央行去年引發(fā)軒然大波的“121號文”未能降下房地產(chǎn)業(yè)的熱度，銀監會(huì )即將定案的“房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理指引”能嗎？
“對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，是來(lái)真的了”
2月26日，中國銀監會(huì )在網(wǎng)站上發(fā)布“《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見(jiàn)稿)》”�！爸敢币苑浅＞唧w和富于操作性的方式，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理作出了要求。
這一“指引”還只是征求意見(jiàn)稿，“征求社會(huì )各方面意見(jiàn)”的公示期為一個(gè)月，但很明顯，自2003年6月央行出臺“121號文”之后，銀行監管者對于房地產(chǎn)信貸即將提出完整的操作指導。
“這個(gè)指引不是因為說(shuō)現時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險過(guò)高，才考慮出臺的�！备邚V垣告訴記者，“不管是不是過(guò)熱或泡沫，平時(shí)都要按照這個(gè)‘指引’來(lái)工作。風(fēng)險高也好、低也罷，都要這樣做�！备邚V垣是香港惠澤集團(由國際金融公司、荷蘭金融發(fā)展公司以及德意志銀行參股)的創(chuàng )始人和主席，兼任全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )香港分會(huì )主席�；轁杉瘓F自2003年8月起擔任這一“指引”的主要技術(shù)咨詢(xún)支持者。
不過(guò)，高廣垣告訴記者，銀監會(huì )此番制定中的“指引”，與央行121號文件“所指引的方向沒(méi)有多大區別”，都是關(guān)注房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。121號文是“比較方向性的”，而且在當時(shí)，有針對房地產(chǎn)過(guò)熱的即時(shí)警示作用，它提高了貸款的門(mén)檻；而“指引”則準備告訴商業(yè)銀行們具體如何操作。
央行121號文全稱(chēng)為《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，出臺了一連串精準措施：不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款用于交土地出讓金；建筑施工企業(yè)不得將流動(dòng)資金貸款用于向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資；只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；提高對購買(mǎi)第二套以上者的首付款比例。
“121號文”切中數年以來(lái)房地產(chǎn)信貸亂局，正因如此，房地產(chǎn)業(yè)反應極為強烈，有房地產(chǎn)商稱(chēng)之為“中國近10年來(lái)對房地產(chǎn)業(yè)最為嚴厲的一個(gè)文件”。隨后，9月間，國務(wù)院發(fā)布了由建設部牽頭起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，強調房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)界為之歡欣鼓舞，某業(yè)內媒體甚至以《國務(wù)院18號文推倒央行泡沫論121號文件無(wú)疾而終》為題刊出報道，如釋重負的心態(tài)儼然。
事實(shí)上，盡管央行“121號文”如一位主持制定者所說(shuō)，在確立房地產(chǎn)行業(yè)融資合規性和風(fēng)險控制標準上具有“里程碑式意義”，但從實(shí)際執行來(lái)看，有政策研究人士表示，“121號文”在過(guò)去半年間“被頂了回去”。從全年全國綜合房地產(chǎn)景氣指數的高位運行，以及局部地區的房?jì)r(jià)持續大幅度上揚來(lái)看，“121號文”很難說(shuō)得到了嚴格執行。房地產(chǎn)商連環(huán)抵押和融資的模式仍沒(méi)有根本性變化，地產(chǎn)信托和基金在房地產(chǎn)融資總額中的比例可以忽略不計，而且信托和基金融資并沒(méi)有化解由銀行來(lái)承擔的最終風(fēng)險。
