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　　近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)持續升溫，物業(yè)糾紛成了曝光率直線(xiàn)攀升的名詞并愈演愈烈。由于涉及面廣，業(yè)主維權成本和難度較大，不穩定因素多，部分小區的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系高度緊張、形同水火，糾紛對抗形式也由拒交物業(yè)管理費、拉條幅、貼標語(yǔ)、群體性上訪(fǎng)發(fā)展到堵路、暴力沖突事件不斷發(fā)生，成為影響社會(huì )穩定的隱患和城市發(fā)展突出的矛盾。

　　看似小事的物業(yè)糾紛，正越來(lái)越成為和諧社區治理樂(lè )章中的不和諧音符，亟待引起重視加以破解，讓百姓安居的小區不再“硝煙彌漫”。

　　物業(yè)糾紛數量大、群體性強成維穩新患

　　隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)化改革發(fā)展，特別是近幾年新房成交數量急劇增加，此起彼伏的業(yè)主維權事件一次次將人們的目光聚焦到高發(fā)的物業(yè)糾紛身上。

　　2008年11月3日，已入住約6000戶(hù)的天津“陽(yáng)光100國際新城”數百業(yè)主，因認為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司侵權，將天津市區通往外環(huán)線(xiàn)的重要主干道紅旗南路延長(cháng)線(xiàn)用私家車(chē)和人墻封堵約4個(gè)小時(shí)，造成該條道路交通癱瘓，現場(chǎng)拉起的一條橫幅上面寫(xiě)著(zhù)：“懇請政府為民做主，確保我們人身安全和生活環(huán)境�！睋�當時(shí)現場(chǎng)的居民介紹，因業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司侵權，這個(gè)小區已多次發(fā)生群體性事件，也曾發(fā)生過(guò)多起維權過(guò)程中保安或不明身份人員毆打業(yè)主的事件。記者僅最近一年就已多次碰到因物業(yè)糾紛引發(fā)的業(yè)主群訪(fǎng)集訪(fǎng)、封堵城市主干道、暴力沖突等突發(fā)事件，這一現象在全國各地也普遍存在。

　　天津師范大學(xué)法學(xué)院教授賈邦俊說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司處于強勢地位，弱勢的業(yè)主不具有對等談判的能力，不僅購房和物業(yè)服務(wù)合同中夾雜著(zhù)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司為擴張自身利益設立的“霸王條款”，而且一旦合同正式簽訂后違反約定的現象也成了家常便飯，勢必造成矛盾糾紛。

　　據天津一些基層法院統計，近幾年法院受理物業(yè)糾紛案件不僅總量持續大幅增長(cháng)，而且占民商事案件的比例也大幅提高，大部分是由業(yè)主認為自身權益被侵害而引發(fā)不滿(mǎn)造成的。造成群體性物業(yè)糾紛原因多種多樣，如開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后未依法經(jīng)業(yè)主確認，物業(yè)企業(yè)在綠化、清潔衛生、安全保障、共用部位和共用設施設備維護等方面未盡到職責，擅自改變物業(yè)用房、共用部位用途，物業(yè)收費不透明等。由于新建小區前期物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商指定或與開(kāi)發(fā)商存在隸屬關(guān)系，圍繞公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格、配套設施不完善、綠化不到位等設施權屬爭議、開(kāi)發(fā)商不兌現承諾問(wèn)題導致的物業(yè)糾紛也比比皆是。

　　表象下隱藏深層次的共性問(wèn)題

　　中國青年報社會(huì )調查中心對2797人進(jìn)行的一項調查發(fā)現，79.6%的人說(shuō)“小區物業(yè)收支情況從未公示”，67.1%的人首選“政府主管部門(mén)職能缺失”，65.4%的人認為“相關(guān)法律

　　法規不健全”，61.3%的人認為物業(yè)糾紛產(chǎn)生的重要原因是“物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定”，53.7%的人認為“業(yè)主維權成本過(guò)高”，35.1%的人表示小區“沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )”。

　　這項調查結果一定程度上反映出，大部分物業(yè)糾紛表面上看起來(lái)是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司侵犯業(yè)主集體利益造成的，具體原因也呈多種多樣，但實(shí)際上，不同小區糾紛背后有著(zhù)普遍性的深層次原因。

　　“現有很多住宅小區發(fā)生的物業(yè)糾紛，相當數量源于開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的物業(yè)公司負責人表示，一些開(kāi)發(fā)商片面追求投資效益，壓縮配套設施項目造成配套設施不全等，都在把物業(yè)公司推向業(yè)主的對立面。天津市高級法院副院長(cháng)劉建國說(shuō)，開(kāi)發(fā)商根據《物業(yè)管理條例》規定可以“包辦婚姻”，有權單方面指定物業(yè)公司、確定收費標準，前期物業(yè)服務(wù)合同也由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主根本沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的可能。而且，相當一部分物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)“血緣”關(guān)系，“建管”不分現象較為普遍。

