中新網(wǎng)6月23日電 從起草到幾經(jīng)完善，再到向社會(huì )征求意見(jiàn)，醞釀了4年之久的《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)終于擺到公眾面前。不過(guò)，對于這個(gè)“新鮮事物”官方和專(zhuān)家口徑不一，表達了截然不同的看法。
中國青年報報道稱(chēng)，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)謝家瑾對《條例》給予了高度評價(jià)。在6月20日的新聞通氣會(huì )上，她說(shuō)，這標志著(zhù)中國物業(yè)管理進(jìn)入了法治化、規范化發(fā)展的新時(shí)期，“《條例》以維護全體業(yè)主合法權益為主要原則，充分體現了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的宗旨�！�
然而，出人意料的是，這部行政法規的頒布卻未能在業(yè)界引起一致的喝彩聲。與官方的盛贊相比，一些專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理研究的專(zhuān)家以及行業(yè)律師，對《條例》表現出截然不同的態(tài)度。
一位業(yè)內人士評價(jià)說(shuō)：“花4年時(shí)間制訂出這樣一部條例，如果其中確實(shí)有可圈可點(diǎn)的地方，也還說(shuō)得過(guò)去，但令人遺憾的是，我并沒(méi)有看出什么新的內容�！�
隆安律師事務(wù)所秦兵律師今天評論說(shuō)，該《條例》中幾乎沒(méi)有任何細節描寫(xiě)，能夠被順利操作的內容很少。
知名打假人士王海則稱(chēng)，《條例》對改善物業(yè)管理現狀沒(méi)有什么意義，令人失望。中國人民大學(xué)行政管理學(xué)院副教授陳幽泓則用“聊勝于無(wú)”4個(gè)字來(lái)評價(jià)《條例》的意義。
“核心問(wèn)題沒(méi)有體現”
“《條例》和征求意見(jiàn)稿相比，有實(shí)質(zhì)性變動(dòng)的地方不大�！鼻乇蓭熣f(shuō)，物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會(huì )選舉問(wèn)題、新舊物業(yè)公司的更替問(wèn)題、維修基金的保管問(wèn)題，以及物業(yè)服務(wù)標準與服務(wù)費用等問(wèn)題，《條例》都沒(méi)有提出任何解決辦法；至于像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會(huì )收取物業(yè)費等新的現象，這部法規更是只字未提。
而在6月20日建設部的新聞通氣會(huì )上，一位政府官員透露，在收到公眾對征求意見(jiàn)稿提出的4000余條建議中，有一半以上被采納，“比如征求意見(jiàn)稿中對業(yè)主權利只規定了6條，而現在則增加到10條”。
對此，陳幽泓副教授認為，雖然和征求意見(jiàn)稿相比，幾乎每一條款都有文字上的修改，但屬于原則上的改動(dòng)并不多。她說(shuō)，物權和業(yè)主委員會(huì )的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個(gè)最核心的問(wèn)題，而這兩個(gè)問(wèn)題在《條例》中都沒(méi)有體現出來(lái)。
秦兵則認為，任何一項權利只有在同時(shí)具備了行使這一權利的方式和權利受到侵害時(shí)應當獲得的救濟時(shí)，才稱(chēng)得上是一項實(shí)實(shí)在在的權利�！稐l例》雖對業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的10項權利作出了規定，但具體如何行使并不明確，這等于給業(yè)主開(kāi)了張空頭支票。
“有點(diǎn)行業(yè)保護的味道”
“新出臺的《條例》無(wú)論從思路上，還是管理模式上，都有點(diǎn)行業(yè)保護的味道�！标愑你f(shuō)，《條例》的第一條就開(kāi)宗明義地指出，該《條例》是同時(shí)為維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權益而制定的�！拔艺J為不應由國家出面保護一個(gè)行業(yè)，這樣體現不出業(yè)主的法律地位�！�
這位副教授還指出，《條例》若能在內容上為構造我國的財產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。而且，在有關(guān)物權的內容上，《條例》只字未提�！安粍�(dòng)產(chǎn)有明確的排他性，《條例》如果不能對不動(dòng)產(chǎn)的處分權作出明確規定，要想真正解決目前物業(yè)管理中存在的糾紛非常困難�！标愑你f(shuō)�！斑@可能和起草部門(mén)有關(guān)�！标愑你治�，一部法規應該由法律專(zhuān)家起草，經(jīng)聽(tīng)證會(huì )聽(tīng)證后頒布，而該條例卻由代表物業(yè)管理企業(yè)利益的物業(yè)管理行會(huì )起草，2002年10月征求意見(jiàn)稿公布后，遭到很多業(yè)內人士批評，之后便一直捂起來(lái)不敢見(jiàn)人，直到最后頒布也沒(méi)舉行什么聽(tīng)證會(huì )。
秦兵律師認為，《條例》最直接的受益方應該是業(yè)主，但有立法需求的業(yè)主們卻無(wú)法參與到立法中來(lái)，結果只能是使一部法規變了味道。
北京朝陽(yáng)園業(yè)委會(huì )主任舒可心對此說(shuō)法提出了不同意見(jiàn)。他認為，《條例》的出臺不是跟業(yè)主過(guò)不去，物業(yè)管理工作要的不是效率，而是穩定。這是政府立法最主要的目的�！爸竿徊織l例就能把業(yè)主所有的權利都說(shuō)清楚，簡(jiǎn)直是奢望�！笔婵尚恼f(shuō)，目前在沒(méi)有出臺《物權法》的情況下，一部條例不可能把多年積累起來(lái)的問(wèn)題全部解決，但又不能等《物權法》出來(lái)后再制訂《物業(yè)管理條例》，可以先從簡(jiǎn)單的地方做起。
