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　　12月21日國辦發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，這是國務(wù)院在短短兩個(gè)月時(shí)間之內，出臺的第七項有關(guān)房地產(chǎn)穩定發(fā)展的公共政策。

　　就針對性而言，《意見(jiàn)》是10月份以來(lái)，中央政府出臺的一系列房地產(chǎn)公共政策中，最準確地診斷了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的病狀和病因�！兑庖�(jiàn)》不僅細化了保障性住房的建設計劃，放開(kāi)了改善性住房的二套房貸政策，大幅度減免交易的營(yíng)業(yè)稅，更重要的，第一次在中央政策層面提出要合理調整房地產(chǎn)的價(jià)格，并對房地產(chǎn)未來(lái)的重組和洗牌可能引發(fā)的信用風(fēng)險在政策層面給予防范，將成為未來(lái)主導中國房地產(chǎn)洗牌和變局的重要文件。

　　其實(shí)，研判中國房地產(chǎn)面臨的困局，我們認為，在供求規律和產(chǎn)業(yè)生命周期的作用下，房地產(chǎn)目前顯示的數據表明，在價(jià)格高企和空置率屢創(chuàng )新高的情況下，中國房地產(chǎn)業(yè)的變局已經(jīng)提前到來(lái)：

　　首先，供求拐點(diǎn)已經(jīng)出現。經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)的供求狀況發(fā)生了極大的改變，我國人均住房面積2007年已經(jīng)達到28平米，很多城市的住房自有率遠超國際水平，比如北京的住房自有率2007年就已達75%。更重要的，按照《意見(jiàn)》的規劃，未來(lái)三年，還要建750萬(wàn)套的低收入家庭的保障性住房，每年130萬(wàn)套的經(jīng)濟適用房。因此，住房的“饑渴型”需求已成歷史，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩已經(jīng)出現。

　　其次，產(chǎn)業(yè)的生命周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展期，特別是2005年以來(lái)，三年的非理性暴漲期透支了房地產(chǎn)的平穩發(fā)展周期，促使房地產(chǎn)直接從高速發(fā)展硬著(zhù)陸進(jìn)入調整周期。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均居住面積達到30到35平米之后，房地產(chǎn)將告別快速發(fā)展期，而2007年人均28平米的數字已經(jīng)基本接近數字“拐點(diǎn)”，無(wú)論是否發(fā)生金融危機，周期調整必然到來(lái)。

　　再次，政策的邊際效應拐點(diǎn)已經(jīng)出現。近期中央和地方出臺很多刺激經(jīng)濟的政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)交易乏振的局面并未改變。而這一切癥結的根源在于房地產(chǎn)業(yè)無(wú)視供求規律的改變和產(chǎn)業(yè)周期的自然調整而固守高房?jì)r(jià)所致，而地方政府與房地產(chǎn)之間的千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)系更讓開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的政策力度有不現實(shí)的期待。所以，即使目前徹底放開(kāi)二套房貸，都很難阻止價(jià)格的自然回落。

　　從這個(gè)角度而言，《意見(jiàn)》的意義與其說(shuō)救急措施，毋寧說(shuō)是引導房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)變局的長(cháng)遠之舉�！兑庖�(jiàn)》提出“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”，可謂一語(yǔ)中的。而地方政府出于自身利益，采取行政干預的手段阻止降價(jià)的行為，顯然無(wú)助于房地產(chǎn)的周期性調整，反而可能因為資金鏈的最終斷裂，錯失調整時(shí)機，引發(fā)大規模的爛尾樓和開(kāi)發(fā)商倒閉事件，最終將風(fēng)險傳導到金融系統。

　　就政策的未來(lái)關(guān)愛(ài)而言，面對高達1.36億平米的空置面積和達9000億元的資金缺口，中央政府無(wú)疑會(huì )事先預防可能引發(fā)的風(fēng)險。因此，期待徹底放開(kāi)二套房貸不現實(shí)，停建保障性住房的可能基本沒(méi)有。最好的選擇無(wú)疑是順應市場(chǎng)規律，調整價(jià)格無(wú)疑是一個(gè)多贏(yíng)的出路和選擇。

　　這樣，通過(guò)政策的主動(dòng)引導和價(jià)格的自然回落，一方面對開(kāi)發(fā)商采取“分類(lèi)信貸”政策，促使信譽(yù)不高和開(kāi)發(fā)能力不強的開(kāi)發(fā)商被兼并重組，避免大面積爛尾樓的出現和對銀行系統的沖擊。另一方面，積極探索地方政府的收入之源，從體制上改變地方政府對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，切斷地方政府和房地產(chǎn)的利益關(guān)系，讓房地產(chǎn)完成自身的調整周期，真正回歸民生。