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　　老城區市民無(wú)須再擔心舊城改造房屋被拆后沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房無(wú)處落腳的問(wèn)題了，今后，被拆遷戶(hù)將可以自由選擇貨幣補償或異地永遷，有房可回遷地區還可選擇原址回遷，尤其是補償標準上新增了改造獎勵和搬遷時(shí)限獎勵，越早搬遷獎勵越多，并且補償標準依據當地一手房交易均價(jià)，與市場(chǎng)價(jià)格真正接軌。

　　昨日，廣州市國土房管局將擬訂的《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見(jiàn)(試行)》(征求意見(jiàn)稿，下稱(chēng)《意見(jiàn)》)向社會(huì )各界征求意見(jiàn)，10月23日截止�！俺齻�(gè)別被拆遷戶(hù)，廣州將基本確保舊城改造的被拆遷戶(hù)可買(mǎi)到本地區一手商品房”，市國土房管局新聞發(fā)言人說(shuō)道。

　　同時(shí)，有關(guān)負責人表示，根據該《意見(jiàn)》，政策具有導向性，鼓勵被拆遷戶(hù)及早搬遷，3種補償方式中，原址回遷還需要市民自掏腰包八九百元/平方米，而異地永遷到房?jì)r(jià)更低區域，或許既有大房住，又有錢(qián)可拿。雖然此次《意見(jiàn)》只適用于各區政府經(jīng)上級政府批準的危舊房改造項目范圍內的拆遷補償安置，但國土房管部門(mén)希望該辦法可令開(kāi)發(fā)商拆遷補償標準也向此靠攏。

　　另外，如果《意見(jiàn)》順利出臺，東濠涌舊城改造項目被拆遷戶(hù)有望嘗“頭啖湯”，而按照法不溯及以往原則，已改造項目不適用，但據了解，已實(shí)施改造的恩寧路、南華西等項目補償標準也不低。

　　征求意見(jiàn)途徑及聯(lián)系方式

　　市民可登錄市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站(/)查看詳情。

　　聯(lián)系方式：市城市房屋拆遷管理辦公室，聯(lián)系人：孫小姐，聯(lián)系電話(huà)：83875085。

　　提交意見(jiàn)：電子郵件(sunl@)/郵寄(越秀北路89號廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，510030)/傳真(83874700)。

　　首次提出：增加改造獎勵和搬遷時(shí)限獎勵

　　三種方式：貨幣補償/異地永遷/原址回遷補償標準：向當地一手住宅交易均價(jià)看齊

　　評估價(jià)上新增兩種獎勵，將高于原地區一手房均價(jià)

　　三種方式：貨幣補償/異地永遷/原址回遷

　　原址回遷為新增補償方式，前提是原址有房可遷

　　補償標準：向當地一手住宅交易均價(jià)看齊

　　與市場(chǎng)價(jià)格真正接軌，補償標準明顯提高

　　此次兩大獎勵制度都是亮點(diǎn)，后者更體現了鼓勵按時(shí)搬遷的特色�？紤]到各區情況不同，《意見(jiàn)》僅就搬遷獎勵費設定最高標準(在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)的15%以?xún)却_定)。

　　市國土房管局明確，各區在開(kāi)展危舊房改造工作時(shí)，可以在危舊房改造決定里將整個(gè)搬遷期限明確劃分為幾個(gè)階段，搬遷獎勵費實(shí)行分階段遞減的制度，從而引導被拆遷人加快搬遷進(jìn)度。比如：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設定為第一搬遷階段，被拆遷人在這一階段按時(shí)搬遷就獲得全額獎勵，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應遞減20%，以下依次類(lèi)推。

　　模擬案例：假定危舊房改造項目位于某市中心區，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權建筑面積為50平方米，產(chǎn)權性質(zhì)為住宅。市場(chǎng)評估單價(jià)為7350元/平方米。如危舊房改造項目所在區政府確定該項目的搬遷時(shí)限獎勵標準為15%，危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內按時(shí)搬遷的就可以獲得全額獎勵，即：7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應遞減20%，即：7350×50×15%×80%=44100元。如此類(lèi)推。到2010年4月1日，如被拆遷人仍不主動(dòng)搬遷，將不能再獲得搬遷獎勵費。

　　亮點(diǎn)

　　獎勵有時(shí)效

　　提煉

　　搬得越快 獎得越多

　　廣州的危破房改造已經(jīng)升級到舊城改造的新階段。廣州每年新增危破房近8萬(wàn)平方米。荔灣、越秀、海珠3區為舊城改造項目重點(diǎn)區域。

　　補償方式詳解

　　貨幣補償：

　　只要拆遷都有獎

　　為激勵市民支持舊城改造，此次在市場(chǎng)評估價(jià)上新增改造獎勵費，補償標準明顯提高，兩者相加將相當于但不高于被拆遷住宅房屋所在行政區域一手住房交易均價(jià)(指危舊房改造決定發(fā)布時(shí)的前3個(gè)月市場(chǎng)交易均價(jià)，以國土房管局發(fā)布數據為準)。

　　如果被拆遷人按時(shí)搬遷的，還可以獲得搬遷時(shí)限獎勵費。市國土房管局副局長(cháng)劉仲?lài)�、拆遷辦主任劉志偉表示，“獲得這三部分款項后，被拆遷人完全有能力購買(mǎi)被拆遷房屋所在行政區域內的一手住房，而且會(huì )高于當地均價(jià)”。

　　而改造獎勵費和搬遷時(shí)限獎勵費由各區政府自定，報國土房管局備案。對于由區政府自定標準只有上限沒(méi)有下限的問(wèn)題，劉志偉表示，不用擔心，因為拆遷前補償方案會(huì )公示，“如果市民不同意，拆遷將難以進(jìn)行”。