這位對物業(yè)管理有著(zhù)相當經(jīng)驗的業(yè)委會(huì )主任說(shuō)，《條例》基本上能解決物業(yè)管理中存在的糾紛，至少夠用10年。
“多項規定不清楚”
“《條例》中有多項規定值得質(zhì)疑�！鼻乇蓭熣f(shuō)，比如第三條規定：國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)�！傲⒎ǖ哪康谋緛�(lái)就是要細致精確具備操作性，只‘提倡’而不做硬性規定，會(huì )在操作過(guò)程中帶來(lái)麻煩�！鼻乇f(shuō)。
第十六條規定，業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。秦兵認為，按照規定，商業(yè)性社團需要到工商局辦理備案手續，非商業(yè)社團應該到民政部門(mén)登記備案，不管什么社團都輪不到由建設部門(mén)辦理備案。建設部門(mén)把備案權從民政部門(mén)手中搶過(guò)來(lái)，很難不讓人對其用意表示懷疑。
再比如第二十條規定的，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。秦兵認為，居委會(huì )是一級民間自治組織，它有什么權力指導另外一個(gè)民間自治組織？
對于第四十七條關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的規定，秦兵也提出了質(zhì)疑。根據《條例》，保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益�！斑@當然沒(méi)錯，但應當最后注明：保安人員侵犯公民合法權益的，應當由保安公司承擔連帶責任�！鼻乇f(shuō)，現在的情況是，保安打人后就走了，業(yè)主去找公司，公司一般都說(shuō)不是職務(wù)行為，與他們沒(méi)有關(guān)系，業(yè)主的人身根本得不到安全保障。
“過(guò)多涉及民事權利”
“政府行使行政管理權，不宜過(guò)多涉及民事權利�！蓖鹾Ｔ诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)，政府的作用只是如何對物業(yè)公司的管理活動(dòng)進(jìn)行有效監管，而涉及業(yè)主民事權的內容，行政法規沒(méi)有權力作出限制。
王海舉例說(shuō)，業(yè)主應該有選擇或者不選擇物業(yè)公司的權利，因為這是他們的民事權，而《條例》卻規定業(yè)主必須要選擇物業(yè)公司�！暗谑艞l規定也是對業(yè)主民事權的侵犯�！蓖鹾Ｕf(shuō)，這一條的規定是：業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。但事實(shí)上，業(yè)委會(huì )作出的決定顯然不只與物業(yè)管理有關(guān)。
對于第四十一條規定的“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制訂的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，秦兵律師也提出了不同看法：“這不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價(jià)權嗎？”他說(shuō)，業(yè)主自己家里聘請保姆，為什么要由政府來(lái)定價(jià)？市場(chǎng)經(jīng)濟條件下應由市場(chǎng)定價(jià)，現在由物價(jià)部門(mén)定價(jià)的產(chǎn)品已經(jīng)不多了。
對此，北京朝陽(yáng)園業(yè)委會(huì )主任舒可心認為，《條例》中沒(méi)有確認業(yè)主有選擇不要物業(yè)管理的權利，是符合我國現狀的。他說(shuō)，物業(yè)管理不是業(yè)主們想像中的家政服務(wù)，或者只是掃地，整理一下小區環(huán)境這么簡(jiǎn)單，它涉及到水、電、暖、氣、有線(xiàn)電視等多方面內容，是一項專(zhuān)業(yè)性很強的工作。如果不請物業(yè)公司管理，誰(shuí)又能有這種專(zhuān)業(yè)和專(zhuān)門(mén)的時(shí)間來(lái)做這些工作呢？“《條例》規定的業(yè)委會(huì )只有關(guān)于物業(yè)管理一項權利，不是說(shuō)業(yè)主沒(méi)有其他權利，而是政府沒(méi)有賦予。不是政府不賦予，而是還不到時(shí)候�！笔婵尚恼f(shuō)，等《物權法》出臺后，一切都會(huì )迎刃而解。
“一步登月不現實(shí)”
“無(wú)論從哪個(gè)角度看，《條例》的完善都需要時(shí)間來(lái)打磨�！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)，目前最主要的是制訂一個(gè)物業(yè)公司的最低服務(wù)標準，即物業(yè)管理的國家標準。有了這個(gè)標準，業(yè)主就可委托專(zhuān)門(mén)的審計事務(wù)所對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行鑒定。否則，建設部門(mén)所說(shuō)的物業(yè)管理要質(zhì)價(jià)相符，只能是句空話(huà)。
這位不愿透露姓名的人士稱(chēng)，公共財產(chǎn)登記工作也很重要，因為目前絕大部分物業(yè)糾紛都是根源于公共財產(chǎn)的處分權利沒(méi)有掌握在業(yè)主手里。
舒可心對這一觀(guān)點(diǎn)頗為認同。他說(shuō)，一些專(zhuān)家學(xué)者總是希望一步就能登上月亮，這是不現實(shí)的�！霸诿髦遣簧显铝習r(shí)，我們要做的就是為將來(lái)登上月亮做充分準備，這才是積極的態(tài)度�！�(譚新鵬)
