中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

各位好！歡迎收看中新網(wǎng)視頻訪(fǎng)談。 針對百姓關(guān)心的房?jì)r(jià)問(wèn)題，溫家寶總理日前在今年“兩會(huì )”上所做的政府工作報告中提到“滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求”，并提出了四項具體措施。此外，住建部部長(cháng)姜偉新8日在十一屆全國人大三次會(huì )議舉行的記者會(huì )上稱(chēng)，在未來(lái)20年，中國房?jì)r(jià)上漲的壓力非常大，但是中央政府抑制房?jì)r(jià)上漲的決心更大。 在兩會(huì )后，我們的房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )得到遏制，未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢將會(huì )如何發(fā)展？這都是大家十分關(guān)注的問(wèn)題，今天我們請來(lái)兩位嘉賓，請他們從專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)分析一下。 首先來(lái)介紹一下，坐在我身邊的這位是北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科。

各位網(wǎng)友大家好。

第二位是北京盈科律師事務(wù)所律師陳海陽(yáng)。

大家好。

首先歡迎二位，我們先來(lái)問(wèn)問(wèn)馮主任，您認為今年兩會(huì )是否會(huì )成為樓市分水嶺？

我想政策出臺得足夠多，關(guān)鍵看下面地方政府的執行力度，前段出臺的國十一條，包括一系列配套的調控措施，我想已經(jīng)相當地夠用了，下一步看執行力度，會(huì )不會(huì )成為轉折點(diǎn)呢，我們判斷還是要觀(guān)察，那么有兩種可能，地方政府如果把這些政策都執行下去了，不僅是拐點(diǎn)，這個(gè)市場(chǎng)可能是崩盤(pán)了。但是如果執行到30%都不到，可能這個(gè)房?jì)r(jià)很難得到有效的抑制，如果他能執行達到百分之五六十，也許能夠正好遏制住瘋漲的勢頭，但是也不要有希望它能暴跌。我想中央政府在制定政策的時(shí)候，可能也預見(jiàn)性地留了空間。

您是怎么看待未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢呢？

未來(lái)房?jì)r(jià)走勢取決于幾個(gè)問(wèn)題，我們說(shuō)的房?jì)r(jià)，要用貨幣單位來(lái)衡量，要看貨幣供應狀況。第二個(gè)房?jì)r(jià)，焦慮的是上海、北京、廣州一線(xiàn)城市，但是二三線(xiàn)城市一兩千塊錢(qián)，我去云南的一個(gè)縣，才一千塊錢(qián)，所以更集中在北京、上海的一線(xiàn)城市，我們分析房?jì)r(jià)要分貨幣和區域來(lái)看，如果我們貨幣供應量得到有效控制，我們信貸增長(cháng)得到有效控制，那么我想房?jì)r(jià)有機會(huì )緩和起來(lái)，如果我們貨幣供應還是相對比較多的話(huà)，就很難說(shuō)房?jì)r(jià)能夠抑制起來(lái)，我們經(jīng)常把房?jì)r(jià)比喻成列車(chē)兩旁的參照物，究竟是列車(chē)在動(dòng)還是參照物在動(dòng)，會(huì )讓人產(chǎn)生錯覺(jué)。 貨幣突然增多了，貨幣的供應是立即就能有，因為要刺激經(jīng)濟，馬上給你印鈔票，幾天給你印出來(lái)，但是房子的供應要滯后，從拆遷到建房，一般要兩年周期，對住房的需求也是立即的，但是對住房的供給是滯后的，從09年來(lái)看，新增開(kāi)工的面積，大概增長(cháng)率是5.5%左右，從房?jì)r(jià)百分之百增長(cháng)不成比例，大家還在觀(guān)望，從這個(gè)格局來(lái)判斷，貨幣和住房的供需結構是失衡的。 如果保持這種失衡，比如說(shuō)我們現在大概新增的貸款是7.5萬(wàn)億，按照央行的統計，但是比去年減少了25%，即便減少了25%，在跟過(guò)往08年以前還是相對比較多的，如果貨幣供應量比較充裕，那么這樣的話(huà)呢，生產(chǎn)資料價(jià)格，或者生活資料價(jià)格的指數上漲，反映在房?jì)r(jià)上也會(huì )上漲，不是說(shuō)房子自身在漲，可能貨幣價(jià)值在貶值，也反映為房?jì)r(jià)上漲。 再一個(gè)區域來(lái)看，不能說(shuō)大家都很焦慮，你像中央提的經(jīng)濟工作會(huì )議上，搞城鎮化，一些經(jīng)濟不發(fā)達的地方，它的房?jì)r(jià)才一兩千塊錢(qián)，不存在對它的遏制和焦慮，我想是分區域來(lái)看，如果能夠在貨幣供給有效控制的情況下，如果能夠在一線(xiàn)城市增加城市供給的情況下，2010年房?jì)r(jià)的趨勢，也許是比較平緩，不會(huì )出現大幅度地旺漲，但也不可能出現大幅度地下降。