　　模擬案例：假定改造項目位于某市中心區，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權建筑面積為50平方米(住宅)。市場(chǎng)評估單價(jià)為7350元/平方米，而2008年6～8月該區一手住宅交易均價(jià)為11277元/平方米。根據《意見(jiàn)》規定，該項目的改造獎勵單價(jià)約為11277-7350= 3927元/平方米。

　　《意見(jiàn)》最突出的就是3種補償安置方式以及新增改造獎勵令補償標準貼近當地一手房成交均價(jià)。其中，貨幣補償、異地永遷可由被拆遷人自由選擇，原址回遷只適用于經(jīng)政府批準規劃建設住宅的危舊房改造項目，“即規劃有回遷房的項目，有的項目改造后是綠地、商業(yè)等非住宅就不能原址回遷”。

　　非住宅房屋只給予貨幣補償，“主要考慮非住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)值(特別是商業(yè)用途的房屋)受經(jīng)營(yíng)狀況等因素影響，差異性很大，推行異地永遷難度較大，且實(shí)際操作中難以滿(mǎn)足被拆遷人的心理需求”。

　　《意見(jiàn)》突破性地以一手房交易均價(jià)來(lái)確定異地永遷補償安置的住房建筑面積，具體計算公式：應當補償面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價(jià)格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價(jià)格)×被拆遷房屋合法產(chǎn)權建筑面積�！巴膺w越遠，補償安置面積也就越大”。

　　另外，由于異地永遷的安置住房戶(hù)型有一定標準限制，實(shí)際安置住房面積可能會(huì )有不同，以往廣州市是按照工程造價(jià)成本或者永遷安置房的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)“多退少補”，但此次也突破性地按照異地永遷安置房所在地一手住房交易價(jià)格來(lái)補差。

　　模擬案例：假定危舊房改造項目位于某市中心區，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權建筑面積為50平方米，產(chǎn)權性質(zhì)為住宅。以2008年6～8月該區一手住宅交易均價(jià)11277元/平方米為參考數據。根據規定，住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安置的，如永遷安置住房位于一般城區，以2008年6～8月該一般城區一手住宅交易均價(jià)7237元/平方米為參考數據，則應當補償安置的住房建筑面積為：(11277÷7237)×50=77.91平方米，面積增幅為27.91平方米。

　　原址回遷：

　　改造獎勵打五折

　　原址回遷為新增補償方式，前提是原址有房可遷。原址回遷安置住房的面積將不低于被拆遷住房面積，新舊房之間結算市場(chǎng)差價(jià)，即“拆一還一、新舊補差”。劉仲?lài)�表示，新舊房之間的市場(chǎng)差價(jià)一般在3000元/平方米以上，因此，“原址回遷”者也有改造獎勵和搬遷時(shí)限獎勵。原址回遷安置的改造獎勵標準控制在實(shí)行貨幣補償的獎勵標準50%以?xún)��！俺醪接嬎愫�，原址回遷的市民每平方米要自己補交八九百元”。

　　模擬案例：假定被拆遷房屋的合法產(chǎn)權建筑面積為50平方米(住宅)，被拆遷人選擇原址回遷，可按1:1回遷，與原址回遷安置住房的市場(chǎng)價(jià)格結算差價(jià)。如市場(chǎng)評估價(jià)為7350元/平方米，該區2008年6～8月一手住房交易均價(jià)為11277 元/平方米，獎勵費按兩者差價(jià)的50%計算。據此可計算出改造獎勵費為(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米；新舊房補差單價(jià)為11277-7350=3927元/平方米。被拆遷人需補差3927 -1963.5=1963.5元/平方米。搬遷獎勵費若按最高額度計算，即7350×15%=1102.5元/平方米，則被拆遷人需補1963.5-1102.5= 861元/平方米。

　　特殊問(wèn)題

　　租房者：

　　公房棄租者貨幣補償金額打3折

　　對于直管公房租戶(hù)，如果市民棄租，則可獲得被拆遷房屋貨幣補償金額30%以及全額的改造獎勵作為棄租補償；如不棄租，由拆遷人另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管公房安置。

　　劉仲?lài)�表示，由于私房租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，由租賃雙方自行協(xié)商解決。

　　住房困難家庭：

　　3類(lèi)情況最低補償40平方米

　　3種情況的住房困難家庭(被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米)享有40平方米的“最低補償面積標準”。分別為：被拆遷人選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權住宅的；被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權的自住住宅的。其中，“自住住宅”指被拆遷人有常住戶(hù)口，且實(shí)際居住在此。

　　“住改商”：

　　要房者補償安置 要錢(qián)者扣減土地出讓金

　　對于“住改商”房屋，選擇原址回遷、異地永遷補償方式的，按住宅用途進(jìn)行補償安置；選擇“貨幣補償”的，以1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》作為劃分的時(shí)間界限，按照經(jīng)營(yíng)性用房房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)的一定比例扣減改變用途應補交的土地出讓金給予補償。如果按經(jīng)營(yíng)性用房確定的貨幣補償款低于《意見(jiàn)》中有關(guān)住宅貨幣補償的(即市場(chǎng)評估價(jià)+改造獎勵)，將按照住宅的標準進(jìn)行補償。

　　歷史用房：

　　規劃條例前自建房補償至少打7折

　　目前存在部分房產(chǎn)因建設單位方面問(wèn)題導致的歷史遺留下來(lái)的“辦證難”問(wèn)題。此次明確，屬于破解辦證難范圍但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權證，按實(shí)際測繪面積確定房屋補償安置面積。

　　而對于被拆遷人在1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》實(shí)施前，為解決基本生活需要而自行建設的房屋，補償不超過(guò)其市場(chǎng)評估價(jià)的70%。文/記者李婧 通訊員穗房宣