正因如此，此次披露的銀監會(huì )“指引”草案，勢必重新引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的震蕩。從行文方式和具體條款來(lái)看，“指引”與央行“121號文”如出一轍，而且更加詳細；特別是由作為商業(yè)銀行直接監管機構的銀監會(huì )頒布，傳達了政策一致性的明確信號。
“對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，是來(lái)真的了�！备邚V垣告訴記者�！澳切┵Y金實(shí)力不夠的，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗不足、過(guò)往業(yè)績(jì)不佳的，銀行貸款應該說(shuō)很難走得通了�！�
熱？還是太熱？
國家統計局固定資產(chǎn)投資統計司副司長(cháng)賈海談起2003年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展時(shí)仍心有余悸，反映綜合景氣的“國房景氣指數”在2003年3月達到了近年新高109點(diǎn)。這個(gè)水平雖然距公認過(guò)熱的1993年的120多點(diǎn)尚有距離，但考慮到當時(shí)房地產(chǎn)投資基數較小，且正處于通貨膨脹期間，二者不可簡(jiǎn)單比較�！耙阅壳暗幕鶖邓�，應該把110點(diǎn)作為預警線(xiàn)�！比绻源藶橄薜脑�(huà)，那么房地產(chǎn)過(guò)熱的跡象早就已經(jīng)很明顯了。
現在，有更多的數據證明，房地產(chǎn)業(yè)太熱了。
著(zhù)名房地產(chǎn)商SOHO中國董事長(cháng)潘石屹今年初以來(lái)興奮異常�！敖衲瓯本┓�?jì)r(jià)鐵定要漲�！彼f(shuō)。他提供的數字是，北京去年住宅交易額創(chuàng )歷史新高1095億元，而2002年僅是700億元左右。如果這組數據可靠，意味著(zhù)2003年的住房銷(xiāo)售額比上年度增加了50%！
如果潘石屹是興高采烈，央行則可稱(chēng)是憂(yōu)心忡忡。剛剛發(fā)布的2003年貨幣政策執行報告指出，在2003年新增人民幣貸款當中，基建貸款和個(gè)人消費貸款增加最多，前者達6373億元，同比多增3199億元，后者增加5091億元，同比多增1397億元。而最值得關(guān)注的是，其中個(gè)人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。報告數據顯示，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)29.7%，是1995年以來(lái)增長(cháng)速度最高的一年。房地產(chǎn)價(jià)格增勢不減，2003年的漲幅明顯高于2002年，且呈加速趨勢。
而在今年初的全國建設工作會(huì )議上，建設部部長(cháng)汪光燾披露了房?jì)r(jià)上漲之猛烈程度：2003年1至11月，全國商品房?jì)r(jià)格漲幅為4.9%，但40個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jì)r(jià)格漲幅為9%左右，部分城市住宅的價(jià)格上漲超過(guò)20%！
汪所披露的另外一組數據則清楚地說(shuō)明，雖然房地產(chǎn)商們對央行“121號文”怨聲載道，但房地產(chǎn)投資增速絲毫不減，反而越來(lái)越快。2003年1至11月，全國房地產(chǎn)投資比上年同期增長(cháng)32.5%，其中11月單月則比上年同期增長(cháng)42.9%！汪光燾認為，這些情況在2004年必須得到足夠的重視，以防止局部存在的過(guò)熱苗頭變?yōu)槿中詥?wèn)題。
這是建設部對于房地產(chǎn)業(yè)形勢的重新判斷嗎？
“把西藏、青海等加起來(lái)再平均，從而得出不過(guò)熱的結論，不過(guò)是算術(shù)游戲”
張羽沖是北京有一位頗有名氣的獨立音樂(lè )人，他的另一個(gè)身份是房產(chǎn)投資大戶(hù)。在北京位于東二環(huán)與東三環(huán)之間的富力城項目開(kāi)盤(pán)之后，張一下子就買(mǎi)了45套。富力城的均價(jià)在每平方米7000元到8000元之間。張在談到他如此大手筆的原因時(shí)聲稱(chēng)：“我買(mǎi)房子主要用于投資，現在買(mǎi)的房子投資回報率達到9%，而富力城的回報率不會(huì )低于這個(gè)數字。如果想賣(mài)的時(shí)候很好出手，不想賣(mài)可以出租，回報率也很高�！�
