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廣州首個(gè)引用《物權法》提起上訴的案例——獵德“釘子戶(hù)”案昨日終審判決。市中級人民法院判決：獵德僅剩的4“釘子戶(hù)”的房子還是要拆。
法院認為，獵德的“釘子戶(hù)”影響了村集體利益和其他村民的合法權益；其土地歸集體所有，村里有權收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也應該一并交付拆除；至于補償，則按村里股東大會(huì )通過(guò)的補償方案規定的標準進(jìn)行補償。
緣起
研究《物權法》
“釘子戶(hù)”死守獵德村
去年10月16日，獵德村開(kāi)拆。
曾經(jīng)密密麻麻蓋滿(mǎn)了“握手樓”的獵德村，迅速成為一片空曠的大工地，村屋幾被拆完。然而，殘垣斷壁中，一棟樓房依然聳立，從高處看去很是顯眼。
事情始發(fā)于去年11月，獵德拆遷接近尾聲，在東二區的拆遷工地中，一棟樓房矗立在拆遷工地中央。據了解，像這棟房子一樣，獵德村共計尚有4戶(hù)村民未與獵德經(jīng)濟發(fā)展有限公司簽訂拆遷協(xié)議，這四戶(hù)也就成了俗稱(chēng)的“釘子戶(hù)”。
事實(shí)上，在去年10月底，原本有5戶(hù)村民拒絕簽署拆遷安置協(xié)議而被獵德經(jīng)濟發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“村集體”)起訴至天河區人民法院；其后，1戶(hù)村民在法庭的調解下與村集體達成協(xié)議，最后真正成為“釘子戶(hù)”的共有4名：李應開(kāi)、李應光、李澤民及盧燕生。
在該案訴訟過(guò)程中，村集體要求4“釘子戶(hù)”立刻清空房屋，遷出。
這期間，李澤民專(zhuān)門(mén)買(mǎi)了《物權法》、《憲法》、《土地管理法》等書(shū)籍，幾戶(hù)“釘子戶(hù)”經(jīng)常坐在一起研究，以維護自己的權益。李澤民還每天巡查一遍，確保自己的房子沒(méi)有被動(dòng)過(guò)。
一審
一審判拆沒(méi)提怎補償
“釘子戶(hù)”不服上訴
去年11月16日，村集體告4戶(hù)“釘子戶(hù)”案開(kāi)庭。
村集體方面訴稱(chēng)：獵德村的拆遷改造作為廣州市政府解決城中村改造的第一步，是為完成廣州市作為國際化大都市建造而進(jìn)行的試點(diǎn)工程，納入了政府重點(diǎn)工程范圍，在整個(gè)城市改造中有著(zhù)舉足輕重的作用。
同時(shí)，基于市政建設需要，作為新光快速路北延線(xiàn)過(guò)江橋梁的獵德大橋將橫穿獵德村，直接產(chǎn)生了包括被告使用的房屋在內的大量的拆遷任務(wù)。對此，廣州市各級政府經(jīng)過(guò)8年的醞釀最終確定了“以政府主導，村為實(shí)施主體”的整體改造原則。
村集體分別在2007年5月和7月兩次召開(kāi)股東代表大會(huì )，經(jīng)全體股東代表表決，以98.6%的高得票率最終通過(guò)了《拆遷補償安置方案》。4釘子戶(hù)以種種理由拒絕簽署拆遷補償協(xié)議，拒絕交付房屋，拖慢了整個(gè)拆遷過(guò)程，侵害了公共利益，也給全體村民造成了損失。
天河區法院審理此案后，判決“釘子戶(hù)”3日內騰空房屋，交給村集體�！搬斪討�(hù)”皆不服，繼續上訴�！搬斪討�(hù)”提出，一審法院的判決光說(shuō)“要拆”，怎么補償卻沒(méi)提，“私人房產(chǎn)被沒(méi)收，難道要屋主睡大街？”
終審
案件存在兩大焦點(diǎn)
●宅基地上房子屬誰(shuí)？
●按照何種標準補償？
前日，該案在廣州市中級人民法院二審開(kāi)庭，村集體和“釘子戶(hù)”的爭議集中在兩大方面。
首先是關(guān)于房屋的所有權問(wèn)題。
獵德公司方面認為，宅基地是集體所有，村集體有權收回，房子是建在宅基地之上的，4“釘子戶(hù)”對宅基地上的房屋沒(méi)有所有權、只有使用權，現在要收回宅基地，宅基地上的房屋也應一并收回。
“釘子戶(hù)”李應開(kāi)則引用《物權法》上訴。據悉，這是《物權法》正式實(shí)施后，廣州首個(gè)引用《物權法》提起上訴的案例。
李應開(kāi)表示，《物權法》規定：“私人對其合法的收入、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權”，“私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞”，房屋屬于私人財產(chǎn)，李應開(kāi)應對此享有無(wú)可爭辯的物權。
