC

　　作為中國住房改革方案起草人之一，回顧這30年的房改之路，顧云昌感慨頗多，他說(shuō)：“我國房改從1978年就開(kāi)始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關(guān)于住宅建筑的一番講話(huà)開(kāi)始。這期間，曾進(jìn)行過(guò)無(wú)數次大大小小的房改會(huì )議，專(zhuān)家、學(xué)者們反復探討。1982年還在全國選擇四個(gè)中等城市做售房試點(diǎn)，但房改真正取得突破性進(jìn)展還是在1998年。1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，房改取得突破性進(jìn)展以后，老百姓個(gè)人的購房積極性得到充分發(fā)揮�！�

　　1978年—2008年，中國的改革開(kāi)放已經(jīng)走過(guò)了30年的風(fēng)風(fēng)雨雨，中國從計劃經(jīng)濟過(guò)渡到市場(chǎng)經(jīng)濟。從1978年關(guān)于住房商品化理論探討開(kāi)始，中國的住房改革也經(jīng)歷了30年的歷程。有人說(shuō)，房改不僅僅被視為推動(dòng)中國經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)火車(chē)頭，更從心理上割裂了人們對計劃經(jīng)濟時(shí)代的依賴(lài)。

　　我的紅“樓”夢(mèng)

　　居者有其屋，多少年，多少人，在為這個(gè)夢(mèng)想而努力，房子始終傾注著(zhù)人們的無(wú)限希冀與憧憬。千百年來(lái)，人們對住房的追求從未間斷。華裔學(xué)者杜維明曾把中國的住房比喻成一部最纏綿的紅“樓”夢(mèng)。

　　住房市場(chǎng)化改革在很大程度上改善了我國城鎮居民的住房條件。統計數據顯示：1978年，我國城鎮居民人均住房面積只有6.7平方米，到2007年年底，城鎮居民人均住房面積已達約28平方米。房改以來(lái)，人們買(mǎi)上了自己中意的商品房，不管是居住面積還是小區環(huán)境都有很大改善，生活質(zhì)量有了很大提高。

　　在北京市一些年代比較久遠的小區，現在依然可以看到筒子樓的身影，過(guò)道上碼放整齊的煤球，用廢舊木板搭成的簡(jiǎn)易儲藏室，嘈雜的公共廚房、水房，潮濕陰暗的過(guò)道，昏黃模糊的燈影……這些都是劉華兒時(shí)記憶里最清晰的生活畫(huà)面。

　　70年代出生的劉華小時(shí)候和哥哥、父母在筒子樓里居住，直到她上了初中，家里的居住條件才稍微好一些。單位給父親分了一套兩居室的帶獨立洗手間的房子，雖然只有60平方米，位置比較偏僻，交通也不是很方便，但比起原來(lái)一家四口擠在不到40平方米的筒子樓里，條件改善了很多。劉華至今還記得搬進(jìn)新家的當天晚上，一家人很奢侈地到餐館慶祝，她更是興奮得幾乎一夜沒(méi)睡。后來(lái)，家里又花錢(qián)把這套房子買(mǎi)了下來(lái)，劉華還記得當時(shí)父親很開(kāi)心地對她說(shuō)“咱們也是有產(chǎn)階級了”。

　　事實(shí)上，在福利分房時(shí)期，對一個(gè)普通工薪家庭來(lái)說(shuō)能在退休前分得一套60平方米左右的房子已經(jīng)很不容易了，而一旦兒女成家，就只能與父母擠住在一起，三代同屋的住房現象普遍存在于眾多家庭之中。

　　1994年，劉華的哥哥要結婚，但是他所在單位效益不好，享受不到福利分房，住房問(wèn)題一下子成了讓全家人頭疼的大事。家里只好把客廳隔出一小間讓劉華住，這樣的狀況一直持續到小侄子的出生，本來(lái)就狹小的空間這時(shí)顯得更加擁擠，后來(lái)父母將正在住的舊公房出售后的錢(qián)加上單位補貼的一部分錢(qián)，在花鄉附近買(mǎi)了一套三居的大房子�！胺孔訉挸�了許多，小區環(huán)境也比以前有了很大的改善，生活質(zhì)量也提高了，父母和哥哥現在還在那里住著(zhù)�！眲⑷A說(shuō)。