就是說(shuō)我們要綜合來(lái)看。

各級政府都不希望房?jì)r(jià)百分之三十四十下降，我想大量買(mǎi)有房子的，不管是居住者，也不希望。增加土地供給，把價(jià)格穩定住現在的狀態(tài)，就是好的效果。

溫總理的表態(tài)，二位覺(jué)得表現了什么信息？

我同意剛才馮主任的觀(guān)點(diǎn)，在兩會(huì )期間有這樣那樣的表態(tài)，一方面出于政府對民生問(wèn)題的考慮，第二方面，介于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多重大問(wèn)題沒(méi)有解決好，比方說(shuō)土地財產(chǎn)問(wèn)題，稅收問(wèn)題，成本問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的高額的利潤和建設企業(yè)中間，建設部門(mén)中間的腐敗問(wèn)題都沒(méi)有解決好的情況下，僅僅因為兩會(huì )出臺了一些好的政策，就讓房?jì)r(jià)有大的波動(dòng)，從目前來(lái)看沒(méi)有解決根本問(wèn)題，可能性不大，但是房?jì)r(jià)平緩波動(dòng)會(huì )有的。

馮主任您認為呢？

溫家寶總理在人大會(huì )議期間發(fā)表的言論，他談到了蝸居的感受，房?jì)r(jià)上漲確實(shí)給社會(huì )帶來(lái)負面影響，北京、上海的房?jì)r(jià)三四萬(wàn)，老百姓居住不了，買(mǎi)也買(mǎi)不起，整個(gè)社會(huì )發(fā)展的成本很高，大學(xué)生對未來(lái)的預期很悲觀(guān)，增加社會(huì )的不穩定性，政府這樣表態(tài)是正確的。 陳律師剛才也談到，我們房?jì)r(jià)的問(wèn)題牽涉的是制度問(wèn)題，有法律制度，也有國家基本制度，那么要通過(guò)一些制度的變革，需要的時(shí)間是比較長(cháng)的，從法律上講，要有一個(gè)立法修訂，立法變更很費勁，房?jì)r(jià)所涉及到的制度，甚至比一般的法律更復雜，我們現在不斷出臺的調控，不管是國十一條還是什么，都是臨時(shí)性政策，你要徹底消除各種不利因素，從根本上說(shuō)你要打破土地壟斷，應該有多元化，只要有壟斷，壟斷的土地供應，一定會(huì )形成壟斷的住房?jì)r(jià)格，所以從根本上來(lái)看，不是用臨時(shí)的政策來(lái)解決，而是要用改革的方法來(lái)從根本上檢討土地制度跟房?jì)r(jià)居高不下相關(guān)的一些制度，去調節它們，才能把問(wèn)題得到最徹底的解決。

現在有一個(gè)非常值得我們注意的，就是在溫家寶總理政府工作報告當中，提出了倡導租賃住房消費，我想問(wèn)一下，這個(gè)是不是說(shuō)明政府更加注重租賃市場(chǎng)，接下來(lái)對盤(pán)活市場(chǎng)的力度會(huì )不會(huì )非常大？

租賃是一個(gè)好的出路，不一定每個(gè)人都擁有自己一套住房，其實(shí)住房有很多誤區，北京有好多市民有兩三套房子，但是他自己也是租客，因為孩子上學(xué)，他自己不在這個(gè)區域住，干脆自己的房子出租，自己再租別人的房子，為了小孩的教育，這是普遍的現象。倡導租賃是要大家對未來(lái)有信心，我們現在主要是理財工具太少，不是每個(gè)人會(huì )玩股票，那種投資風(fēng)險很大，這種需求也助推了房?jì)r(jià)。 從另一個(gè)角度來(lái)講，每個(gè)人生命都是有限的，能活個(gè)七八十歲，都是人生的匆匆過(guò)客，你想長(cháng)期擁有，最終還是你只能享受這一段，從租賃來(lái)看，只不過(guò)說(shuō)我買(mǎi)了這所房子，70年是長(cháng)租，我租一年兩年那是短租，這就是說(shuō)政策要引導大家消費觀(guān)念，其次呢我們國家的人事制度也要配套改革，對于這種社保、工作的變更，這些制度，也應該去做一些引導和改革，也應該在教育資源、醫療資源匹配，城鄉應該對等起來(lái)，大小城市，教育資源和衛生資源匹配起來(lái)，不要大家死抱著(zhù)北京不動(dòng)。 我覺(jué)得北京人幸福指數不高，假如你在北京市內，房子可能值三四百萬(wàn)，工資拿著(zhù)兩三千塊錢(qián)工資，假如你把房子賣(mài)了，在石家莊可以買(mǎi)一套別墅，然后再拿剩余的錢(qián)把余生渡過(guò)，為什么要死抱著(zhù)北京呢？就是你要倡導大家豐富地生活，不要在一個(gè)城市居住一輩子，也可以是流動(dòng)的，那么我們從戶(hù)籍制度上、人事制度上、醫療保障上進(jìn)行改革，大家到北京來(lái)買(mǎi)房子，它是一個(gè)物質(zhì)附帶一系列看不見(jiàn)的權利，受教育的權利，享受好的醫療服務(wù)的權利，享受好的文化氛圍、交通設施的服務(wù)，它是個(gè)權利，所以我們要推廣，不要把城市分等級，不管什么城市，只要你有資源，你就可以發(fā)展你的這種社會(huì )事業(yè)，我想這要從觀(guān)念和制度上加以引導和改革。

