據《資本》雜志等法國專(zhuān)業(yè)媒體調查發(fā)現，近期法國全國大部分地區房?jì)r(jià)漲速放慢，雖說(shuō)房屋貸款利率已升至4%左右，但與歷史其他時(shí)期相比，仍屬較低水平；再加上新政府力推自住房的房貸利息減稅政策，因此現在算得上是較好的購房時(shí)機。如果您是在法國初次買(mǎi)房，還不太了解這邊的市場(chǎng)概況和操作流程，希望本文能對您有所幫助。
自住房
不管是不是自住，購房本來(lái)就是一種投資。但自住房的投資，重點(diǎn)在于自己的愛(ài)好、方便與否和舒適與否，升值與否倒不是最先被考慮的。道理很簡(jiǎn)單，自己的第一住宅是不會(huì )隨意出售的，也就是說(shuō)不會(huì )出售用于獲取升值。而要賣(mài)掉自己的房產(chǎn)，也一般要買(mǎi)入新的房產(chǎn)住。在房?jì)r(jià)高的時(shí)候，你售出的房產(chǎn)有高的升值，但你購入的房產(chǎn)也一樣貴。房?jì)r(jià)低谷時(shí)期，你售出的房產(chǎn)升值少，但購入的房產(chǎn)也便宜。
換言之，自己的住宅如只有一所，則可能要在離開(kāi)一個(gè)地方或國家時(shí)，或者是到去世才能獲取升值或遭受損失。為此，購房自住，首先應當考慮自己與家庭的需要，例如人口多少；其次考慮上班、上學(xué)是否便利，在大城市里，買(mǎi)靠近公共交通站點(diǎn)的房子是比較好的選擇。然后就是考慮自己的喜好了，有的人重視地段的安靜，有的人希望購物便利，有的人喜歡公寓套房的緊湊，有的人則偏愛(ài)獨立住宅的活動(dòng)空間大。
受收入水平的限制，大多數人都會(huì )為購買(mǎi)住房制定一個(gè)近期目標和一個(gè)遠期目標，即先買(mǎi)一套小的住房，相對便宜的，積累幾年積蓄后再賣(mài)掉小的，買(mǎi)一個(gè)更大更舒適的住房，這比一步到位要更容易實(shí)現一些。據媒體報道，一般法國人買(mǎi)這兩套房的平均間隔時(shí)間為8年。
房產(chǎn)投資
真正意義上的房產(chǎn)投資，是從非自住房產(chǎn)開(kāi)始的。這類(lèi)房產(chǎn)的選擇會(huì )和自住房產(chǎn)有很大的不同：由于投資考慮的是回報率，因此購房首先要看升值空間，其次看出租回報。
升值空間的確定很有講究，有的地方升值已經(jīng)很高，再升值的可能性很小，如果投資是為了升值就不太合適。舉例而言，巴黎市內的房?jì)r(jià)升值很快，但各區不同，東部北部的平民區過(guò)去房?jì)r(jià)便宜，升值空間就大；而中部、西部和南部的房?jì)r(jià)本來(lái)貴，升值空間就小。如果從巴黎大區范圍而言，巴黎市的升值空間就小，而周邊地區的升值空間大。相對而言，也是巴黎市北面的幾個(gè)市鎮升值空間更大，因為過(guò)去房?jì)r(jià)一直較低。
出租回報率的確定對于出租房產(chǎn)的投資具有決定性的意義。就全國而言，巴黎地區的回報率高于其他地區，但外省一些人口多、經(jīng)濟繁榮的地區也有高回報率。因此，要尋找房?jì)r(jià)低、靠近交通線(xiàn)特別是地鐵、公交巴士站的地點(diǎn)，這樣房客好找，房租也不低。
還有，從面積和房租回報率來(lái)講，越是小面積的住房每平米的房租就越高。如巴黎一個(gè)十幾平米的一居室，可以租到500歐元左右；而60平米3居室套間也才1200歐元左右。因此人們可以考慮，與其投資一個(gè)大的套間，不如投資幾個(gè)小的房子。但是，越是面積小的房子，房客的流動(dòng)性也越大，這點(diǎn)也是投資者要考慮的。
另外還有環(huán)境的問(wèn)題。如自住的話(huà)，有些房?jì)r(jià)低但學(xué)校差的地段可能就不適合一些有孩子的家庭，但換作投資出租就可以。所以購房還是要首先分清自住還是投資。
投資商業(yè)房產(chǎn)更要考慮地段。在投資前，計算投資回報率是必不可少的。目前法國的住房出租回報率大致在6%-12%間，商業(yè)房產(chǎn)的出租回報率在8%到16%間。
如何找房
找房是一項頗花心思和力氣的工作，購房者要有這樣的心理準備。
