上海市4月26日起停止個(gè)人住宅期房轉讓?zhuān)徽赋錾虾＞植康貐^房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，除了商品住房供應的階段性、結構性矛盾外，投資性購房形成一定規模、短期炒作增多也是原因；為防止金融風(fēng)險，一些商業(yè)銀行上收支行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權限；中國銀行上海分行針對房地產(chǎn)信貸正在研究有關(guān)方案
據悉，上海近期將放緩居民動(dòng)遷工作，以降低住房剛性需求，同時(shí)大力建造中低價(jià)住房。上海社科院的專(zhuān)家向《財經(jīng)時(shí)報》表示：“在較遠的郊區建造中低價(jià)住房，能夠拉低全市平均房?jì)r(jià)，但并不等于調整目前的房?jì)r(jià)�！鄙虾Ｊ衅謻|區近日舉行的“中低價(jià)房展”所展出的樓盤(pán)，均價(jià)已達到6000～7000元／平方米。
一位上海市政協(xié)常委告訴《財經(jīng)時(shí)報》，他們的專(zhuān)家小組接受政府委托，開(kāi)始研究開(kāi)征物業(yè)稅方案。他表示，這個(gè)問(wèn)題比較復雜，因此不能給出何時(shí)完成研究并頒布方案的時(shí)間表。
在目前的房?jì)r(jià)中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到了60%，建筑成本只占40%。中國一直一次性征收包括土地出讓金在內的稅費。若開(kāi)征物業(yè)稅，意味著(zhù)把一次性征收的稅費在房產(chǎn)保有期間分批繳納，一般為70年。物業(yè)稅降低了房地產(chǎn)商環(huán)節的成本，有媒體計算，房?jì)r(jià)可能因此跌去40%。
這位教授金融學(xué)的政協(xié)常委表示，開(kāi)征物業(yè)稅可以化解金融風(fēng)險，降低房產(chǎn)價(jià)格，是中央未來(lái)稅改的重點(diǎn)之一。但他擔心可能在一些地方遇到政府阻力。
備受爭議的上海房?jì)r(jià)一季度繼續上漲，國家發(fā)改委、統計局4月19日發(fā)布報告顯示，一季度全國35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，上海以28.3%位列第一。
上海統計局公布的數據顯示，上海一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成188.05億元，比去年同期增長(cháng)34.5%，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的37.6%。
中央要求地產(chǎn)降溫
江蘇南京4月1日限制期房轉讓后，長(cháng)三角地區城市開(kāi)始抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
2002年開(kāi)始，大量外資流入長(cháng)三角地區，地方政府進(jìn)行大規�；A建設，有關(guān)“長(cháng)三角是中國經(jīng)濟的龍頭”、“打造世界都市圈”等輿論亦不斷升溫，房?jì)r(jià)增速成倍高于當地GDP增長(cháng)率。擁有巨量閑置資金的溫州人也進(jìn)入上海樓市炒房。
記者獲悉，在長(cháng)三角最近集體行動(dòng)“抑制房?jì)r(jià)上漲”之前，國務(wù)院領(lǐng)導在有關(guān)會(huì )議上表示，一些地區的房?jì)r(jià)完全脫離廣大人民群眾的實(shí)際購買(mǎi)力，炒作成分很濃；為了政績(jì)的政府對地產(chǎn)市場(chǎng)聽(tīng)之任之，導致市場(chǎng)發(fā)展不健康，容易形成泡沫，醞釀金融風(fēng)險。
據悉，國務(wù)院要求各級政府不得以基礎設施建設和地產(chǎn)投資為經(jīng)濟重點(diǎn)，也不允許強行動(dòng)遷民房；要采取必要措施打擊炒房行為，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
熟知內情的官員向記者分析，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一些城市的支柱產(chǎn)業(yè)，不宜“從快從速”用行政力量強行干預。如果限制期房轉讓等溫和措施不起作用，必要時(shí)可考慮提高住房貸款利率、開(kāi)征物業(yè)稅等措施，讓房?jì)r(jià)慢慢降下來(lái)。更有分析認為，房?jì)r(jià)需要用5年時(shí)間才能緩和調整到位。
4月21日，國家統計局專(zhuān)家在分析當前經(jīng)濟形勢時(shí)指出，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)，當前宏觀(guān)調控最重要的措施是“管緊土地，看好信貸”，尤其是控制城市建設規模和部分地區的房地產(chǎn)投資項目。
有專(zhuān)家認為，固定資產(chǎn)投資增長(cháng)快，很重要的因素是一些地方政府靠經(jīng)營(yíng)土地籌集了資金，大搞市政建設；一些企業(yè)用相對低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款。由于各地原先征收的土地和開(kāi)發(fā)商手中的土地資源還不少，只要盤(pán)活土地存量，就不會(huì )影響經(jīng)濟發(fā)展。