剛才二位都提到了國十一條，京版國十一條被網(wǎng)友說(shuō)是太溫和了，有網(wǎng)友認為國十一條出臺是為了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，出臺之后不會(huì )引起房地產(chǎn)大起大落，政府還會(huì )不會(huì )出臺新的政策？

我認為任何的政策都有連續性，比方說(shuō)之前國家的國十一條，還是北京版的國十一條，我們仔細看這個(gè)條文，北京的國十一條有它的初衷，它是想保證房產(chǎn)的平穩過(guò)渡，它不可能出現特別剛性，特別強硬的一些表態(tài)政策，這個(gè)是可以理解的。 目前來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得兩會(huì )以后，可能針對中央的政策，中央的法律會(huì )有很多出來(lái)，大體什么效果可能還不好說(shuō)，個(gè)人認為是會(huì )平緩地過(guò)渡，不大可能不會(huì )出現明顯的分水嶺。

是平緩過(guò)渡的一個(gè)階段，馮主任呢？

我認為不太可能出現一些新的政策，出現的一些也可能是心理上，對老百姓心理安撫這樣的政策出來(lái)。因為目前這個(gè)階段從根本上講，土地財政的問(wèn)題沒(méi)有解決，北京、上海、廣州、深圳、寧波這些城市，去年在土地出讓金里面都是前五名，我想對于一個(gè)地方經(jīng)濟發(fā)展，他還是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展，不敢寄希望于它暴漲，但是能夠平穩，同時(shí)能收到這些土地出讓金，因為城市有很多開(kāi)支，有很多基礎建設，需要這些開(kāi)支，我想不太可能出一些很極端的。 另一個(gè)，中國現在處在反危機的階段，也不太可能出現太嚴厲的措施，政府領(lǐng)導的呼吁，更多的是對于老百姓的訴求一種回應的表現，真正的中央政府和地方政府都不可能把房地產(chǎn)擊跨，因為在反危機時(shí)段，我們出口已經(jīng)萎縮了，出口企業(yè)利潤在下降，我們要靠?jì)刃鑱?lái)支撐中國的經(jīng)濟，那么2009年我們主要是靠投資拉動(dòng)，四萬(wàn)億在帶動(dòng)將近十萬(wàn)億的貸款，消費，大家因為對未來(lái)的教育、醫療的不確定性，大家不敢消費。 這樣的情況下，要讓投資拉動(dòng)經(jīng)濟來(lái)彌補出口萎縮的份額，所以就繼續保持固定資產(chǎn)投資大幅增長(cháng)，其最終還是傳導到房地產(chǎn)，因為一個(gè)城市的投資，地下管道鋪設好了，最后你土地單價(jià)就上來(lái)了，因為原來(lái)你沒(méi)有配套，我都給你配套上來(lái)了，這些投入還要房地產(chǎn)來(lái)承擔，中國大部分工業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)過(guò)剩，比如衣服、電視機、電冰箱，都非�？蓱z，現在的企業(yè)，一臺高科技的電視機，只掙幾十塊錢(qián)，因為它已經(jīng)嚴重過(guò)剩了。 只有我們處于城鎮化階段，有大量住房需求，住房目前還是相對短缺的，為什么會(huì )出現供需不匹配呢？是因為價(jià)格過(guò)高了，大家買(mǎi)不起，假如價(jià)格合適的話(huà)，大家還是買(mǎi)的。而且房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品消耗鋼筋水泥，這些部門(mén)已經(jīng)嚴重過(guò)剩了，它能幫助消耗中國嚴重過(guò)剩的產(chǎn)能，它還能帶動(dòng)家用電器、汽車(chē)等，它是一個(gè)綜合的引擎，它是拉動(dòng)經(jīng)濟的引擎。 所以我感覺(jué)中央也能認識到這個(gè)問(wèn)題，我們不能追求高昂的房?jì)r(jià)，但是我們要發(fā)展老百姓買(mǎi)得起的住房，要支持這樣的房?jì)r(jià)微漲，比如在一些小城市，把基礎設施改善之后，還允許它微漲，不要一刀切，然后來(lái)滿(mǎn)足社會(huì )上對住房的需求，繼續拉動(dòng)對鋼鐵、水泥、家用電器、汽車(chē)、其它門(mén)類(lèi)的需求，那么讓中國的經(jīng)濟在全球經(jīng)濟復蘇之前，我們要通過(guò)內需把它給逐漸地穩定，等到全球復蘇之后，就可以出口更多的東西，能夠通過(guò)出口吸納更多的勞動(dòng)力，然后再慢慢調節房地產(chǎn)的結構，把部分的泡沫去掉。 我想這一種從策略上是比較穩健的，所以我從這個(gè)意義上判斷，目前一錘子把房地產(chǎn)打死的決策是不明智的。我想大部分老百姓也不希望住房房?jì)r(jià)大幅度的下跌，因為房?jì)r(jià)下跌的都是還沒(méi)有買(mǎi)房子的人，一旦買(mǎi)了房子的人，他反過(guò)來(lái)加入不希望下跌的立場(chǎng)，就像買(mǎi)東西的討價(jià)還價(jià)。一旦影響完了之后，他可能就會(huì )抱怨為什么房?jì)r(jià)暴跌。除了回應老百姓訴求之外，我們要執行政策的時(shí)候要相對謹慎。