　　顧云昌表示，住房的市場(chǎng)化改革，大大釋放了城市居民長(cháng)期被壓抑的住房需求，原來(lái)一直等待福利分房的職工都轉向了商品房，加快了我國以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，而群眾的居住條件也相應得到了明顯的改善。但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，越來(lái)越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤讓投資者們蜂擁而至，房?jì)r(jià)也隨之飛速上升，房?jì)r(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓再一次望房興嘆。

　　2007年第九屆中國(北京)國際住宅與建筑科技展覽會(huì )上，一位戴著(zhù)“房奴”二字枷鎖的特殊參觀(guān)者引起了觀(guān)眾的注意，這個(gè)建筑師出身的梁克剛也成了多家媒體爭相報道的人物。同為房奴的彭先生告訴記者，高房?jì)r(jià)催生下的房奴們?yōu)榧尤胗蟹恳蛔逍辛�，付出了生活質(zhì)量大大下降的代價(jià)，再也不敢輕易炒老板的魷魚(yú)，放棄了娛樂(lè )、旅游，天天盯著(zhù)銀行是否漲息，一有風(fēng)吹草動(dòng)便提心吊膽，擔心生病、失業(yè)……神經(jīng)總是繃得緊緊的，“我2002年在北京通州買(mǎi)了一套兩室一廳的二手房，從姐姐和朋友那里東拼西湊了首付款，自己目前月薪在5000元左右，每個(gè)月除去2000元左右的房貸，沒(méi)剩下多少錢(qián)，以前的休閑娛樂(lè )基本上都沒(méi)有了，滿(mǎn)腦子都是掙錢(qián)，和愛(ài)人結婚都兩年了，也沒(méi)能好好出去旅游過(guò)�！�

　　1997年，中國個(gè)人住房按揭貸款金額不到200億元，但2005年，這一數字已經(jīng)達到1.6萬(wàn)億元，僅僅8年時(shí)間，就增加了近80倍，而與之伴隨的是越來(lái)越壯大的房奴隊伍。

　　泡沫——房地產(chǎn)非理性發(fā)展之痛

　　任何一項改革，都難以達到絕對的完美。我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也出現了許多問(wèn)題。巨大利益驅使下的盲目囤地、擴張，商品房供給中高檔豪華住宅過(guò)多，中低價(jià)位普通住宅偏少，房地產(chǎn)業(yè)脫離1998年房改方案中以經(jīng)濟適用房為主體的供給模式的初衷，城市地價(jià)重構和整個(gè)城市房?jì)r(jià)的高漲嚴重超越了中低收入家庭購買(mǎi)力等等。這些問(wèn)題嚴重影響了人們的生活，也為房地產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展投下了陰影。

　　而上世紀90年代初海南房地產(chǎn)的泡沫事件，成為我國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中永遠無(wú)法磨滅的記憶。

　　短短幾年時(shí)間，總人數不過(guò)160萬(wàn)的海島上竟然出現了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這些公司只有少數是真正在蓋房子，而大部分人都在玩一個(gè)“擊鼓傳花”的古老游戲，這個(gè)“花”就是地皮。

　　據相關(guān)資料顯示，1992年海南省的房地產(chǎn)投資額高達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的50%，僅�？诘姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就多達800萬(wàn)平方米，而相應的地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元一畝飆升至600多萬(wàn)元一畝，短短一年時(shí)間竟漲了好幾十倍。

　　據《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》統計，1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。

　　海南地價(jià)的瘋狂飆升，使越來(lái)越多投資者懷揣著(zhù)金錢(qián)與發(fā)財夢(mèng)來(lái)此一搏。土地成了他們的搖錢(qián)樹(shù)，不擇手段拿地成了他們發(fā)財的制勝法寶。由于投機性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經(jīng)被轉了好幾道手。

