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　　中新網(wǎng)11月12日電《香港商報》11月12日發(fā)表易憲容撰寫(xiě)的文章指出，目前中國房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)有一定的作用，但是當房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行的情況下，這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房?jì)r(jià)太高，讓房地產(chǎn)潛在需求無(wú)法釋放出來(lái)。而房?jì)r(jià)的向下調整，是這種房地產(chǎn)需求釋放的過(guò)程。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為新政僅是對他們的利好而讓房?jì)r(jià)上漲，那么整個(gè)市場(chǎng)就會(huì )南轅北轍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中持有的住房越來(lái)越多，進(jìn)入市場(chǎng)的居民則越來(lái)越少。這樣，新政的效果自然消失。

　　文章摘錄如下：

　　溫家寶總理提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，內地近來(lái)的降低住房交易稅、采取銀行信貸優(yōu)惠利率，這些政策都放在幫助居民解決基本的居住條件這一個(gè)基點(diǎn)上，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所謂的“救市”。

　　對于這個(gè)范疇，在2007年24號檔有清楚的界定，也就是說(shuō)，通過(guò)政府住房保障體系，通過(guò)有效的市場(chǎng)機制，讓低收入民眾能夠有基本的居住條件。這些基本的居住條件，可以靠國家的住房保障體系來(lái)解決，如政府修建的廉租屋、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房，同時(shí)，更多的是把房?jì)r(jià)調整到一定的程度，讓一些有支付能力的居民通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。因為，就目前政府的財政資源而言，是無(wú)法全部解決低收入家庭居民的住房問(wèn)題的。在當前的高房?jì)r(jià)下，80%以上的居民無(wú)法通過(guò)政府財政資助來(lái)獲得基本居住條件。

　　因此，降低住房交易稅、采取利率優(yōu)惠政策，不僅可以降低居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，更重要的是通過(guò)這種稅收的降低來(lái)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，繁榮房地產(chǎn)的交易。但是，既然降低住房交易稅是在民生的范疇下進(jìn)行，那么對于房地產(chǎn)的炒作與投機，應該仍是政府嚴格遏制的。

　　但是，新政基本上是在早幾年房市得以繁榮的基礎上來(lái)思考而出臺的政策，目前，市場(chǎng)環(huán)境變了，房地產(chǎn)購買(mǎi)對象變了，再加上國內外金融市場(chǎng)危機，房地產(chǎn)新政能否達到預期的效果是相當不確定的。因為，在目前，要做到既讓以房地產(chǎn)內需為主導的經(jīng)濟成為又一輪經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力，同時(shí)也要保證把金融風(fēng)險降到較低程度，就得做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的居民住房消費及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的平衡。

　　在房地產(chǎn)新政出臺后，商業(yè)銀行的執行細則為什么遲遲不能出臺？即使農業(yè)銀行曾出臺過(guò)執行細則，但很快就認為不合適而撤出和重新制訂。為什么？因為，確保經(jīng)濟增長(cháng)拉動(dòng)房地產(chǎn)內需是重要的，是可能通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)居民的住房需求，但是這并非僅是央行改變一些利率政策及貨幣政策就可一了百了，還要考慮政策對商業(yè)銀行利潤水平衡量及銀行風(fēng)險度量的問(wèn)題。這就是為什么最近銀監會(huì )要強調對居民購買(mǎi)住房的優(yōu)惠只放在購買(mǎi)第一套住房的原因所在。

　　銀監會(huì )的做法是對的。這次美國金融危機的根源就是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅。而在美國，個(gè)人只買(mǎi)一套住房(購買(mǎi)第二套以上的住房有嚴格的稅收政策限制)，商業(yè)貸款準入標準有所放松都會(huì )造成金融危機，如果中國不吸取教訓，等風(fēng)險積聚后才考慮，那中國經(jīng)濟所面臨的風(fēng)險可大了。

　　那么，如何實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡？其實(shí)政府不要把基點(diǎn)放在價(jià)格穩定上，而是要放在什么樣的價(jià)格水平才能真正推動(dòng)以居民消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大潛在的需求，但是這樣大的需求沒(méi)有釋放出來(lái)，根本點(diǎn)就在于目前的房?jì)r(jià)水平不適合以居民消費為主導的群體。

　　比如，假定現在房?jì)r(jià)水平在100這個(gè)基點(diǎn)上，而要以消費為主導的居民購買(mǎi)住房可支付能力及購買(mǎi)住房的心理價(jià)位只是在30至50這樣一個(gè)基點(diǎn)上。政府出臺的新政為居民住房購買(mǎi)提高幾個(gè)基點(diǎn)，政府也希望為居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)搭一個(gè)梯子，幫助他們提高購買(mǎi)力，但這個(gè)梯子太短，居民購買(mǎi)住房支付能力與現行房?jì)r(jià)仍然差得太遠。在這樣的情況下，房地產(chǎn)新政對絕大多數居民來(lái)說(shuō)，仍然是只知道這是好政策，但要受惠卻不容易。

　　比如說(shuō)，中國人民銀行決定，從2008年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，個(gè)人住房公積金貸款利率不變。下調利率對房地產(chǎn)有一定影響，但不大。因為，當前房?jì)r(jià)已進(jìn)入下行空間，市場(chǎng)利益格局開(kāi)始發(fā)生變化，想通過(guò)央行降低利率來(lái)讓自住型的購買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)，恐怕還得有很長(cháng)的時(shí)間，或形成利率下降累積效應，因利率下降對過(guò)高的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)作用有限。

　　也就是說(shuō)，目前房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)有一定的作用，但是當房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行的情況下，這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房?jì)r(jià)太高，讓房地產(chǎn)潛在需求無(wú)法釋放出來(lái)。而房?jì)r(jià)的向下調整，是這種房地產(chǎn)需求釋放的過(guò)程。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為新政僅是對他們的利好而讓房?jì)r(jià)上漲，那么整個(gè)市場(chǎng)就會(huì )南轅北轍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中持有的住房越來(lái)越多，進(jìn)入市場(chǎng)的居民則越來(lái)越少。這樣，新政的效果自然消失。