剛剛陳律師的觀(guān)點(diǎn)是說(shuō)，如果要解決房?jì)r(jià)要解決很多問(wèn)題，稅費是其中一項，涉及房地產(chǎn)的稅費有12種，其它收費50種，共62項，項目收費占房地產(chǎn)費用的百分之三十到四十，在一定程度上也推高了房?jì)r(jià)，所以請問(wèn)二位是否存在62項收費推高房?jì)r(jià)的情況？

從總的方面來(lái)說(shuō)，認為稅價(jià)推高了房?jì)r(jià)，我認為這是閉門(mén)造車(chē)的說(shuō)法，稅是一種隱形的成本，這些是政府的管理費用等等，我們認為這樣很高的一個(gè)稅，顯然最后還是被消費者所承擔的，稅收這種制度需要改革，但是這個(gè)不是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的根本方法，剛才我們和馮教授都談到了，它有綜合的很多問(wèn)題沒(méi)有解決好，比如法律、土地、戶(hù)籍、人口流動(dòng)、權益保護等等的，解決之后，稅可能作為其中配套的一部分，這樣的話(huà)房?jì)r(jià)才能控制在合理的部分，單純把稅進(jìn)行改革，其實(shí)起不到重要的作用。

馮主任您的觀(guān)點(diǎn)呢？

我想稅的問(wèn)題確實(shí)是很重要的問(wèn)題，收那么多稅費呢，政府是向開(kāi)發(fā)商征收，關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有能力向消費者轉嫁，向購房者轉嫁，表面上看是政府向開(kāi)發(fā)商征收，理由很充分，我們叫殺肥。稅收不是太多，各種名目的費，房地產(chǎn)的稅是很少的，它要新開(kāi)一個(gè)稅種，在法律上是很難通過(guò)的，所以體現在主要是費上，不管是多少種，更體現是在費，各地政府的土地財政變相分成，他愿意給是因為這里面有更大的利益，如果他給不出來(lái)，如果向工業(yè)企業(yè)攤派這么多種費，那是毫無(wú)希望收到的，既然給他安60多種，看來(lái)他能收到，這樣說(shuō)明政府是大魚(yú)，房地產(chǎn)是中魚(yú)，中魚(yú)才吃我們小魚(yú)，所以住房有一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，保證居民基本住房的權利，應該是政府的責任，所以在改革開(kāi)放的三十年當中，政府在這一方面的作為略微少了一些。 所以溫總理強調，未來(lái)要基本保障，基本保障就是說(shuō)，換句話(huà)說(shuō)就是溫飽，就是你吃飽飯就好了，你別說(shuō)吃鮑魚(yú)了，人的欲望是無(wú)止境的，溫飽是什么概念？就是給你吃飽飯，你如果要改善，除了白米飯之外你還想吃鮑魚(yú)，吃龍蝦，那要你奮斗去了，這不是政府的責任。政府就是你沒(méi)有基本的，流落街頭了，去救助你一下，剩下的要靠你奮斗，并不是說(shuō)政府承擔全社會(huì )的，政府是把最困難的去解決，而且不能讓他很滿(mǎn)足，激勵老百姓去奮斗，不能成為養懶人。不能說(shuō)你真給我保障了，我就不努力了，我們要激勵更多的人去奮斗。 但是政府還要遏制房地產(chǎn)商牟取暴利，讓它回到平均利潤率，假定平均利潤率是12%，就沒(méi)有那么多資金去投了，就不存在那么多泡沫，是因為我們的土地制度，國家強制征收的土地制度之下，讓房地產(chǎn)商，還有金融制度下，有機會(huì )獲得大的利潤空間，才會(huì )出現一系列的社會(huì )心態(tài)失衡的問(wèn)題，社會(huì )矛盾尖銳的問(wèn)題，兩頭都需要做調節。

