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    伴隨奧運會(huì )的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無(wú)處不見(jiàn)的國際品牌應證著(zhù)中國首都的繁華。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　伴隨奧運會(huì )的成功舉辦，走在2008年北京的大街小巷上，無(wú)處不見(jiàn)的國際品牌應證著(zhù)中國首都的繁華。就目前商業(yè)地產(chǎn)項目招商情況來(lái)看，眾多國際品牌開(kāi)始選擇北京作為進(jìn)軍中國市場(chǎng)的立足點(diǎn)和切入點(diǎn)。隨著(zhù)國際品牌不斷進(jìn)入北京并快速開(kāi)拓市場(chǎng)，必將為我們的商業(yè)地產(chǎn)提供更多的商家選擇和經(jīng)營(yíng)特色選項，進(jìn)而推動(dòng)商業(yè)品牌和商業(yè)市場(chǎng)的國際化。

　　600萬(wàn)平方米！2008年北京商業(yè)地產(chǎn)如此大的放量，足以用“井噴”來(lái)形容，并且大多集中在傳統商業(yè)區。受到舉辦奧運會(huì )這個(gè)最大利好的刺激，北京商業(yè)地產(chǎn)這兩年出現供求兩旺的狀態(tài)。

　　有統計資料顯示，這幾年全國商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)房地產(chǎn)的竣工面積數量的10%左右，但商業(yè)地產(chǎn)空置面積卻占整個(gè)空置面積的四分之一左右，而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。2006年的數據顯示北京市的商業(yè)地產(chǎn)項目有超過(guò)1/3是處于閑置狀態(tài)的，但受奧運會(huì )刺激，最近兩年的“井噴”發(fā)展，又讓人不得不擔心北京商業(yè)地產(chǎn)的“提前預支”。

　　接受采訪(fǎng)的大多數業(yè)內人士認為，奧運會(huì )對北京商業(yè)地產(chǎn)的影響是雙向的。一方面，確實(shí)促使了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，另一方面，也使得很多開(kāi)發(fā)商處于非理性狀態(tài)，將未來(lái)三年甚至更長(cháng)計劃的項目都集中在奧運前開(kāi)發(fā)，使商業(yè)項目在近兩年出現了井噴。這將直接導致奧運會(huì )后一部分商業(yè)項目面臨著(zhù)巨大的生存壓力。

　　擁有“高投入、高回報、高風(fēng)險及高難度”四大特征的商業(yè)地產(chǎn)，在我國的發(fā)展還處于起步階段。有香港方面商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家認為，國內商業(yè)地產(chǎn)，輸在不完善的產(chǎn)業(yè)鏈上。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售代理商、招商和經(jīng)營(yíng)管理公司、建筑規劃設計等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的只懂銷(xiāo)售，不懂經(jīng)營(yíng)，有的有商業(yè)經(jīng)驗卻缺少地產(chǎn)方面知識，從而導致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。

　　從北京地區來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)不得不面對幾個(gè)方面的沖擊。

　　資金方面是首要問(wèn)題。從緊的貨幣政策似乎已有松動(dòng)，但是地產(chǎn)行業(yè)所遭遇的寒流卻是在加劇。房子賣(mài)不出去，銀行不給貸款，資金已經(jīng)成為了行業(yè)命根。開(kāi)發(fā)商融資、經(jīng)營(yíng)能力差是北京商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險所在，這又導致目前北京開(kāi)發(fā)商對商業(yè)項目的持有經(jīng)營(yíng)目的不強，因此很多項目由于經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法帶來(lái)預期效果而導致失敗。

　　其次是以售為主的商業(yè)模式需要轉型。不同于傳統地產(chǎn)的買(mǎi)地——蓋樓——賣(mài)房的短平快模式，商業(yè)地產(chǎn)周期較長(cháng)，需要一個(gè)培育期，后期的經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的標志。有資料顯示，目前北京出售型商業(yè)與租賃型的商業(yè)比例為6：4。一般來(lái)說(shuō)，大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目一般都是只租不售，出售大都存在于一些社區商業(yè)或中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)項目中。出售型的商業(yè)項目更容易收回資金，但是卻對后期經(jīng)營(yíng)造成很大的困難。

　　另外，許多項目扎堆、同質(zhì)化以及郊區商業(yè)圈的興起等等也是不可回避的影響。上海五合智庫的統計顯示，今年上市的項目東部主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域；西部主要集中在西單、中關(guān)村、金融街等區域，這些集中的區域不可避免地出現商業(yè)供應過(guò)剩。

　　根據《北京城市(2004年-2020年)總體規劃》規定，北京市在今后15年內將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊三個(gè)新城，到2020年人口規模將達到570萬(wàn)，同時(shí)還要積極疏散舊城的居住人口。隨著(zhù)配套生活設施的不斷完善，新的商業(yè)中心也會(huì )興起，對傳統商業(yè)中心將會(huì )形成沖擊。 (黃前柏)