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　　提 要

　�。ū本┦校┏�陽(yáng)區崔各莊鄉何各莊村，一個(gè)北五環(huán)邊的千人小村，與798藝術(shù)園區隔路相望。多年來(lái)，村民們靠出租房屋“吃瓦片”維持生計，隨著(zhù)大量流動(dòng)人口涌入，村莊基礎設施、公共服務(wù)不堪重負。2007年10月，何各莊村委會(huì )充當“中介”，租下8處民房改造后轉租。與宅基地換房不同，由于房屋權屬沒(méi)變，村民租金收入有了長(cháng)遠保證。1年后，十七屆三中全會(huì )再次明確了農民可以出租、轉包等形式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，農村宅基地依法享有用益物權。何各莊村“代租民房”之路走通了。

　　2009年，春。何各莊村。

　　位于小村口的李唐千秋畫(huà)廊餐廳，人聲鼎沸。一個(gè)中年漢子站在院門(mén)外，笑盈盈地看著(zhù)進(jìn)出的客人。

　　這是一處古色古香的院子，青灰色的磚墻，朱紅色的木門(mén)。

　　胡宗祿沒(méi)想到，把房子交給村委會(huì )代管后，原本的出租大院變成了高級餐廳。作為房東，他一分錢(qián)沒(méi)往里投，每年輕輕松松就能拿到大筆租金。

　　煙頭不覺(jué)中已燙手。胡宗祿有點(diǎn)走神。

　　● 租房度日

　　一到冬天，胡宗祿就得早起。

　　北風(fēng)呼呼響，他裹緊大衣，開(kāi)始挨家挨戶(hù)敲租戶(hù)的門(mén)。

　　“咚咚咚”……直到屋里有人答應，他才轉而去敲下一家。

　　胡宗祿說(shuō)，平房院沒(méi)暖氣，租戶(hù)都是用炭爐取暖。為了怕他們煤氣中毒，他就這樣挨家挨戶(hù)地敲門(mén)。

　　有時(shí)，連租戶(hù)都煩了,甚至勸胡宗祿別再大清早就攪人美夢(mèng)。

　　胡宗祿聽(tīng)是聽(tīng)了，但門(mén)還是繼續敲，“萬(wàn)一出事呢？”

　　那時(shí)的胡宗祿不到40歲，350平方米的院子被隔成10多間房。他住兩間，其他出租。

　　何各莊村，全村面積2700畝，村民301戶(hù)，戶(hù)籍人口千余人。由于是北京市第二道綠化隔離帶建設區，村里大半土地種上了綠化林，村民們可種的地少了，收入來(lái)源主要靠租房。

　　水泥地、白粉墻，一張床、一盞燈，不足10平方米的小屋，沒(méi)有廁所，沒(méi)有暖氣，甚至連窗簾都沒(méi)有。

　　“租這樣的房子圖得就是便宜�！贝迕裉锸缜逭f(shuō)，村里的出租房基本都是這樣，每個(gè)月租金150元左右，“房子面積大點(diǎn)的，趕好了能租個(gè)200元�！�

　　雖然平均每月有上千元房租收入，但村民們沒(méi)覺(jué)得日子過(guò)得有多輕松。

　　“房子沒(méi)人租吧，得四處去招人。房子真要租出去了，房里的取暖、用電安全就得上心�！碧锸缜灏庵�(zhù)手指數租房的煩心事兒�！斑@些都不說(shuō)，每到月頭月底，還得挨戶(hù)去要房租。一不留神人跑了不說(shuō)，還把家具一塊卷走，你說(shuō)氣不氣人！”

　　● 違章之亂

　　不過(guò)為了賺錢(qián)，甭管多累心，這房子還得接著(zhù)租。

　　胡宗祿記得，進(jìn)入新世紀，越來(lái)越多的外來(lái)人員來(lái)村里租房。村民自家的房子租完了，就開(kāi)始搭違章房。

　　紅磚墻、預制板，一間、兩間、三間……沒(méi)幾天工夫，原本規矩的大院，變成了大雜院。

　　沒(méi)多久，這些在自家院子里蓋的房也租完了。村民開(kāi)始拆院墻，向院外擴，嚴重時(shí)村里的一些小路都被堵死了。

　　村委會(huì )曾有一個(gè)統計，當時(shí)平均每家有近10間出租房，年房租收入1.5萬(wàn)元。

　　2005年前后，看著(zhù)村里的違章房越來(lái)越多，村里的環(huán)境越來(lái)越亂，村委會(huì )開(kāi)始挨家挨戶(hù)宣傳政策，按照“紅本”(宅基地使用權證)查違章。