對于這個(gè)稅費，有網(wǎng)友提出，提倡房地產(chǎn)實(shí)行一稅制，您同意嗎？

一稅制比較簡(jiǎn)便，對存量的征收物業(yè)稅，這是西方國家的比較習慣的做法。

這種觀(guān)點(diǎn)適合中國嗎？

目前來(lái)看在技術(shù)上還是有些難題，那么我們的城市化進(jìn)程，平均來(lái)講是45%到47%左右，才完成了一半，那么實(shí)現一稅制更適合那種城市化已經(jīng)徹底完成，達到90%了，再也沒(méi)有土地可用了，可以收一稅制，每年上繳的物業(yè)費，才能維持當地政府的運行。如果你還是可以擴張地盤(pán)的話(huà)，那是很難實(shí)行的，擴張過(guò)程中，你涉及到土地整理、規劃、建造、銷(xiāo)售，如果你涉及到系列環(huán)境，技術(shù)上不太可能實(shí)現一稅制。

有這個(gè)建議是好的，具體我們要考慮各個(gè)方面，第一方面確定納稅主體是誰(shuí)，我們全國要有完整的產(chǎn)權登記制度。第二個(gè)，包括土地出讓金，是不是算到一稅制里頭，這也是一個(gè)難點(diǎn)。第三個(gè)，我們征稅的時(shí)候，需要對物業(yè)進(jìn)行評估，需要有一個(gè)完整的，需要有一個(gè)機構完整評估它的價(jià)值，怎么征稅，在所有問(wèn)題沒(méi)有解決之前，我們可以提出想法，具體操作的話(huà)，有很多技術(shù)上的問(wèn)題。

剛剛馮主任提到了物業(yè)稅，征收物業(yè)稅的話(huà)題已經(jīng)討論很多年了，今年在兩會(huì )上也引起了熱議，有代表認為征收物業(yè)稅能夠有效遏制房?jì)r(jià)，陳律師您認為嗎？

我不這么認為，因為現在很多房產(chǎn)都是投資客來(lái)炒作的，他可以把房?jì)r(jià)轉嫁，從社會(huì )層面來(lái)講是不夠公平的，所以我不大贊同。

馮主任呢？

我覺(jué)得物業(yè)稅征收需要慎重，非常像證券市場(chǎng)的印花稅，到市場(chǎng)火爆的時(shí)候征收，當市場(chǎng)平穩的時(shí)候就取消。因為你房地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆，沒(méi)有永遠的火爆，有上升就會(huì )有下跌，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)了，誰(shuí)都不買(mǎi)房子了，你還征物業(yè)稅嗎？你是不是要取消嗎？所以它是輔助工具，既然是輔助工具，有的時(shí)候就有用，有的時(shí)候沒(méi)用，不能說(shuō)決定行，沒(méi)有一個(gè)人敢這樣講，物業(yè)稅一出來(lái)立馬就怎么樣。如果說(shuō)他買(mǎi)一套房子一百萬(wàn)，物業(yè)稅1%，如果你房子漲到兩百萬(wàn)，他怎么在乎你這1%的物業(yè)稅呢？上升的勢頭能把它消化掉�？偛豢赡苷f(shuō)一百萬(wàn)的房產(chǎn)你給我征收50%的物業(yè)稅吧，不可能，按照國際慣例就是千分之八和百分之一，這個(gè)可以忽略不計。

想問(wèn)一下陳律師，您認為近期會(huì )征收物業(yè)稅嗎？

這種呼聲很高，但是我認為可能性不大，我們認為這樣一種稅務(wù)法律的形成，是一個(gè)長(cháng)期醞釀綜合的過(guò)程，我們不能因為現在房?jì)r(jià)過(guò)高了就起征物業(yè)稅，過(guò)了兩年房?jì)r(jià)下跌，這個(gè)稅是不是失去作用了？閑置了？這個(gè)也不利于社會(huì )資源調配。我們因為現在的狀況匆忙推出物業(yè)稅，我覺(jué)得有點(diǎn)急功近利。

如果推出的話(huà)您覺(jué)得會(huì )遇到什么困難？

現在房地產(chǎn)的問(wèn)題還有很多，這些問(wèn)題還沒(méi)有處理好的時(shí)候，出臺這一個(gè)物業(yè)稅是于事無(wú)補。

出臺物業(yè)稅可以打擊投機買(mǎi)房行為嗎？

這些相信在國家已經(jīng)說(shuō)得很明確了，包括國十一條等等，最主要是執行方面，國家的調控以前都是宏觀(guān)的，現在變成直觀(guān)的，我覺(jué)得做的力度夠大了，關(guān)鍵是執行的問(wèn)題。再有一個(gè)是很多的地方政府依賴(lài)于賣(mài)地做支撐，他們從房地產(chǎn)商當中收取了很大的利益，你怎么去掉他這個(gè)欲望是一個(gè)很大的問(wèn)題。