　　然而，游戲終歸是游戲，泡沫終究要破滅。聰明者選擇提前抽身，離開(kāi)這場(chǎng)游戲，而其他一些意猶未盡者仍在僥幸等待著(zhù)在鼓槌停下來(lái)之前將“花”傳給下一位。

　　1993年6月23日，當最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時(shí)，鼓槌突然毫無(wú)征兆地落下。當天，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀(guān)調控意見(jiàn)》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

　　一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱戛然而止。

　　顧云昌告訴記者，目前市場(chǎng)上發(fā)展比較好的一些大地產(chǎn)商像潘石屹、馮倫，他們的第一桶金就是在海南撈到的，由于當年能較早意識到市場(chǎng)的泡沫，他們選擇了及早抽身，所以沒(méi)有受到房地產(chǎn)泡沫破滅的沖擊。房地產(chǎn)業(yè)迅速非理性的發(fā)展導致了海南房地產(chǎn)泡沫的迅速形成及破滅，海南房地產(chǎn)泡沫事件為房地產(chǎn)商和當地政府都敲響了警鐘。

　　時(shí)隔15年之后，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次面臨轉變。2005年到2007年之間中國樓市的熱鬧景象自2007年下半年開(kāi)始轉入冷淡，樓市的低迷態(tài)勢已經(jīng)持續半年之久，居高不下的房?jì)r(jià)在國家政策的干預下逐步回歸理性，居者有其屋的夢(mèng)想正在一步步變成現實(shí)。

　　風(fēng)雨兼程——30年房改之路

　　住房制度改革之前，我國實(shí)行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實(shí)物分配制度。但是，居住者每月交納的少量房租遠遠不能解決政府每年對房屋的管理、維修費用。隨著(zhù)大量知青的返城，住房需求量又進(jìn)一步加大，國家不得不再次投入更多的人力、物力在住房建設上，住房成為壓在政府肩上的沉重財務(wù)負擔。

　　●1978年9月，中央召開(kāi)的城市住宅建設會(huì )議傳達了鄧小平的一次重要談話(huà)，講話(huà)中試探性地提出解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。

　　●1980年4月2日，鄧小平就住宅問(wèn)題再次發(fā)表重要講話(huà):“城鎮居民個(gè)人可以購買(mǎi)房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售�？梢砸淮胃犊�，也可以分期付款，10年、15年付清�！�

　　●1980年6月，中共中央、國務(wù)院正式允許實(shí)行住房商品化政策，自此揭開(kāi)了中國城鎮住房制度改革的序幕。

　　●1982年國務(wù)院在煙臺、蚌埠、常州、沙市設立了四個(gè)城市售房試點(diǎn)。

　　●1994年7月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》，開(kāi)啟了城鎮住房制度正式改革之路。

　　●1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件明確指出全國城鎮從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

　　●1999年8月，國務(wù)院關(guān)于《轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)的通知》。

　　●2005年3月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》(國“八條”)，強調要高度重視穩定住房?jì)r(jià)格。

　　●2006年5月，國務(wù)院辦公廳《轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國“六條”)，強調要切實(shí)調整住房供應結構，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。

　　●2007年3月5日，十屆全國人大五次會(huì )議開(kāi)幕會(huì )上，國務(wù)院總理溫家寶指出：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著(zhù)重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。

　　●2007年8月，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，指出要進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機制。

　　●2008年，國務(wù)院總理溫家寶在2008年政府工作報告中明確提出，抓緊建立住房保障體系。

　　我國關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見(jiàn)，從1978年到2008年，我國關(guān)于住房制度的改革經(jīng)歷了整整30年。30年的房改之路，雖然伴隨著(zhù)風(fēng)風(fēng)雨雨，但依然取得了可喜的成效。

　　2005年到2007年之間中國樓市的熱鬧景象自2007年下半年開(kāi)始轉入冷淡，樓市的低迷態(tài)勢已經(jīng)持續半年之久，居高不下的房?jì)r(jià)在國家政策的干預下逐步回歸理性。