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一座座新崛起的高樓背后，往往隱藏著(zhù)被拆遷戶(hù)在補償上所遭遇的不公正。2004年1月1日，建設部實(shí)施《房屋拆遷評估指導意見(jiàn)》，將會(huì )給拆遷估價(jià)一個(gè)完備的程序。這是否意味著(zhù)處于弱勢的被拆遷群體將會(huì )得到一個(gè)更加公允的補償金額？暴力拆遷及拆遷戶(hù)過(guò)激舉動(dòng)帶來(lái)的悲劇還會(huì )不會(huì )重演？
“建設部出了新規定規范拆遷估價(jià)？”在北京首都時(shí)代廣場(chǎng)的星巴克咖啡廳，陳軍的問(wèn)話(huà)表明她對自己的權益毫不知情。時(shí)代廣場(chǎng)對面就是她的家——西單附近的牛肉灣胡同。歷經(jīng)一年的拆遷，胡同里的四合院都變成了殘門(mén)破窗，陳軍家所在的樓房是胡同里惟一完整的建筑物，突兀地站在廢墟中。
樓洞口張貼著(zhù)一張發(fā)黃的拆遷告示，落款是西單商業(yè)區建設開(kāi)發(fā)公司拆遷辦公室，時(shí)間是2002年4月15日�！斑@是最早的通告，今年11月6日又發(fā)了一張，通知最后的拆除期限是今年12月10日�！标愜娬f(shuō)。
拆遷期限已經(jīng)過(guò)了，樓房里仍有好幾戶(hù)居民沒(méi)搬。除了故土難離，他們對補償價(jià)格也心存疑慮�！安疬w通知里給的補償價(jià)格是7600元/平方米，我們不知道是否合理�！标愜娬f(shuō)。
對建設部出臺的估價(jià)新規，陳軍有一連串的疑問(wèn)：新的規定真能防止評估中的暗箱操作嗎？評估出的結果能兌現嗎？
混亂的舊例
12月3日，建設部頒布了《房屋拆遷評估指導意見(jiàn)》。意見(jiàn)規定，拆遷估價(jià)應按房屋所處地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評估，主管部門(mén)每年要隨行就市公布新的基準地價(jià)；市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應公示一批優(yōu)質(zhì)估價(jià)機構作為獨立“第三方”，由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽決定，為明確責任，拆遷評估報告必須有評估師簽名；同時(shí)要求成立一個(gè)獨立“第四方”——估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )，對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導；一旦估價(jià)中出現糾葛，專(zhuān)家委員會(huì )就要擔當民間裁判的角色。
“新條例集中了以往各類(lèi)法規中關(guān)于拆遷評估的條款，并加以細化，更傾向于保護被拆遷戶(hù)利益�！苯ㄔO部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)處處長(cháng)趙路興告訴中國《新聞周刊》。
我國關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的法規由來(lái)已久。在西單商業(yè)區建設開(kāi)發(fā)公司致“牛肉灣胡同居民的信”中，拆遷的政策依據有《國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市房屋拆遷評估規則》等多套法規，對拆遷估價(jià)市場(chǎng)化有著(zhù)零散的規定，但或語(yǔ)焉不詳，或監督體系單薄，對處于弱勢的被拆遷方保護不力。
如《北京市房屋拆遷管理辦法》中規定，“評估機構由拆遷人委托”。2001年頒布的《國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例》則聲稱(chēng)，拆遷補償的具體條款由各地政府定奪。2002年初，《北京市房屋拆遷評估規則》問(wèn)世，成為目前北京市拆遷評估機構從業(yè)的標尺，但其中標示的基準地價(jià)沿用2001年北京市國土資源和房屋管理局確定的標準，在地價(jià)突飛猛進(jìn)的今天，多少有些不合時(shí)宜。
在這些東鱗西爪的條例指導下，以往的拆遷評估多是在混亂的妥協(xié)中進(jìn)行。
牛肉灣胡同所在地將被改建為西單商業(yè)區。2002年9月14日，陳軍家收到第一份有關(guān)拆遷補償的通知。通知里附有一個(gè)簡(jiǎn)單的補償公式：補償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價(jià)。評估單位是北京市西域房地產(chǎn)價(jià)格評估公司�！巴ㄖ獩](méi)有任何單位的公章，也沒(méi)有對評估結果做任何解釋�！标愜娬f(shuō)。