馮主任，您覺(jué)得房地產(chǎn)稅費目前從哪些地方可以改革？

從很多方面，比如說(shuō)土地出讓金，應該是中央政府也參與其中，有一部分應該上交，一大部分上交給中央政府，比如說(shuō)50%上交政府。其余的中央政府的所得稅，中央政府拿了一大部分走，應該返還給地方政府，包括增值稅，也應該中央和地方比較均勻地分配，這樣的話(huà)讓地方政府在發(fā)展工業(yè)企業(yè)，跟發(fā)展房地產(chǎn)兩種企業(yè)的立場(chǎng)上更加平衡，就不會(huì )說(shuō)，反正工業(yè)企業(yè)掙的錢(qián)大頭被國家拿走了，我就不它死活了，土地出讓金大頭歸我，所以就大搞城市建設。所以稅種，中央和地方分配比例上要調節，這樣才能有效地剝離地方政府介入房地產(chǎn)的動(dòng)機，只要政府有利益介入的市場(chǎng)，就會(huì )變成一管就死，一放就亂的狀況。當這些東西政府不參與了，國有企業(yè)也不參與了，所有大宗商品都市場(chǎng)化了，沒(méi)有以前那種批條，產(chǎn)品屬于過(guò)剩狀態(tài)了，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì )平抑。 包括剛才所說(shuō)的，土地市場(chǎng)也要多元化，農民我就是農民，我現在著(zhù)急用錢(qián)用，你賣(mài)一百萬(wàn)一畝，我五十萬(wàn)就賣(mài)了。如果沒(méi)有競爭，形成了壟斷，這種格局就很難打破。所以我們覺(jué)得從根本上，從稅制上，中央和地方財政權利的分配上，包括土地制度上都要做一些調整，當然這個(gè)調整只能是比較美好的設想。

可以說(shuō)現在我們國家在大力推廣保障房的建設，但是對于北京、上海一線(xiàn)城市來(lái)講，外來(lái)務(wù)工人員很多，他們購買(mǎi)商品房負擔很重，保障房離工作地很遠，你覺(jué)得怎么保障呢？

我覺(jué)得地方政府也很難，北京是全國人民的北京，現在外來(lái)務(wù)工的，包括外國人員，將近有三千萬(wàn)人。我們可以參照香港的措施，你在北京工作，在北京居住辦居住證，工作辦工作證，是吧，到政府有關(guān)部門(mén)登記，像香港你滿(mǎn)了七年，你就獲得居留權，你在北京生活工作七年就獲得居留權，居留權還不是法律層面的公民，你在申請廉租房的時(shí)候可以和市民同等權利，但是還有其它權利，像選舉啊，其它權利受到約束。 北京就好了，人在你這兒工作消費，為你北京市創(chuàng )造價(jià)值了，給你干了七年了，創(chuàng )造很多價(jià)值了，你應該給一些廉租房給他享受，這個(gè)從道理上可以講得過(guò)去，應該有一些辦法，制度都是人想出來(lái)的，你說(shuō)向全世界人民敞開(kāi)，整個(gè)北京城也做不到。

這個(gè)界定的問(wèn)題。

你在這兒居住了七年，要求你不是賦閑了七年，首先它是一個(gè)工作了七年，第二個(gè)含義是守法了七年，在這七年當中你沒(méi)有隨地吐痰，破壞公物，是守法的市民。隨便破壞公務(wù)，隨地吐痰被抓了五六次，經(jīng)常亂穿馬路，酒后駕車(chē)，這個(gè)權利就要限制你，只有你下一個(gè)階段你什么違法行為都沒(méi)有了才可以申請，這是一個(gè)約束，不會(huì )有什么苦惱的。 主持人：北京外來(lái)人多了，會(huì )不會(huì )造成嚴重的交通問(wèn)題？ 馮科：我們現在國內的問(wèn)題，現在香港的城市，人均居住的密度比我們大得多，為什么它交通這么順暢？是因為它的地鐵、公交車(chē)、私家車(chē)對接非常順暢，因為人家規劃是一個(gè)部門(mén)管的，我們的規劃就很成問(wèn)題了，我們是各管一段，像北京南站，他就建在哪兒怎么辦？你應該統籌，大的機場(chǎng)、火車(chē)站、地鐵，包括公交，也要統籌，你住得遠不要緊，你有地鐵站，沒(méi)有地鐵站，你連接最近的公交車(chē)要很頻密，你總得有一個(gè)立體結合，不因為你區域遠近，因為鐵路的因素，鐵路技術(shù)很發(fā)達了，北京到天津才半個(gè)小時(shí)，你說(shuō)什么是遠？河北也不算遠，就是說(shuō)你立體交通。

