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　　《物權法》自2007年10月1日施行以來(lái)，涉及建筑物區分所有權和物業(yè)服務(wù)的糾紛案件數量不斷增加。建筑物的專(zhuān)有部分和共有部分怎么確定？車(chē)庫、車(chē)位問(wèn)題如何解決？如何處理“住改商”糾紛？物業(yè)糾紛如何化解？最高人民法院近日出臺了《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》，并將于今年10月1日起正式施行。兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，記者就此采訪(fǎng)了最高人民法院有關(guān)負責人。

　　外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分

　　問(wèn)：如何認定專(zhuān)有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵問(wèn)題，司法解釋對此作出了怎樣的規定？

　　答：司法解釋從現實(shí)生活出發(fā)規定，除了建筑物內住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，專(zhuān)有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當列舉，即車(chē)位、攤位等。

　　實(shí)踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分，如建筑區劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒(méi)有規定，合同也沒(méi)有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。

　　因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專(zhuān)門(mén)作出了兜底性的規定。滿(mǎn)足下列兩個(gè)條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。

　　確保車(chē)庫車(chē)位“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”

　　問(wèn)：車(chē)位、車(chē)庫爭議是建筑物區分所有權糾紛案件的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，司法解釋是如何處理此類(lèi)問(wèn)題的？

　　答：車(chē)位、車(chē)庫緊張是目前普遍存在的問(wèn)題，這主要是由于我國客觀(guān)存在的土地資源稀缺所導致的人地矛盾。司法解釋在《物權法》第74條第1款規定框架內，著(zhù)重解決如何認定建設單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”問(wèn)題。

　　如果建設單位已經(jīng)按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫與專(zhuān)有部分的比例，將車(chē)位、車(chē)庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關(guān)“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。其原因在于，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買(mǎi)專(zhuān)有部分的時(shí)候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿(mǎn)足”。否則，將有可能出現特定業(yè)主對車(chē)位、車(chē)庫提出過(guò)度主張。車(chē)位、車(chē)庫糾紛的處理是一個(gè)極其復雜的問(wèn)題，司法解釋的規定還有些原則，但思路是明確的。在審判實(shí)踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關(guān)案件。待審判實(shí)踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問(wèn)題、新情況作出單行批復。

　　“住改商”利害關(guān)系業(yè)主范圍劃在本棟建筑物之內

　　問(wèn)：當前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對此作出了怎樣的解釋性規定？

　　答：按照《物權法》第77條規定，“住改商”行為的合法性需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據此，《物權法》第77條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據�！段餀喾ā肥┬泻�，在實(shí)踐中有做法是按照多數決定來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)。這既沒(méi)有法律依據，也違反了《物權法》第77條的立法目的。

　　針對這種情況，司法解釋特別規定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持�！白「纳獭笔菍ψ≌�法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個(gè)便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認定標準，避免條件模糊帶來(lái)適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。

　　此外，實(shí)踐中確實(shí)有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無(wú)限制泛化，司法解釋另外規定，其應證明利害關(guān)系的存在。

　　擴充物業(yè)公司應承擔義務(wù)的依據范圍

　　問(wèn)：實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同的約定內容一般較為簡(jiǎn)單，在產(chǎn)生糾紛的時(shí)候，當事人對如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)經(jīng)常發(fā)生爭議，司法解釋對此有何規定？

　　答：為更好維護業(yè)主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔義務(wù)的依據范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規規定、相關(guān)行業(yè)規范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡義務(wù)的依據。

　　根據《物業(yè)管理條例》第2條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔的義務(wù)主要是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡義務(wù)所做的規定并不會(huì )額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。

　　本報記者 白 龍