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　　核心提示：

　　近日，北京市國土局局長(cháng)魏成林在《違反土地管理規定行為處分辦法》培訓班上表示，政府不會(huì )對小產(chǎn)權房的問(wèn)題持法不責眾的態(tài)度，肯定會(huì )制定并采取各種辦法進(jìn)行解決，魏成林說(shuō)據他所知，目前國土資源部正在研究各類(lèi)土地違法問(wèn)題的處理辦法，其中包括小產(chǎn)權房問(wèn)題。之前的十一月份，國土資源部副部長(cháng)鹿心社接受專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，第一，小產(chǎn)權房不符合我國現行法律規定，不受法律保護。第二，要采取行之有效的措施，嚴禁小產(chǎn)權房進(jìn)一步發(fā)展。第三，要深入研究，分類(lèi)分析，采取針對性措施，化解歷史形成的小產(chǎn)權房問(wèn)題。

　　國土資源部負責人在回答記者關(guān)于農村集體土地流轉問(wèn)題的時(shí)候，明確指出“不得改變集體土地的所有權，不得改變農業(yè)用地的使用用途，不得侵害土地承包經(jīng)營(yíng)權人的合法權益”。這標志著(zhù)我國在解決小產(chǎn)權住房問(wèn)題上，回旋空間將進(jìn)一步縮小。

　　所謂小產(chǎn)權房，是指鄉村基層政權組織或者村民自治組織，在沒(méi)有獲得建設用地許可證的情況下，將本來(lái)屬于集體所有的土地，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并且由鄉村基層政權組織或者村民自治組織向購房人頒發(fā)產(chǎn)權證的城市郊區住房。近些年來(lái)，隨著(zhù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，城市住房需求矛盾越來(lái)越突出。一些城市郊區集體經(jīng)濟組織從中發(fā)現了商機，他們將集體所有土地用于修建住房，出售給本村居民之外的其他居民。這種行為既違反了我國土地管理法，也違反了我國的城市房地產(chǎn)管理法和農村土地承包法，是一種典型的不法行為。但是，由于這些住房?jì)r(jià)格相對較低，因而深受購房人的青睞。

　　雖然國務(wù)院住房建設管理部門(mén)三令五申，要求各級地方政府加快處理小產(chǎn)權住房問(wèn)題。但由于牽涉面廣，許多地方政府在處理這一問(wèn)題的時(shí)候縮手縮腳，甚至陽(yáng)奉陰違。這就使得小產(chǎn)權住房在部分地區呈蔓延趨勢。

　　事實(shí)上，解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題，并不像判定其是否合法這么簡(jiǎn)單。這里既涉及到了各方的利益，同時(shí)也涉及到了相關(guān)法律、部門(mén)規章之間的協(xié)調問(wèn)題。簡(jiǎn)單地認定小產(chǎn)權房一概不合法而要進(jìn)行處罰既可能損害了購房人的合法利益，同時(shí)也可能會(huì )浪費社會(huì )的資源。只有把小產(chǎn)權住房區分為符合城鄉規劃法要求的小產(chǎn)權住房和不符合城鄉規劃法要求的小產(chǎn)權住房，才能在尊重歷史的基礎上妥善地解決這一問(wèn)題。在城鄉規劃法許可范圍之外，建造的所謂小產(chǎn)權住房，非但現在不能給予合法身份，就是將來(lái)也不可能被國家的法律所承認。對這一類(lèi)小產(chǎn)權房應本著(zhù)集體經(jīng)濟組織與購房人共同承擔責任的方式，妥善處理歷史遺留問(wèn)題。

　　筆者認為解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題要從三點(diǎn)考慮：首先，應當以解決小產(chǎn)權住房為契機，加快編制城鄉規劃，由國土資源部在全國建立分片包干責任制，在系統整理吸收各地城市規劃方案的基礎上，編制全國的城鄉規劃總體方案，為我國城鎮化發(fā)展繪制藍圖，為我國新農村建設奠定基礎。

　　其次，住房建設部應當在充分調研的基礎上，科學(xué)編制我國住房建設規劃，并且嚴格依照建筑法和房地產(chǎn)管理法的規定，對全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行治理整頓。允許農村集體經(jīng)濟組織成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者房地產(chǎn)合作社，將農村集體經(jīng)濟組織的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下滑，這是整治我國房地產(chǎn)行業(yè)、限制少數大型壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、禁止房地產(chǎn)領(lǐng)域不正當競爭的最好時(shí)機。住房建設部應當及時(shí)出手，在全國范圍內清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，并且把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設施工企業(yè)有效的整合在一起，徹底理順?lè )康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節的權利義務(wù)關(guān)系，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商站在利益的頂端，不斷地侵蝕建筑承包施工單位和廣大消費者的利益。

　　第三，各級地方政府在發(fā)展經(jīng)濟的過(guò)程中，應當逐漸地擺脫路徑依賴(lài)，不能把房地產(chǎn)作為帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)或者龍頭產(chǎn)業(yè)，而應該以滿(mǎn)足居民基本住房需求為管理目標，徹底廢除土地征收征用制度，不允許借助于“土地級差”牟取暴利，不允許以土地儲備的方式，圈占農村集體經(jīng)濟組織土地，損害農民的利益。

　　總之，國有土地管理部門(mén)應當做好城鄉規劃；住房建設部門(mén)應當管好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；各級地方政府應當擺脫傳統的發(fā)展模式，充分尊重農村集體經(jīng)濟組織土地所有權，禁止以征收征用的方式廉價(jià)剝奪農民的土地收益。對業(yè)已存在的農村小產(chǎn)權住房應當一分為二：凡是符合城鄉規劃法的住房一律頒發(fā)所有權證；凡是不符合城鄉規劃法的住房，或者雖然符合城鄉規劃法的要求、但違反建筑法或者房地產(chǎn)管理法規定的住房，則區分情況制定處理方案。不符合城鄉規劃法的住房一律就地拆除，但政府應當為購房人提供基本的居住條件；符合城鄉規劃法、但違反建筑法或者房地產(chǎn)管理法的住房，則分別按照建筑法或者房地產(chǎn)管理法的規定加以處理。

　　尊重農村集體經(jīng)濟組織土地所有權，是解決小產(chǎn)權住房的基礎和前提；因勢利導，允許農村集體經(jīng)濟組織從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是化解矛盾的根本之道；逐步完善城鄉規劃，加快社會(huì )主義新農村建設，科學(xué)實(shí)現我國城鎮化，是克服歷史遺留問(wèn)題的基本思路。(喬新生 作者系中南財經(jīng)政法大學(xué)社會(huì )發(fā)展研究中心主任、教授)