現在會(huì )不會(huì )有申請到保障房而不住在保障房里的？

現在有出售保障房的話(huà)，因為出售的話(huà)里面有很多貓膩，大部分政府公務(wù)員是公正的，我們從治理來(lái)看，我們與美國和香港還有差別，我們可以實(shí)行長(cháng)租轉售的制度，如果你確實(shí)沒(méi)有能力買(mǎi)房子，可能你住了二十年還是清潔工，我們有一種房子叫長(cháng)租轉售，剩下你再交30%就可以了，因為事實(shí)證明你再過(guò)30年也只能做清潔工。但是如果你就是短期的，我去裝窮，我申請了一個(gè)，申請完了就賣(mài)掉，這就會(huì )影響政府形象，這個(gè)是我們要遏制的，所以我們更贊同長(cháng)租轉售的。 你如果作假騙錢(qián)，你租個(gè)15年，你住在那里不能離開(kāi)，你每年要住200天，對吧，這樣就能夠遏制大量的騙購經(jīng)濟適用房，因為中國的資源很有限，我們如果建了大量經(jīng)濟適用房，被一些富人買(mǎi)掉的話(huà)，那是巨大的損失。

安居問(wèn)題是今年兩會(huì )期間最熱議的問(wèn)題，有代表委員呼吁加快《住房保障法》立法力度，并為此起草了建議稿。陳律師怎么看這個(gè)問(wèn)題？

這是好事情，問(wèn)題是立法之后怎么執行，作為律師我首先考慮到一個(gè)權利平等問(wèn)題，哪些人有資格享受到這個(gè)保障房，哪些人不能，這是一個(gè)平等問(wèn)題。 其次我具備這個(gè)條件，你怎么控制這個(gè)人性善惡，拿這個(gè)保障房投資的問(wèn)題。第三，還有一個(gè)是交通位置，我是購買(mǎi)保障房，但是我沒(méi)有車(chē)輛，這個(gè)需要國家進(jìn)行相應的配套。我建議中國比較好的法律實(shí)施的時(shí)候，它的司法解釋?zhuān)�配套工程就已�?jīng)做好了，我希望這樣法律出來(lái)，有更好的配套工程。

如果立法的話(huà)還面臨什么問(wèn)題？

可能更突出的問(wèn)題，會(huì )造成法律的不完善，不嚴謹，會(huì )造成新的社會(huì )問(wèn)題，但是我有這個(gè)資格住保障房，而獲得的人沒(méi)有居住，鉆了法律的空子，如果法律設立的時(shí)候不夠嚴謹，會(huì )形成新的不公平，這是我目前認為的，有可能會(huì )造成在某些點(diǎn)上的新的社會(huì )不公平。

您能不能預測一下《住房保障法》實(shí)施的時(shí)間。

不方便預測，因為一個(gè)法案實(shí)施要經(jīng)過(guò)一個(gè)過(guò)程。

我們根據國土資源部檢測信息，有媒體推算出2009年中國房地產(chǎn)賺取的利潤高達一萬(wàn)多億元，北京的房?jì)r(jià)成本只有兩成，所以去暴利化成為大家關(guān)心的問(wèn)題，馮主任您覺(jué)得怎么去暴利化？

如果我是一個(gè)農民，這塊地是我的，你給一百萬(wàn)不賣(mài)，五十萬(wàn)不賣(mài)，不賣(mài)就是不賣(mài)，你是委托代理他管的。所以土地要有多元化，如果不改變這個(gè)現狀，很多人拿公共資源和別人交換，永遠也改變不了這個(gè)現狀。

如果要對現在要買(mǎi)房的80后說(shuō)一句話(huà)的話(huà)，二位要說(shuō)什么？

我覺(jué)得傳統觀(guān)念要改變，有可能是80后他的父母奮斗了一輩子獲得了一套房子，但是現在個(gè)別80后認為，我成家立業(yè)之后，理所當然擁有一套房子，這樣來(lái)源于啃老，這樣不現實(shí)，第一，現在80后工作變動(dòng)比較大，而且是在北京、上海這樣的大城市，從他自身來(lái)講是沒(méi)有能力購買(mǎi)房屋的，這個(gè)時(shí)候強求自己購買(mǎi)，并且把這個(gè)成本轉嫁到你上一代身上是不夠好的。談到國外的制度，現在我們也探求這樣住房制度的改革，好像有一種說(shuō)法，是人人有房住，但并不是人人有住房，這樣的提法已經(jīng)很多了。 我們要給的建議是，適合自己的才是最好的，在這個(gè)時(shí)候如果購房，如果能力不夠的話(huà)，可以嘗試其它的途徑，比如租賃等等，有很多網(wǎng)友解答，比如說(shuō)你創(chuàng )業(yè)前幾年會(huì )租房，大概多長(cháng)時(shí)間會(huì )有一個(gè)小面積住房，之后再進(jìn)行調配，我覺(jué)得這樣是很好的。