廣告是房產(chǎn)信息的第一來(lái)源。法國有各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)交易的報紙、雜志，例如個(gè)人對個(gè)人交易的《De particulier àParticulier》雜志，以及一些綜合性報紙的房產(chǎn)信息版；此外，從層出不窮的房產(chǎn)交易網(wǎng)站上也能得到很多信息，起碼可以對感興趣街區的房市行情有個(gè)初步了解，您可以在電腦中輸入關(guān)鍵詞“immobilier”來(lái)搜索相關(guān)網(wǎng)站；此外，司法拍賣(mài)、清產(chǎn)拍賣(mài)的廣告也不能忽視，這些拍賣(mài)往往有價(jià)廉物美的房子。
除了讀媒體的廣告，人們還可以到自己感興趣的街區的房屋中介所瀏覽櫥窗廣告，這樣更加有的放矢。有了比較明確的購房條件和預算標準后，還可以委托中介代為找房，這個(gè)階段購房者一般是不用花錢(qián)的，中介公司一般會(huì )向其推薦幾套備選方案。
需要注意的是，不論是買(mǎi)自住房還是投資房，都不要忘記了解當地的地產(chǎn)稅(taxe foncière)水平，最好問(wèn)一下上一任房主的繳稅數額。因為該稅各市鎮的征收情況不同，有時(shí)候兩個(gè)相鄰街區的地產(chǎn)稅相差不少。這筆錢(qián)是房主每年都要交的，因此購房時(shí)應考慮進(jìn)去。與此同理的還有套房每個(gè)月要交的物業(yè)管理費(charges)及其所包含的服務(wù)，該費樓與樓之間差別很大，也應了解清楚。另外，不要只聽(tīng)房主和中介的口頭介紹，房齡等信息應看書(shū)面證明。
如何談判
找到中意的房子后，談判時(shí)應注意以下幾條：
1，討價(jià)還價(jià)要注意策略，不能不斷改變立場(chǎng)、討了價(jià)后再討價(jià)，這樣讓人有不信任的感覺(jué)，反而不會(huì )成功。也就是說(shuō)不要輕易答應，但一旦答應，就不要變化，除非外界因素有變化。
2，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，不只是價(jià)格可以談，什么都可以作為談判籌碼，如一次付清、多付現金等等，這些都可能使房主同意降價(jià)或在僵持的問(wèn)題上讓步，使購房者更加主動(dòng)。
3，分清賣(mài)家和中介的關(guān)系，各個(gè)擊破，這樣更有效。
如何成交
買(mǎi)賣(mài)雙方談好價(jià)格后，就可以進(jìn)入成交階段了。這里有幾個(gè)階段：
1，簽訂售房承諾(PROMESSE DE VENTE)，這樣的文件能夠保護購房者在進(jìn)行貸款的時(shí)候不會(huì )失去房子，賣(mài)主不能再售給他人。同時(shí)，如果貸款貸不到，購房者可以不受任何損失地退出。這是受到法律保護的。而且，在簽訂這一文件后，購房者可以思考7天，在7天內不用任何理由就可以取消買(mǎi)房。
2，比較和尋找貸款。在歐洲，人們很少一下子花錢(qián)把房買(mǎi)下，這里一方面有稅務(wù)的問(wèn)題，稅務(wù)檢查部門(mén)會(huì )要求購房者說(shuō)明資金的來(lái)源。另一方面，利用貸款的話(huà)，可以為投資獲得更多的資金手段。在目前購房貸款利率不算高且購買(mǎi)主要住房可減稅的情況下，利用貸款更有好處。
選擇貸款機構時(shí)，一般人們會(huì )找銀行，但不要忽視一些中介機構的作用，它們往往會(huì )給貸款者找到更優(yōu)惠或方便的貸款。人們在貸款時(shí)要注意比較利率和各種條件。要比較所有費用打入后的事實(shí)成本。有的銀行說(shuō)給你低利率，但加上這個(gè)那個(gè)費用，其實(shí)貸款實(shí)際成本很高。要注意最終成本的比較。
3，到公證人處去成交。注意，買(mǎi)房者最好自己找公證人，而不要對方的公證人，這樣更有利于在成交時(shí)保護自己的利益。反正公證人費用都是由國家統一規定好的。(來(lái)源：法國《歐洲時(shí)報》；姚蒙）
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