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　　嘉賓：

　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成

　　五合智庫顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 鄒 毅

　　奧運會(huì )的腳步踏入中國后，給各行各業(yè)制造了許多話(huà)題。對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，有關(guān)奧運會(huì )過(guò)后樓市走向的話(huà)題越來(lái)越熱門(mén)，有人認為奧運會(huì )將成為樓市的又一個(gè)“拐點(diǎn)”，但也有人持相反意見(jiàn)，堅信樓市不會(huì )在奧運會(huì )后急轉直下。本周，我們請來(lái)業(yè)內專(zhuān)家給出他們的判斷。

　　奧運不是樓市“分水嶺”

　　主持人：今年樓市表現難掩落寞，如從市場(chǎng)實(shí)際交易情況來(lái)看，一線(xiàn)城市的住宅銷(xiāo)售量大幅萎縮，前景不甚明朗，一些城市的房?jì)r(jià)也應聲而落，如今又加上奧運會(huì )帶來(lái)的經(jīng)濟發(fā)展猜想，其中樓市在奧運后真會(huì )發(fā)生有些人所認為的“可怕的結局”嗎？

　　尹伯成：我相信絕對不會(huì )。中國樓市自去年下半年以來(lái)確實(shí)有一些變化，這種變化主要體現在樓盤(pán)銷(xiāo)售，市場(chǎng)內的觀(guān)望氣氛比較濃厚，但這種調整是宏觀(guān)調控擠壓樓市泡沫所帶來(lái)的，從房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看也是積極的，且與奧運會(huì )并無(wú)直接聯(lián)系。

　　而宏觀(guān)上講，雖然后奧運樓市行情如何仍然是個(gè)未知數，但首先我認為樓市絕不會(huì )出現如股市一般股價(jià)跌得越低就越?jīng)]有人買(mǎi)的現象，購房者買(mǎi)房多數為自己居住，他們有著(zhù)強烈的改善居住條件的剛性需求，因此只要房?jì)r(jià)有適度調整，達到他們的經(jīng)濟和心理承受力，需求就會(huì )有支撐，也使房?jì)r(jià)趨于穩定。就目前情況看，房?jì)r(jià)未來(lái)調整15%-20%也許可能，但不可能發(fā)生短時(shí)間內暴跌的情況。

　　此外，樓市在短期內可能會(huì )因擠壓泡沫而向下作適度調整，但支撐樓市包括房?jì)r(jià)長(cháng)期向上的兩大基石并不會(huì )動(dòng)搖，這兩大基石一是我國城市化率的上升，城市人口增加會(huì )對城市住房帶來(lái)巨量需求；二是我國經(jīng)濟在不斷發(fā)展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入彈性很大，這給城鎮住房帶來(lái)了很大的改善性需求。同時(shí)，人民幣目前對外升值、對內貶值，凡貨幣對外升值的國家，其資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)不可能貶值，因為外資會(huì )千方百計進(jìn)入購買(mǎi)這種資產(chǎn)，而對內貶值又會(huì )使房產(chǎn)成為很好的規避通貨膨脹風(fēng)險的投資工具，并且在通脹過(guò)程中，房產(chǎn)即使不跌價(jià)也會(huì )使泡沫自然化解。

　　后奧運仍有“蛋糕”可分

　　主持人：后奧運對房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)又有哪些發(fā)展機遇？

　　鄒毅：從國際視角來(lái)看，奧運經(jīng)濟有一個(gè)完整的周期，主要分為前奧運階段(長(cháng)達7年左右的奧運籌備期)、奧運階段(奧運會(huì )舉辦當年)和后奧運階段(奧運會(huì )后大約3到5年的時(shí)間)，而夏季奧運會(huì )的舉辦國在奧運會(huì )后大多會(huì )經(jīng)歷一個(gè)經(jīng)濟回落的過(guò)程。不過(guò)，我認為北京不會(huì )出現這種現象。

　　因為北京無(wú)論人口還是經(jīng)濟總量在全國所占的比重都不是很高，更為重要的是奧運會(huì )的舉辦加快了北京產(chǎn)業(yè)結構調整的步伐，高端服務(wù)業(yè)將成為北京新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。而對于房地產(chǎn)，我覺(jué)得奧運會(huì )的舉辦所帶來(lái)的這次產(chǎn)業(yè)升級和轉型具體表現在三個(gè)方面：住宅郊區化、旅游地產(chǎn)及商業(yè)物業(yè)。

　　如交通設施的建設與改善對成功舉辦奧運會(huì )相當重要，而交通狀況的改善不僅保障奧運會(huì )的順利進(jìn)行，也會(huì )造福當地居民，從而使得中心城區的外圍不斷擴大，促進(jìn)了郊區住宅的發(fā)展。奧運會(huì )也強化了北京多中心的城市格局，有助于改變現在市區人口過(guò)度聚集的狀況，一些原本較偏遠地段或城市改造地段成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的空間與熱點(diǎn)。相應的，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新定位，從而推動(dòng)周邊地產(chǎn)升值，北京住宅郊區化的趨勢將越來(lái)越明顯，開(kāi)發(fā)商也將擁有新的投資亮點(diǎn)。

　　另外，舉辦奧運會(huì )對各主辦城市旅游業(yè)尤其是入境旅游的可持續發(fā)展利好因素較多，旅游地產(chǎn)將迎來(lái)前所未有的機遇。同時(shí)，從其他已舉辦過(guò)奧運會(huì )的城市來(lái)看，如果承辦城市所處經(jīng)濟環(huán)境良好，經(jīng)濟增長(cháng)持續穩定，且?jiàn)W運后商業(yè)物業(yè)的供應沒(méi)有出現突增的情況，那么，其商業(yè)物業(yè)的收益將持續增長(cháng)；若舉辦城市所處的經(jīng)濟系統本身處于下降勢頭，或者賽后新增大量的商業(yè)物業(yè)，那么，奧運會(huì )后其市場(chǎng)收益就很可能出現下滑。(柯鵬 李和裕)