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　　核心提示:小區有人在裝修時(shí)改變房屋承重結構該誰(shuí)管？小區里噪聲太大怎么辦？小區內車(chē)輛亂停該誰(shuí)管？一些“小事”往往影響了小區鄰里的和睦，今后這些事由誰(shuí)管有了明確說(shuō)法。泉州市政府近日出臺的《關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，從根本上規范了物業(yè)管理工作中的各種行為。

　　意見(jiàn)明確了各級各有關(guān)單位的相關(guān)職責，要求依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理和執法監督工作。對房地產(chǎn)管理部門(mén)、建設部門(mén)、城市管理行政執法部門(mén)、公安部門(mén)、消防部門(mén)、交警部門(mén)、工商部門(mén)、環(huán)保部門(mén)等市有關(guān)行政主管部門(mén)在物業(yè)管理中的執法管理事項(行為)、應予查處的范圍進(jìn)行了明確的規定。

　　遇事找“管家”可按圖索驥

　　擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路與場(chǎng)地；違法搭建建筑物、構筑物……這些到底由誰(shuí)來(lái)管呢？根據《意見(jiàn)》，各行政主管部門(mén)在物業(yè)管理中的執法管理事項(行為)清清楚楚。

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)負責查處的范圍包括：擅自改變物業(yè)管理區域內的公共建筑和共用設施用途；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設施設備；將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房間；拆除連接陽(yáng)臺的磚、混凝土墻體；建設單位未按規定配足物業(yè)管理用房；物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規定，對業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時(shí)間內報告有關(guān)行政管理部門(mén)；其他依法應由該部門(mén)查處的行為。

　　建設部門(mén)負責查處的范圍包括：未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，擅自改變建筑主體和承重結構；擅自擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸；擅自拆改房屋承重結構；住宅小區工程未經(jīng)竣工驗收備案或者驗收不合格，擅自投入使用；其他影響小區建筑結構和使用安全的行為。

　　城市管理行政執法部門(mén)負責查處的范圍包括：違法搭建建筑物、構筑物；改變建筑物外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；擅自改變儲藏間功能等各種改變建筑物使用性質(zhì)的行為；在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹(shù)木；未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準現場(chǎng)攪拌混凝土；亂倒建筑及生活垃圾；在人口集中地區和其他依法需要特殊保護的區域內，焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；未經(jīng)批準在城市市區進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的夜間施工作業(yè)；未經(jīng)批準擅自飼養家畜家禽影響市容和環(huán)境衛生；行使衛生行政管理方面法律、法規、規章規定的對城市流動(dòng)飲食攤點(diǎn)食品衛生的行政處罰權；其他依法應由該部門(mén)查處的行為。

　　公安部門(mén)負責查處的范圍包括：違反治安管理條例以及生產(chǎn)、銷(xiāo)售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為；以及其他依法應由該部門(mén)查處的行為。

　　消防部門(mén)負責查處的范圍包括：擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施；增加建筑物火災荷載、占用道路設施；實(shí)施其他影響消防安全的行為。

　　交警部門(mén)負責查處的范圍包括：開(kāi)放式小區車(chē)輛亂停亂放等交通違法行為；配合住宅小區內車(chē)輛亂停亂放的整頓工作。

　　工商部門(mén)負責查處的范圍包括：依照相關(guān)規定自行或者配合其他相關(guān)職能部門(mén)，查處在物業(yè)管理區域內未取得營(yíng)業(yè)執照擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為；對住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房、申請人未能提交利害關(guān)系人書(shū)面同意材料的，不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執照；其他依法應由該部門(mén)查處的行為。

　　環(huán)保部門(mén)負責查處的范圍包括：貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業(yè)污水、工業(yè)廢棄物；城市飲食服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對附近居民的居住環(huán)境造成污染；其他依法應由該部門(mén)查處的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì )

　　管理服務(wù)行為不能隨心所欲

　　《意見(jiàn)》對物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體行為進(jìn)行了進(jìn)一步規范，要求物業(yè)服務(wù)明碼標價(jià)，每個(gè)小區都要有物業(yè)管理用房，業(yè)主委員會(huì )可實(shí)行合理的薪金補助制度。

　　物業(yè)服務(wù)要明碼標價(jià)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費，實(shí)行明碼標價(jià)收費公示制度。因物業(yè)服務(wù)收費問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的，不得對業(yè)主強制停水、停電，應通過(guò)平等協(xié)商或法律途徑解決。協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，對發(fā)現業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國家有關(guān)規定以及業(yè)主規約行為的，應當予以勸阻、制止。對違反業(yè)主規約的行為勸阻、制止無(wú)效的，應當在24小時(shí)內報告業(yè)主委員會(huì )；對違反國家有關(guān)規定的行為，應當在24小時(shí)內報告當地有關(guān)行政主管部門(mén)。在承接物業(yè)或退出物業(yè)時(shí)，應按照規定做好查驗和物業(yè)管理資料的移交工作。物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位，應向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護等管理責任及有關(guān)費用。

