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　　相關(guān)報道：北京郊區萬(wàn)余棟生態(tài)大棚內建別墅面臨強拆(圖)

　　“拆！”一聲令下，北京市通州區國土局、張家灣鎮農委、城管、治安巡防等部門(mén)共200余人于5月31日聯(lián)合行動(dòng)，100余棟在耕地上蓋起來(lái)的“逸仙種植園”違規農家別墅群被徹底鏟倒。而與此同時(shí)，北京市一萬(wàn)余棟同類(lèi)型的農業(yè)生態(tài)別墅也都面臨著(zhù)同樣的命運。

　　今年4月，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責�！皯�該說(shuō)，‘農業(yè)生態(tài)別墅’的出現有規避法律和政策的嫌疑。它將帶來(lái)很多難以解決的法律問(wèn)題，造成諸多不穩定因素�！睂Α稗r業(yè)生態(tài)別墅”現象始終關(guān)注的北京市昌平區人民法院法官崔亮近日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。

　　變相房產(chǎn)開(kāi)發(fā)破壞耕地

　　幾年前，北京市提出興建現代都市農業(yè)的構想，于是一些地方開(kāi)始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農業(yè)生態(tài)園。一棟棟房屋在農地上拔地而起，然后再被開(kāi)發(fā)商以對外出租的形式租賃給當地村民以外的人，通常一租就是幾十年，這樣的房子就稱(chēng)之為“農業(yè)生態(tài)別墅”。

　　隨著(zhù)農村小產(chǎn)權房糾紛不斷，也促使人們把目光轉移到“農業(yè)生態(tài)別墅”上。與小產(chǎn)權房相比，農業(yè)生態(tài)別墅有著(zhù)先天的政策“優(yōu)勢”，開(kāi)發(fā)商往往強調他們是在建設生態(tài)農業(yè)園，表明這項開(kāi)發(fā)符合政策要求。與此同時(shí)，“農業(yè)生態(tài)別墅”只租不賣(mài)，也不違反國家禁止農村宅基地買(mǎi)賣(mài)和嚴禁破壞耕地的規定，而被占地的農民每年也可領(lǐng)到一筆數目相對可觀(guān)的補償金。

　　“農業(yè)生態(tài)別墅”的出現有規避法律和政策之嫌�！拔覈鴮Ω�地實(shí)行的是嚴格保護，耕地轉為建設用地有著(zhù)嚴格的審批手續，而‘農業(yè)生態(tài)別墅’一般在規劃圖紙上，標明的是配套用房，有的甚至是大棚，沒(méi)有標明是用來(lái)居住的�！贝蘖两忉屨f(shuō)，“農業(yè)生態(tài)別墅”在實(shí)際中大多按照住宅標準建設，有的甚至就是在耕地上建上幾間簡(jiǎn)易房，再由承租人拆除，根據自己的愛(ài)好重新建設，實(shí)為變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。崔亮認為，這種“農業(yè)生態(tài)別墅”的本質(zhì)就是在耕地上變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，容易造成耕地流失，破壞耕地質(zhì)量。

　　法律難�！百彙狈咳藱嗬�

　　具有先天缺陷的“農業(yè)生態(tài)別墅”在現實(shí)中也給“購”房人帶去了沒(méi)有法律保障的苦惱。家住昌平區的王先生將鄰家的李女士告上了法院，起因便是李女士將原來(lái)的“農業(yè)生態(tài)別墅”拆掉后又蓋起了一棟三層小樓，碰巧擋住了王先生“別墅”臥室的采光。法院在審理時(shí)發(fā)現，王先生被遮擋陽(yáng)光的房屋并沒(méi)有房產(chǎn)證，在王先生提交的規劃圖紙上，他和李女士的房屋均被標注為“實(shí)驗用房”，然而關(guān)于陽(yáng)光補償的標準只能針對住宅。于是法院作出裁定，認為王先生所住小區項目建成后，實(shí)際功能與審批的現代農業(yè)示范基地項目功能根本不符，實(shí)質(zhì)為借現代農業(yè)大棚等設施項目之名，違規開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行建房行為，故法院不應當受理。

