【物業(yè)費·專(zhuān)家建議】
建議1：成立業(yè)主委員會(huì )
北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秦兵律師認為，是否請物業(yè)服務(wù)機構、請哪家物業(yè)服務(wù)機構應該由全體業(yè)主決定，是業(yè)主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為，而能代表全體業(yè)主的這個(gè)組織只有業(yè)委會(huì )。
從國外物業(yè)管理的經(jīng)驗可以看出，業(yè)委會(huì )是保護業(yè)主的財產(chǎn)權與社員權、維護業(yè)主合法權益的最有效組織形式�？梢哉f(shuō)，如果社區沒(méi)有業(yè)委會(huì )，那么業(yè)主在社區中近30%的公共權利就沒(méi)法行使，無(wú)權利即不必付費，在這種情況下業(yè)主有權不支付物業(yè)費。
秦兵律師指出，目前，在實(shí)際中成立業(yè)委會(huì )是一件很困難的事情：首先是物業(yè)服務(wù)機構的干涉和阻礙，他們意識到一旦業(yè)委會(huì )成立，其管理地位勢必會(huì )受到影響，擔心因服務(wù)質(zhì)量差而被解聘，所以就會(huì )千方百計地設置障礙，如禁止業(yè)主張貼公告，阻撓業(yè)主聚會(huì )等；再次，與物業(yè)服務(wù)機構有利害關(guān)系的相關(guān)行政部門(mén)，也會(huì )在成立業(yè)委會(huì )中以種種理由否認成立程序的合法性，導致籌備組重新組建，有的社區甚至近10余年無(wú)法成立業(yè)委會(huì )，極大地挫傷了業(yè)主的積極性。
建議2：劃分業(yè)權+實(shí)行傭金制
北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師認為，劃分業(yè)權，可以從根本上界定物業(yè)產(chǎn)權及其相應的責權利，不僅明晰了業(yè)主的責權利，更是保護了業(yè)主過(guò)往未曾享受過(guò)的收益權：本著(zhù)“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，業(yè)主在購房款中不僅承擔了所購房屋的建設成本，也承擔了部分公共區域的建設成本，因此這部分區域的收益權也應歸業(yè)主所有。
傭金制的實(shí)行與業(yè)權的劃分是直接掛鉤的。實(shí)行傭金制管理，可以使物業(yè)財務(wù)管理具有極高的透明度，讓業(yè)主花的每一分錢(qián)都清楚明白，業(yè)主可以自行選擇物業(yè)管理的服務(wù)方式、服務(wù)水平及收費標準，而物業(yè)公司的收益則不再與成本有關(guān)，而是與服務(wù)水平掛鉤。(蔡雪婧 鄒玉瑞)
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