按照相關(guān)規定，村集體收回宅基地，必須進(jìn)行補償。另一方面的爭議則是補償問(wèn)題。村集體要求，按照股東大會(huì )通過(guò)的《補償安置方案》的標準進(jìn)行補償。
但4名釘子戶(hù)表示，補償協(xié)議屬于“霸王條款”。4“釘子戶(hù)”的情況各不一樣：1“釘子戶(hù)”認為，陽(yáng)臺應該按照回遷面積補償；1“釘子戶(hù)”認為，房屋內的水井和天井應給予補償；1“釘子戶(hù)”認為，房子的第5層也應該補償(原方案只補4層)；還有1“釘子戶(hù)”是冼村村民，他要求按照獵德村的標準補償。
代理律師則認為，獵德公司拆遷補償方案的條款是不完善的，將來(lái)會(huì )產(chǎn)生很大矛盾。每個(gè)人的房屋都有特殊性，必須根據具體房屋來(lái)具體討論。
影響集體利益有責服從大局
法院：“釘子戶(hù)”應配合拆遷
廣州市中級人民法院終審此案后，最終確認了三大觀(guān)點(diǎn)：
房子在土地上應拆除
首先，法院認為，本案涉訟宅基地屬獵德村農民集體所有土地，依法由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理。獵德公司為實(shí)現村民得到實(shí)惠、村集體經(jīng)濟得到壯大、改造區域環(huán)境面貌得到提升、歷史人文景觀(guān)得到保護的目的，經(jīng)天河區人民政府批準同意由其收回涉訟的宅基地，用于實(shí)施舊村整體改造，合法有理。因土地與地上建筑物是不可分割的，涉訟宅基地使用權被收回后，幾名上訴人所建設的房子也應一并交給獵德公司，故獵德公司要去4人騰空房子、交付拆除合法有理。
拆遷補償按統一標準
第二，補償問(wèn)題。獵德公司已經(jīng)依法召開(kāi)了股東代表大會(huì )，審議通過(guò)了《拆遷補償安置方案》，該方案是村民股東選舉的股東代表經(jīng)民主討論后確定的，是在這次整體改造過(guò)程中實(shí)施拆遷安置補償的統一標準。獵德公司也已經(jīng)明確表示，拆除房屋后會(huì )按該方案對4人給予補償，獵德公司的行為符合《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于收回集體土地使用權時(shí)，對土地使用權人給予適當補償的規定。
4人作為集體土地的使用人之一，該方案理所當然對其產(chǎn)生約束力。
“釘子戶(hù)”影響集體利益
第三，這次舊村改造是惠及獵德村全體村民的重大事項，具有富民優(yōu)生的重大意義，獵德村整體改造計劃涉及全體村民的切身利益和其他村民的公共利益�！搬斪討�(hù)”沒(méi)有按照獵德公司通知的時(shí)間搬遷已經(jīng)延緩了改造計劃的實(shí)施，實(shí)際上對村集體的經(jīng)濟利益和其他村民的合法權益構成了影響。
因此，在有詳細具體的安置補償標準可供執行的前提下，幾人應迅速騰空涉訟宅基地并交付拆除。這也是4人服從大局，積極配合獵德公司早日完成改造的應有之責。
法院最終判決：維持原判。
協(xié)商
“釘子戶(hù)”傷心淚光閃
昨商談被村集體“放鴿子”今繼續協(xié)商補償方案
宣判結束后，記者追隨幾位“釘子戶(hù)”以及他們的代理律師，來(lái)到了位于珠江新城的獵德經(jīng)濟發(fā)展有限公司。
據悉，天河區政府已決定讓天河區司法局出面，組織“釘子戶(hù)”們和獵德公司進(jìn)行協(xié)商和談，爭取盡快解決拆遷補償安置問(wèn)題。經(jīng)天河區司法局“斡旋”，雙方商談的時(shí)間原本定在昨日下午5時(shí)半左右。
記者看到，天河區司法局特意派遣了3名工作人員在獵德公司辦公樓下等候，見(jiàn)“釘子戶(hù)”們和代理律師到齊后，他們將浩浩蕩蕩的一行十來(lái)人帶到了4樓。
不料，時(shí)間在等待中一分一秒地流逝，近晚7時(shí)，還不見(jiàn)獵德公司代表的身影�！搬斪討�(hù)”們感覺(jué)被忽悠了，憤怒在每個(gè)人的臉上表露無(wú)遺。
最終，天河區司法局的一名工作人員經(jīng)不斷努力，連續打數十個(gè)電話(huà)進(jìn)行聯(lián)系，終于敲定，第二天也即今天上午10時(shí)，雙方繼續在獵德公司辦公樓四樓進(jìn)行商談，他還特意強調，“明天，獵德公司的領(lǐng)導肯定不會(huì )再‘放鴿子’”。
埋怨聲中，一行人很快解散，各自回家�！拔医裢淼煤煤脺蕚涿魈旌驼劦姆桨��！迸R走前入電梯時(shí)，“釘子戶(hù)”之一的盧燕生小聲地說(shuō)，眼睛里撲閃著(zhù)晶瑩的淚光。（記者 余亞蓮 實(shí)習生 梁柳新）
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