　　“這個(gè)案件所反映出的問(wèn)題也只是一個(gè)方面�！贝蘖帘硎�，由于“農業(yè)生態(tài)別墅”的用途不是用于居住，存在著(zhù)建筑物性質(zhì)不明確的現實(shí)問(wèn)題，而物權法僅保護合法物權，一旦發(fā)生糾紛，法院很難用保護住宅的標準來(lái)維護承租人的權利。

　　“物權法難以保障，一旦生態(tài)別墅占用的土地被征收，承租人同樣也難以獲得國家補償�！备鶕�法律規定，耕地屬于農村集體組織所有，國家征地時(shí)支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗的補償費等，這些補償主要是針對地上物。由于“農業(yè)生態(tài)別墅”實(shí)際上是以租代買(mǎi)，租金很低，但后期裝修、改建等投入巨大，有的承租人甚至將原有房屋徹底推倒重蓋，而這部分高額投入能否得到國家補償目前爭議很大。

　　除了個(gè)人利益存在風(fēng)險外，“農業(yè)生態(tài)別墅”同樣也給政府監管出了一道難題。據崔亮介紹，“農業(yè)生態(tài)別墅”不屬于城市規劃，對于“農業(yè)生態(tài)別墅”群里出現的私搭亂建現象，城管等執法部門(mén)無(wú)法管理，而負有直接管理責任的開(kāi)發(fā)商或是村委會(huì )，由于他們沒(méi)有行政執法權，管理起來(lái)困難重重；“農業(yè)生態(tài)別墅”的出現還會(huì )帶來(lái)大量的流動(dòng)人口，對于本來(lái)就力量比較薄弱的農村派出所而言，顯得有些力不從心。

　　強拆后會(huì )引發(fā)補償問(wèn)題

　　據初步統計，目前北京市共有超標的“農業(yè)生態(tài)別墅”1萬(wàn)余棟，遍布北京9大郊區縣，涉及占用耕地1萬(wàn)余畝。

　　對于“農業(yè)生態(tài)別墅”強拆后引發(fā)的補償問(wèn)題、農民工工資問(wèn)題以及被破壞的耕地由誰(shuí)復耕等一系列問(wèn)題，北京市國土資源局表示，具體措施及方案將在日后對外公布。雖然官方并未明確表態(tài)，但根據中國社會(huì )科學(xué)院社會(huì )學(xué)研究所副研究員沈杰的估算，這種從興建到拆除再到復耕的重復建設所造成的人力、物力、土地的浪費，涉及金額將高達數十億元。

　　對于善后工作所牽扯到的法律問(wèn)題，北京大學(xué)法學(xué)院張雙根副教授認為，由于在耕地上建設所謂的生態(tài)房本身就是違法違規，這就意味著(zhù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同標的物屬于違法建筑，因此承租合同應屬于無(wú)效，業(yè)主權益無(wú)法得到法律保護。關(guān)于農民工工資及復耕問(wèn)題，張雙根表示，農民工由開(kāi)發(fā)商聘請，應由開(kāi)發(fā)商負責工資發(fā)放，農田也應由破壞耕地的開(kāi)發(fā)商負責復原。

　　張雙根認為，政府此次集中拆遷行動(dòng)相對于小產(chǎn)權房已有了較快的反應速度，但仍顯示出一定的滯后性。他建議政府日后應逐步建立一套實(shí)時(shí)監控、預警機制，一旦發(fā)現有各類(lèi)形式的違規占用耕地行為，可立即勒令停工恢復原貌，并加大對相關(guān)責任人的懲處力度。(本報記者 李松 黃潔 本報實(shí)習生 徐偉倫)