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　　(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　文/雷米

　　2009年3月底，一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》(下稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”)的文件，開(kāi)始在全國國土廳局系統“征求意見(jiàn)”。在49條新規當中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續期”，預留操作空間的用意明顯。此事經(jīng)媒體公布后，一石激起千層浪，各方無(wú)不嘩然，有人甚至認為住宅70年的有償續期如果實(shí)施，本質(zhì)上就讓房東變成了租客，買(mǎi)房不如租房。而更多的商品房屋所有者普遍的疑惑是：“70年大限到期后，我們的房子是誰(shuí)的？”

　　住宅建設用地使用權續期一直無(wú)細則

　　商品住宅土地使用權限為70年，這要追溯到1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其中規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲于屆滿(mǎn)前1年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。續期后重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金�！�

　　但是，這一法規并未明確依照何種規定支付土地出讓金。

　　2007年《物權法》出臺，其中第149條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理�！庇捎诰唧w操作細節比較復雜，分歧和爭論也比較大，《物權法》制定過(guò)程中，并沒(méi)有更為明確的規定�？梢哉f(shuō)，《物權法》在制定過(guò)程中特意略過(guò)或者回避了具體操作辦法，只規定了基本原則。

　　“有產(chǎn)者”之憂(yōu)

　　土地使用權續期問(wèn)題，事實(shí)上并非因此次《土地管理法》修訂而產(chǎn)生。

　　合法的商品房買(mǎi)賣(mài)背后，業(yè)主都能領(lǐng)到“房屋產(chǎn)權證”與“土地使用權證”。房產(chǎn)證確認的是“房屋產(chǎn)權”，因為房產(chǎn)屬于私人財產(chǎn)，并無(wú)期限之說(shuō)。但在土地國有的現實(shí)之下，房產(chǎn)擁有人對房屋賴(lài)以棲身的土地卻只有“使用權”。國務(wù)院于1990年5月19日頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，第12條明文規定：“土地使用權期滿(mǎn)，土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物由國家無(wú)償取得�！庇捎诜颗c地不可分割，土地使用權事實(shí)上也決定了房屋使用權。這一規定使得商品房的買(mǎi)賣(mài)事實(shí)上都成了“使用權租售”，業(yè)主實(shí)為“承租人”，只不過(guò)是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。盡管2007年《物權法》的出臺明確規定了“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”，卻并未明確是“無(wú)償”還是“有償”。而如今關(guān)于“征求意見(jiàn)稿”所引發(fā)的70年有償自動(dòng)續期之爭，實(shí)則是在《物權法》通過(guò)之際就已埋下了伏筆。

　　在權利意識深入人心的年代，即便是對未來(lái)的權利，公眾也有著(zhù)極大的現實(shí)訴求。不要說(shuō)現在有些商品房的土地使用權本身規定就遠遠低于70年，即便是擁有70年土地使用權的住宅，在商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期相對漫長(cháng)的境況下，業(yè)主的土地使用年限也大大縮水了。也就是說(shuō)，住宅70年使用權的續期問(wèn)題，并不是一個(gè)遙不可及的權利實(shí)現問(wèn)題。

　　買(mǎi)房還是租房？

　　買(mǎi)房還是租房？面對這個(gè)問(wèn)題，我相信大多數的中國人都會(huì )選擇買(mǎi)房，即使窮其一生，也會(huì )攢錢(qián)或貸款買(mǎi)套房子。尤其是在現有的戶(hù)籍制度下，那些暫住在異鄉的人。因為在國人的觀(guān)念里，買(mǎi)房是屬于自己的，租房則意味著(zhù)一直漂著(zhù)，安全感缺乏。

　　住宅只有70年產(chǎn)權，這個(gè)讓老百姓鬧心的事兒一直如鯁在喉。而在此次“征求意見(jiàn)稿”的爭論中，有人感慨，買(mǎi)房不如租房劃算，即使買(mǎi)房到頭來(lái)只不過(guò)是提前繳納了幾十年的房租。仔細想想，在短短的享受期之后，你還得花錢(qián)才能繼續享用�，F在已經(jīng)有傳言說(shuō)北京將按1300元/平方米的價(jià)格續期，要是貸款買(mǎi)房，加上貸款的巨額利息，整個(gè)賬算下來(lái)，不比租房更合適。而一旦“有償續期，政府定奪”的規定被修改后的《土地管理法》確定下來(lái)，不管是買(mǎi)房還是租房，就都將變得沒(méi)有那么安全了。事實(shí)上，一般商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，周期通常為1至3年。也就是說(shuō)，當購房者變?yōu)闃I(yè)主時(shí)，其擁有的有效住宅土地使用權根本無(wú)法達到70年之久。要是再碰上個(gè)倒霉的開(kāi)發(fā)商，整個(gè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期還將拉長(cháng)。對于那些購買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，享受土地使用權的期限就更短了。而且，現在有些商品房的土地使用權本身規定就遠遠低于70年，加上開(kāi)發(fā)耗費的時(shí)間，業(yè)主的土地使用年限已經(jīng)縮水。

　　在海外的大多數國家，一旦持有就是永遠，完全尊重“物權私有”的本質(zhì)。國外靠完善的稅收體系來(lái)實(shí)現這一措施，每年根據房屋評估價(jià)值的6%～10%(美國)不等征收，這才是真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)的內涵。由此推導出的國外房地價(jià)格其實(shí)不高，而國內價(jià)格要高很多，無(wú)限期區域投資的困境凸顯，也許這是導致部分人士海外置業(yè)的根源。70年產(chǎn)權體現的是土地的絕對國有化，同樣這是新中國最有力地擊碎封建私有化的籌碼，也是讓地主階層崩潰的武器�？稍诮裉�，這一切都在變化，隨著(zhù)國民物質(zhì)及消費的豐富，對自我價(jià)值進(jìn)行重新評估，70年產(chǎn)權的變革已是必然。由此，這不是一場(chǎng)簡(jiǎn)單的意見(jiàn)征詢(xún)，而是一場(chǎng)很復雜的大系統工程。

　　人無(wú)遠慮，必有近憂(yōu)。事實(shí)上，住宅70年后無(wú)論是否無(wú)償續期，都是一個(gè)迫切需要予以明確的問(wèn)題，而不能等到幾十年后再明確。因為每一個(gè)擁有私人住宅的人，都迫切想知道自己未來(lái)的權利幾何，所購房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值幾何；每一個(gè)打算買(mǎi)房子的人，也都迫切想知道自己現在的付出是否劃算，做那么久的“房奴”是否值得。進(jìn)一步說(shuō)，明確住宅未來(lái)續期問(wèn)題，還將會(huì )影響目前的樓市走向、房?jì)r(jià)走勢、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景、政府土地財政的調整規劃等諸多方面。所以，住宅續期問(wèn)題不該是一個(gè)未來(lái)議題，而是一個(gè)迫在眉睫的議題，我們仍需追問(wèn)：“70年后我們的房子是誰(shuí)的？”

　　(摘自《報林》)