7600元/平方米從何而來(lái)？陳軍找到北京西域房地產(chǎn)價(jià)格評估公司，評估師王文奇給了她另一個(gè)公式：基準地價(jià)×K容積率修正系數+基準房?jì)r(jià)�；鶞实貎r(jià)和房?jì)r(jià)依據北京市國土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準地價(jià)和基準房?jì)r(jià)表》，該標準按區位將土地分為10級，西單地段寸土寸金，“所以地價(jià)和房?jì)r(jià)都取了一級地段中的最高價(jià)：6000元和1000元，這已經(jīng)是北京市最高的價(jià)格�！蓖跷钠嬲f(shuō)。
對兩年前制定的地價(jià)標準是否能反映市場(chǎng)價(jià)值，王文奇未予評論。但他認為，政府標準不改，他們評估的標尺也不會(huì )變。
這種評估標準“老化”的現象非常普遍。在建設部政策研究中心的實(shí)地調查中，江蘇，浙江一帶的拆遷評估多沿用1998年制訂的基準房地價(jià)，在一些拆遷量很大的城市，按舊標準計算的補償價(jià)，只有市場(chǎng)價(jià)的75%左右。
從事估價(jià)的機構也良莠不齊。河南某市符合資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構只有兩家，但包括計委、審計局、物價(jià)局、財政局在內的多家政府機構都在做房產(chǎn)評估，甚至鑒定法律物證的法院鑒定處也“兼職”評估房產(chǎn)�！肮纼r(jià)起了糾葛，當地法院在和我們座談時(shí)才知道，這些機構的評估結果是不合法的�！壁w路興說(shuō)。
有的地方政府干脆省略了評估機構，實(shí)行“一口價(jià)”。某城市為承辦省運會(huì )，拓馬路、開(kāi)場(chǎng)館，政府規定用2000萬(wàn)元拆遷400戶(hù)人家。
對新規則的擔憂(yōu)
新的《指導意見(jiàn)》設定了一個(gè)相對完備的估價(jià)程序�！翱梢勒者@個(gè)程序估出高價(jià)，能兌現嗎？”對這個(gè)“看上去很美”的法規，陳軍又有了另一層擔憂(yōu)。
目前的拆遷始于大面積鋪開(kāi)的城市改建。其中，政府項目占據絕大多數，因此政府財力成為拆遷補償的主要物質(zhì)基礎。在建設部政策研究中心對浙江，江蘇，河南三省六市的房屋拆遷調研報告中，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區風(fēng)起云涌的蘇州市，2003年1月至今，共批準拆遷項目82個(gè)，其中政府項目占拆遷總量的93.6%。
“很多政府項目事先有財政規劃，拆一片房子撥多少錢(qián)，已經(jīng)先定好了�！壁w路興說(shuō)。即使評估新規能給被拆遷戶(hù)一個(gè)合理的高價(jià)，政府也可能無(wú)力兌現，或者通過(guò)“暗渠”降低補償金額。
目前拆遷戶(hù)獲得的補償分為兩部分：拆遷估價(jià)和地方政府補貼。新的《指導意見(jiàn)》僅僅針對前一部分，而政府補貼依舊按政府制定的標準執行。政府可依據自身財力調劑兩部分補償以做到此消彼漲。
“如果按市場(chǎng)價(jià)評估出高價(jià)，政府補貼部分就會(huì )相應變少�！壁w路興說(shuō)。居民最后得到的補償金額實(shí)際上可能沒(méi)有變化。
《指導意見(jiàn)》只是針對既成的拆遷項目，力圖通過(guò)獨立的評估機構，評出合理的市場(chǎng)補償價(jià)，但大量政府財力無(wú)法支持的政績(jì)工程或冒進(jìn)建設，即使評估出高價(jià)，其中超出政府財政規劃的部分如何兌現，依然是拆遷補償中的難題。
“建設部的評估規定管不了地方政府的投資決定。政府還得量力而行�！壁w路興認為，政府想做特別多的事，可能出發(fā)點(diǎn)是好的，但財力有限，補償價(jià)格就會(huì )很低，在新舊交替的過(guò)程中，城市進(jìn)步的成本就轉嫁給了老百姓。
要從根本上解決拆遷補償問(wèn)題，首先應該規范政府的不理性投資行為。在十六屆三中全會(huì )《關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制改革若干問(wèn)題的決定》里，投融資體制改革是中央明年工作的重點(diǎn)。在放寬民間資本輸入城市建設的同時(shí)，加強監管財政投資項目，才是走出拆遷補償困境的出口。
稿件來(lái)源：中國《新聞周刊》作者陳曉