　　記者在采訪(fǎng)中多次聽(tīng)到不同小區居民反映，業(yè)主委員會(huì )成立難、業(yè)主維權難問(wèn)題普遍存在。由于雙方信息資源不對稱(chēng)、取證能力嚴重失衡，當業(yè)主集體利益受到侵害時(shí)，單靠業(yè)主個(gè)人能力和精力去維權十分困難，而被業(yè)主寄予希望的業(yè)主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導致業(yè)主維權難上加難。

　　天津市和平區法院民二庭庭長(cháng)邱益笙表示，行政管理部門(mén)監管、指導不到位，未能及時(shí)有效地以行政手段保護業(yè)主團體自治的合法權益，現行法律條款規定不明確，可操作性不強是重要原因。

　　和平區法院副院長(cháng)楊建援、南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院教授何紅鋒等認為，一方面，由于現行法律沒(méi)有明確規定首次業(yè)主大會(huì )的召集人、業(yè)主資格如何確認和不召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選任業(yè)主委員會(huì )的法律后果及承擔責任主體，有關(guān)業(yè)主大會(huì )選舉的規則和程序也相當籠統、模糊，操作性不強，業(yè)主委員會(huì )成立存在困難，部分已成立的也不健全，客觀(guān)上使業(yè)主對物業(yè)公司的約束和監督權利失控，無(wú)法有效溝通。

　　另一方面，相關(guān)法律對業(yè)主委員會(huì )是否具有起訴和應訴資格缺乏明確規定和操作細則，業(yè)主委員會(huì )出面起訴維權往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導致業(yè)主及自治組織對開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司違約侵權制止不力。

　　多管齊下破解棘手難題，建設和諧社區

　　物業(yè)糾紛矛盾錯綜復雜，具有發(fā)生頻率高、涉及面廣、群體性強的特征，極易造成局部區域不安定，而預防和化解這一矛盾需要系統的、多方位的努力。

　　圍繞這個(gè)問(wèn)題，民革天津市委員會(huì )進(jìn)行了大量調研。調研結果顯示，一方面，物業(yè)管理中存在的問(wèn)題往往涉及環(huán)衛、城管、公安等多個(gè)職能部門(mén)，應建立由主管部門(mén)、街道辦事處、居委會(huì )、派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度，以及多層次、多部門(mén)組成的社區物業(yè)管理糾紛調解機制和機構；另一方面，由于業(yè)主多采取拒繳物業(yè)費形式對抗物業(yè)糾紛，多數物業(yè)管理糾紛案件中被告方多為多個(gè)業(yè)主，如果一味機械判決，對眾多敗訴業(yè)主一同實(shí)施強制執行，容易造成業(yè)主同物業(yè)公司的對立加劇，嚴重影響社區和諧穩定，因此法院也應依法加大糾紛調解力度。

　　何紅鋒認為，政府有關(guān)部門(mén)應構建多檔次的服務(wù)和收費標準體系，嚴格物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)準入和資質(zhì)管理，指導業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密、完備的物業(yè)服務(wù)合同，并加大對開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司行為的監管力度，加強對開(kāi)發(fā)商承諾不兌現、房屋質(zhì)量不達標、規劃改變等問(wèn)題的源頭監管，避免物業(yè)管理公司后期與業(yè)主的矛盾。

　　目前反對業(yè)主委員會(huì )具有訴訟主體地位的理由主要在于其沒(méi)有獨立享有所有權的財產(chǎn)或經(jīng)費，不具備完全責任能力。這種認識顯然將業(yè)主委員會(huì )與其代表的利益最終歸屬主體——業(yè)主割裂開(kāi)來(lái)。南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院教授陳耀東認為，目前，賦予業(yè)主更為便捷的法律救濟方式十分必要，應盡早明確業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體資格，這對于業(yè)主維護自身合法權益至關(guān)重要，但在訴訟活動(dòng)中應進(jìn)行必要的合法性審查，以防止發(fā)生少數人操控業(yè)主委員會(huì )，濫用訴權使業(yè)主共同利益受損的情形。

　　劉建國建議，有關(guān)部門(mén)應加強對前期物業(yè)服務(wù)招標投標程序的規范和監管。在條件成熟情況下可規定實(shí)行開(kāi)發(fā)商回避制度，限制關(guān)聯(lián)企業(yè)參加該開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動(dòng)，以盡可能杜絕開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益聯(lián)系，增強物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)自身的激勵機制。(記者　劉元旭)