　　“你拆人房就是斷人財路，這活兒能好干嗎？”提起當年查違章的經(jīng)歷，村干部們大多不愿再提。

　　一些村民反映，在關(guān)系最僵的時(shí)候，村干部家門(mén)口常被人弄來(lái)一堆垃圾，窗戶(hù)也被村里孩子當作靶子。

　　盡管如此，村委會(huì )對于違章房的態(tài)度很堅決，拆。因為村里明白，如果這些違章房不拆，沒(méi)幾年村子就沒(méi)樣了。

　　可村民們并沒(méi)有想那么遠。在2006年初的新一屆村委會(huì )選舉中，老主任落選了�？粗�(zhù)老主任下臺，村干部們也琢磨，難道在解決違章房、滿(mǎn)足村民利益訴求的道路上，就沒(méi)有雙贏(yíng)的好辦法么？

　　● 代租民房

　　天上掉餡餅了。

　　2006年年中，胡宗祿聽(tīng)說(shuō)村委會(huì )決定出資租下村民的大雜院，再統一改造成四合院后，向外整體出租。這意味著(zhù)，房子所有權還是村民自個(gè)兒的，村委會(huì )不僅出錢(qián)對房屋翻新，還按年給村民租金。

　　讓村民們沒(méi)想到的是，最先提出這個(gè)想法的是一個(gè)外村人，叫吳運濤。

　　2003年，他租下村里的一片果園，在園子里和妻子一起開(kāi)了家西餐廳。幾年間，果園餐廳已成為周邊外籍人士的聚會(huì )地點(diǎn)，生意紅紅火火。

　　一個(gè)巴掌拍不響，促使這個(gè)想法變?yōu)楝F實(shí)的還得有一個(gè)人。

　　2006年年初，村委會(huì )老主任落選后，村委會(huì )副主任田興走馬上任。他發(fā)現，多年的“瓦片經(jīng)濟”，導致近7千人涌入何各莊，是村民總數的6倍多。社會(huì )治安、環(huán)境衛生等問(wèn)題隨之而來(lái)，打架斗毆、入室搶劫時(shí)有發(fā)生。

　　人口、資源、環(huán)境的矛盾，使得田興和其他村干部，每天都忙于協(xié)調村里用水、用電、垃圾處理、治安防控等問(wèn)題，周而復始。

　　2006年年中，鄉里召開(kāi)半年工作會(huì )，介紹朝陽(yáng)區在流動(dòng)人口管理中的新經(jīng)驗。在會(huì )上，田興學(xué)到了一句話(huà)——“以房管人、以業(yè)控人”。

　　既然是以房管人，那就得從房子上想辦法。

　　從鄉里回來(lái)后，田興立刻召集村干部開(kāi)會(huì )。經(jīng)過(guò)討論，村里初步?jīng)Q定把村民的平房院都改造成二層小樓，一樓出租，二樓自住。

　　這是當時(shí)很流行的村莊改造模式。最大的好處是，在改善村容村貌同時(shí)，可以有效控制居住人口，同時(shí)保證村民收益不受影響。

　　就當村里信心滿(mǎn)滿(mǎn)準備行動(dòng)時(shí)，卻遭到了吳運濤的強烈反對。

　　“如果把村民的房子都改成小樓，那何各莊就毀了�！痹陂_(kāi)餐館之前，吳運濤做過(guò)一段時(shí)間的裝潢設計工作，替一些外國人改造老四合院。

　　憑借多年的從商經(jīng)驗，吳運濤認為，何各莊村被綠地環(huán)繞，人口不多，環(huán)境清靜。村委會(huì )多年來(lái)大力控制違章，使村子的脈絡(luò )基本保持著(zhù)原貌，在北京近郊實(shí)屬難得。再加上離798藝術(shù)區不遠，漸漸匯集的30多家畫(huà)廊和創(chuàng )作工作室，讓村子里的商氣漸旺。

　　“如果能把村民們的大雜院集中起來(lái)，統一改造成四合院后再向高端客戶(hù)出租，那租金可能翻好幾番啊�！�

　　萌生這個(gè)想法后，吳運濤開(kāi)始利用各種機會(huì )，向身邊的朋友、店里的客人、藝術(shù)區的藝術(shù)家咨詢(xún)方案的可行性。

　　雖然大家對房屋權屬、資金籌集等問(wèn)題有著(zhù)種種擔心，但有一點(diǎn)卻驚人一致，大家都愿意租套四合院住一住。

　　2006年秋天的一個(gè)午后，吳運濤拿著(zhù)寫(xiě)好的可行性報告找到田興。整整7個(gè)小時(shí)的激烈爭論后，田興點(diǎn)頭了，“畢竟這是大伙兒祖祖輩輩生活的村子，真拆了，舍不得�！