購房需求旺盛，是持房地產(chǎn)并不過(guò)熱論者的主要理?yè)�。張羽沖的投資生涯證明購房需求之旺，很大程度上是因為有他這樣的投資性購房者在內。而張亦曾承認其資金來(lái)源中不乏挪借。上海官方統計數字顯示，投資性購房的比例為16.6%，而國際警戒線(xiàn)為20%。
一位不愿透露姓名的業(yè)內人士則認為，投資性購房者的比例其實(shí)遠遠不止。他相信北京的實(shí)際投資性購房比例在20%到30%。投資性購房除了放大需求，托高房?jì)r(jià)之外，風(fēng)險亦不可小覷：因為大部分人靠的是銀行按揭，而且很多人是同時(shí)運作多處房產(chǎn)，通過(guò)貸款買(mǎi)房-出租-再貸款等方式，同時(shí)運作十幾處房產(chǎn)。一旦一個(gè)環(huán)節跟不上，就會(huì )引發(fā)較大的還貸風(fēng)險。在某種意義上說(shuō)，是杠桿式的期貨行為，一個(gè)環(huán)節斷裂，多米諾效應隨即而至。
而在上海，據有關(guān)媒體對上�！疤摳叻�?jì)r(jià)內幕”的揭露，我們可以知道，在2003年全市房?jì)r(jià)上漲達20%的上海，托高房?jì)r(jià)的炒樓花樣之繁多，已直逼東南亞金融風(fēng)暴前的香港，一是倒賣(mài)新房，開(kāi)盤(pán)不久，即宣稱(chēng)樓已售完，其實(shí)是以定金的方式將房子都訂給了職業(yè)的二道販子，然后真正的購房者就不得不從二道販子手里購房，當然房?jì)r(jià)之外，還要交一筆“號子費”，金額為數萬(wàn)元到10萬(wàn)元。這種行為會(huì )放大市場(chǎng)需求信號，托高房?jì)r(jià)，導致供求關(guān)系失衡，給市場(chǎng)大的波動(dòng)埋下了種子。而與炒樓花相對應的，卻是最近上海市的租金水平出現的下降趨勢。
2003年，除個(gè)人住宅銷(xiāo)售，商鋪投資也熱火朝天，從建外SOHO到南城方莊的GOGO新世代，樓盤(pán)剛一挖坑，底商就基本售罄，而購買(mǎi)者中不乏大比例按揭者，他們的希望大部分是轉手租出去，賺取的回報高于從銀行的按揭利息，但由于回本期長(cháng)達十數年乃到數十年，其間的利率水平、營(yíng)商環(huán)境的變遷極大，一旦租金回報率低于按揭利率，風(fēng)險如何控制，屆時(shí)誰(shuí)能解答？
商業(yè)性地產(chǎn)這種投資巨大、以出租為主、因而本息回收時(shí)間長(cháng)的物業(yè)形態(tài)，本來(lái)并不適于中國資金短絀、從而以銷(xiāo)售為主的中國開(kāi)發(fā)商們來(lái)做，但近幾年商業(yè)地產(chǎn)卻成了很多開(kāi)發(fā)商們的新寵。
特別是購物中心(SHOPINGMALL)，最近的數字是，全國新上項目達300多家，去年是中國有史以來(lái)購物中心開(kāi)業(yè)數量最多的一年，投資總額超過(guò)了1700億元。據媒體報道，到2003年底，各地市擁有購物中心的數量，上海為35家，廣州為27家，深圳為20家，北京、成都、大連、重慶、武漢等地均超過(guò)了10家。而迄今為止，實(shí)現盈利者尚未有耳聞。其中于1997年開(kāi)發(fā)、位于浦東陸家嘴的正大廣場(chǎng)，到2002年7月正大廣場(chǎng)正式試營(yíng)業(yè)時(shí)只啟動(dòng)了30%左右的功能。而原本定于2003年底開(kāi)業(yè)、由北京大地集團投資的“北京MALL”至今仍處于停工狀態(tài)。
至于持房地產(chǎn)并無(wú)過(guò)熱論者的一種常見(jiàn)說(shuō)法：“即使過(guò)熱，也只是局部過(guò)熱的情況�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士斥之為誤導，他認為，在中國這樣一個(gè)區域發(fā)展嚴重不平衡的國家，局部過(guò)熱就可以視之為過(guò)熱了�！安恍拍闳タ纯茨男┑貐^過(guò)熱？這些地區占到了全國經(jīng)濟總量的多大比例？單單北京朝陽(yáng)區的開(kāi)發(fā)投資量就已超過(guò)西部一個(gè)省了！”他認為，如果大部分經(jīng)濟發(fā)達地區都存在過(guò)熱現象，以中國地區發(fā)展嚴重不平衡而論，即可看做全局性過(guò)熱。
“至于把西藏、青海等加起來(lái)再平均，從而得出不過(guò)熱的結論，不過(guò)是算術(shù)游戲�！彼f(shuō)。
(來(lái)源：《財經(jīng)》雜志 作者：張文豪、余永楨)