　　不得擅自處分業(yè)主享有的物業(yè)共用部位

　　建設單位應當按照規定配置相應的物業(yè)管理用房，具體為：建筑面積10萬(wàn)平方米以下的小區，按照不少于總建筑面積4%。且不少于50平方米配置；建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，超過(guò)面積部分按照2%。增配。按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。對共用部位、共用設施設備出現質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，應當及時(shí)整改。對已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)售人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權或使用權的物業(yè)共用部位、共用設施設備。

　　業(yè)主委員會(huì )可有薪金補助

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，根據業(yè)主大會(huì )授權就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法進(jìn)行訴訟，負責召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，向相關(guān)社區居委會(huì )(村委會(huì ))通報有關(guān)情況。定期公布財務(wù)經(jīng)費使用情況，協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系，督促業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用和專(zhuān)項維修資金，配合公安機關(guān)做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安，配合社區居委會(huì )(村委會(huì ))依法履行自治管理職責，支持社區居委會(huì )(村委會(huì ))開(kāi)展工作并接受其指導和監督。組織任期期滿(mǎn)后的換屆選舉，依法做好相關(guān)資料移交和財產(chǎn)清算工作。

　　對任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主委員會(huì )可實(shí)行合理的薪金補助制度，具體由業(yè)主大會(huì )在業(yè)主管理規約中明確。

　　引導和扶持行業(yè)發(fā)展

　　鼓勵社區居委會(huì )

　　成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　物業(yè)服務(wù)要規范收費，物業(yè)管理用房不能計入容積率，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規行為要記入信用檔案……《意見(jiàn)》提出了一系列引導和扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的具體意見(jiàn)。

　　物業(yè)服務(wù)要“質(zhì)價(jià)相符”

　　物價(jià)部門(mén)要定期測算普通住宅小區物業(yè)服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，聯(lián)合房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及時(shí)制定與物業(yè)服務(wù)等級相適應的政府指導價(jià)格，定期向社會(huì )公布；要監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行明碼標價(jià)收費公示制度，將收費項目、收費標準和服務(wù)內容等在住宅小區內向業(yè)主公示。

　　物業(yè)管理用房不計入容積率

　　各級各有關(guān)部門(mén)要將轄區內一些分散的、規模較小的舊住宅小區整合成一定規模的物業(yè)管理區域，實(shí)現物業(yè)管理資源共享和規模效益。要通過(guò)采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理、業(yè)主大會(huì )決議自治、業(yè)主大會(huì )委托社區居委會(huì )管理等方式，解決舊住宅小區管理難問(wèn)題。鼓勵社區居委會(huì )(村委會(huì ))成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。新建樓盤(pán)要配足物業(yè)管理用房及停車(chē)位、車(chē)庫等配套設施。物業(yè)管理用房建筑面積不計入容積率，不進(jìn)行產(chǎn)權面積公攤。對未實(shí)行“一戶(hù)一表”改造的物業(yè)管理區域，物業(yè)管理單位要積極配合供水或供電單位加快推進(jìn)“一戶(hù)一表”改造。

　　嘗試企業(yè)等級評定

　　要培養健康的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，依托行業(yè)協(xié)會(huì )，強化行業(yè)自律管理，建立物業(yè)服務(wù)招投標有形市場(chǎng)，規范物業(yè)項目接管和前期物業(yè)服務(wù)招投標。發(fā)揮品牌企業(yè)帶動(dòng)效應，依托前期物業(yè)服務(wù)招投標平臺，積極引入資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量?jì)?yōu)的大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐。抓好以動(dòng)態(tài)考核為主的行業(yè)管理，嚴格市場(chǎng)準入，逐步嘗試企業(yè)等級評定制度，完善企業(yè)信用管理體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規行為及時(shí)記入信用檔案，并適時(shí)向社會(huì )公布，逐步形成規范有序的市場(chǎng)環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競爭機制。

　　明年起物管工作納入政績(jì)考核

　　不合格者不得評先進(jìn)

　　依據《意見(jiàn)》，明年開(kāi)始，物業(yè)管理工作將納入工作考核內容，考核不合格者將會(huì )影響到評優(yōu)評先。

　　按照這一意見(jiàn)，自2010年起，市政府將物業(yè)管理工作納入對縣(市、區)政府及市直相關(guān)部門(mén)的工作考核，縣(市、區)政府將物業(yè)管理工作納入對街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會(huì )(村委會(huì ))、各相關(guān)職能部門(mén)(基層組織)年度工作考評的重要內容。要逐級簽訂年度物業(yè)管理工作目標責任書(shū)，對下一級單位的物業(yè)管理工作實(shí)行定期督查，年終聽(tīng)取物業(yè)管理工作情況匯報，并會(huì )同效能管理部門(mén)進(jìn)行綜合評定。對工作考核或綜合評定不合格的單位，不得評為綜合治理、平安建設先進(jìn)單位和文明單位。 （王朝暉）