北京一位不愿透露姓名的官員告訴記者，就像一季度各地高漲的投資增速一樣，一些地方政府“并不情愿”抑制過(guò)高的房?jì)r(jià)，“即使國務(wù)院領(lǐng)導以及眾多專(zhuān)家不斷不點(diǎn)名警告某些地方政府”。
上海在行動(dòng)
社會(huì )輿論對于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“過(guò)熱”的分析由來(lái)已久。上海政府方面一直指出，當地樓市是健康有序的，供求大致平衡。
上海市政府宣布，4月26日起，停止個(gè)人住宅的期房轉讓?zhuān)嚓P(guān)手續延至5月1日。市政府發(fā)言人隨后表示，上海局部地區房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的情況，除了商品住房供應的階段性、結構性矛盾，投資性購房形成一定規模、短期炒作增多也是一個(gè)原因。
與此同時(shí)，在上海大街小巷，很多市民抱怨房屋價(jià)格過(guò)高。有關(guān)專(zhuān)家向記者透露的數據與政府公布的存有差距。
政府數據顯示，上海投資性購房比重約16.6%。但上海社科院房地產(chǎn)研究中心人士認為，政府對“炒訂單”、“炒樓花”的投資行為并未做統計。在少數區域和個(gè)別樓盤(pán)中，投資性購房比重相當高，超過(guò)警戒線(xiàn)。至于空置面積，一位市政協(xié)常委估計，實(shí)際數字是政府的近3倍。
4月8日，建設部在上海召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系建設國際研討會(huì )。這個(gè)謝絕記者采訪(fǎng)的會(huì )議最后達成共識：目前急需做的是政府公開(kāi)房地產(chǎn)投資和交易數據，讓市場(chǎng)自己調節價(jià)格。會(huì )上，有些地方的官員表示“數據是政府機密”；而有專(zhuān)家指地方政府統計數據方法不合理，數據失真，是變相鼓勵地產(chǎn)投資，客觀(guān)上助長(cháng)經(jīng)濟過(guò)熱。
上海房地產(chǎn)交易中心要求開(kāi)發(fā)企業(yè)從4月15日至26日分批加入網(wǎng)上合同備案系統，在有關(guān)網(wǎng)站上公開(kāi)新盤(pán)房源信息，增加交易的透明度。
銀行信貸收緊
與房地產(chǎn)過(guò)熱相伴的是金融可能出現的風(fēng)險。
4月18日，《財經(jīng)時(shí)報》就央行宣布提高準備金率并收縮信貸是否對上海產(chǎn)生影響等問(wèn)題，詢(xún)問(wèn)上海金融辦公室黨委副書(shū)記吳建融。他表示，上海政府專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì )研究后認為，不會(huì )影響上海經(jīng)濟，“上海金融資產(chǎn)質(zhì)量好，盈利能力強，誠信度高，放在上海的資金沒(méi)有限制”。據政府公報，金融和房地產(chǎn)為上海市主要支柱產(chǎn)業(yè)。
吳在有關(guān)演講中表示，上海近年發(fā)生了巨大變化“基本上依靠大量投資，到目前為止，資本和投資推動(dòng)上海的城市發(fā)展，創(chuàng )新和知識所起的作用還很小”。據悉，上海金融機構目前能配置的金融資源大約2萬(wàn)億元。
據人行上海分行統計，到3月末，上海市各類(lèi)房地產(chǎn)貸款余額3638億元，同比增長(cháng)40%，增幅較2003年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，上海個(gè)人住房貸款余額(含個(gè)人住房公積金貸款)為2286億元，同比增長(cháng)48%。
為防范和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，銀監會(huì )2月曾發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見(jiàn)稿)》，廣泛征求社會(huì )各界意見(jiàn)。
中國工商銀行上海分行人士向《財經(jīng)時(shí)報》透露，該行已經(jīng)停止期房按揭。該行目前個(gè)人商業(yè)性住房貸款約400億元，占據上海第一位。該行分析，“上海樓價(jià)在未來(lái)幾年將平緩增長(cháng)，因為上海地價(jià)降不下來(lái)，上海樓價(jià)不會(huì )跌”。目前該行個(gè)人住房信貸壞賬率為千分之五，而“未來(lái)不好判斷”。
據悉，上海的一些商業(yè)銀行已經(jīng)取消了各支行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批權限，收歸分行集中審批。中國銀行上海分行的工作人員表示，針對房地產(chǎn)信貸正在研究有關(guān)方案。
記者獲悉，上海各銀行正在等待北京總行的指示。來(lái)自北京的消息說(shuō)，各行正在研究方案。4月14日，中國銀行在全球電視電話(huà)會(huì )議中要求，高檔住房貸款、投資用住房貸款必須降低貸款比例，縮短貸款年限。
(稿件來(lái)源：《財經(jīng)時(shí)報》 作者：張立偉)