馮主任呢？

根據自己的能力來(lái)安排吧。

你們兩位認為今年是一個(gè)買(mǎi)房時(shí)機嗎？

今年或者這兩年之內，我沒(méi)有購房的欲望。

我可能也是沒(méi)有購房欲望，也可能是學(xué)校也有，另外就算買(mǎi)了也不能去住，因為現在涉及到孩子上學(xué)等一系列問(wèn)題，我們可能就近，由學(xué)校提供的比較小的房子，比較方便的去住，再看房地產(chǎn)的趨勢，我認為是，既然它可以暴漲，也有可能存在泡沫破裂的時(shí)候�？傊畯奈覀�(gè)人來(lái)看不會(huì )考慮，純粹投資角度來(lái)看，現在是個(gè)高點(diǎn)，如果自住的話(huà)，要跟自己的工作、孩子上學(xué)、太太的工作相匹配，從這個(gè)意義上講我又不需要買(mǎi)住房，這兩年不會(huì )考慮這個(gè)問(wèn)題。

買(mǎi)房時(shí)期不對。

一個(gè)買(mǎi)房時(shí)期，現在是屬于非理性階段，也不說(shuō)讓他從四五萬(wàn)跌到一兩萬(wàn)，但是像中關(guān)村那邊的房子一般老師是買(mǎi)不起的。

陳律師您認為什么時(shí)候買(mǎi)房子合適？

這個(gè)房市就像開(kāi)一輛車(chē)，現在是在有霧的路上，你要等霧散了再買(mǎi)。這樣一個(gè)狀況不明顯，要結合自己的狀況，自己的工作、太太的工作，小孩的上學(xué)，結合這些需要。

馮主任呢？

這個(gè)太難了，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策在不斷改變，各種可能都有，你說(shuō)具體哪一天哪一年，很有戲劇性的變化，出臺嚴厲的政策，那個(gè)時(shí)候可能是時(shí)機，也許我們一直溫和，不但不跌還漲。北京房?jì)r(jià)是因為有這么多經(jīng)濟審批權利，才推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)。如果北京容納不了，遷都了，在北京經(jīng)商的人什么都批不下來(lái)，那個(gè)時(shí)候房?jì)r(jià)就跌了。

但是那個(gè)時(shí)候買(mǎi)房的意義不大了。

在北京買(mǎi)房說(shuō)明他有能力買(mǎi)這個(gè)房。

最后一個(gè)問(wèn)題是問(wèn)陳律師的，您作為行業(yè)內的資深人士，在購房中哪些問(wèn)題發(fā)生最多的？對購房者會(huì )提什么建議？

近幾年房地產(chǎn)方面的法律糾紛非常多，這有一個(gè)特殊的一面，它和房地產(chǎn)的形式是緊密相關(guān)的，我可以粗略地講一下，第一點(diǎn)比方說(shuō)，前幾年房?jì)r(jià)的高漲，一路飆升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于一種強勢地位，我買(mǎi)房處于一種劣勢地位，這樣權利和地位的不平等，使房地產(chǎn)商違約的狀況不斷發(fā)生。但是買(mǎi)房者，他為了這個(gè)房子，他可能就是喪失自己的權利，壓抑自己的這種糾紛，被動(dòng)地接受了，這是經(jīng)常出現的情況。 第二種，我們經(jīng)常接收到的糾紛，很明顯的，如果現在房?jì)r(jià)是一路上漲的，那么這個(gè)時(shí)候出現問(wèn)題的可能是賣(mài)房，是開(kāi)發(fā)商，他不想把房子賣(mài)給你，因為他還有預期，還有利潤，這時(shí)候購房者會(huì )非常被動(dòng)。像前年金融危機，是購房者違約的情況很多，這樣就會(huì )自然產(chǎn)生糾紛，這個(gè)跟法律管理有關(guān)系，但是本質(zhì)上說(shuō)這與大家過(guò)分投機。 第二個(gè)，誠信制度，目前在中國還是個(gè)很大的問(wèn)題。 第三個(gè)，就我們律師承接的案件，包括整個(gè)法律行業(yè)，有一個(gè)奇怪現象，除了買(mǎi)房之外，會(huì )牽涉到物業(yè)和房屋質(zhì)量的糾紛，我個(gè)人感覺(jué)09年這種會(huì )少一些，我也在考慮這樣的狀況，如果09年這樣的房子，大家都用于自住的話(huà)，他肯定會(huì )關(guān)心這個(gè)房子質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)問(wèn)題。但是這個(gè)問(wèn)題比較少，反過(guò)來(lái)可以證明馮教授的觀(guān)點(diǎn)，所以在這個(gè)時(shí)期大部分房?jì)r(jià)存在泡沫，我買(mǎi)了之后只關(guān)心它是不是升值，我只關(guān)心國家調控政策，稅收政策，我沒(méi)有關(guān)心房屋本身問(wèn)題，所以這個(gè)問(wèn)題就掩蓋了，所以這種情況比較少。 我們通過(guò)法律問(wèn)題，也可以知道經(jīng)濟的真相，也可以得出一定的結論，這是我作為律師的觀(guān)點(diǎn)。

非常感謝兩位接受我們中新網(wǎng)的訪(fǎng)問(wèn)，今天的訪(fǎng)問(wèn)就到這里，也非常感謝各位網(wǎng)友的觀(guān)看，我們下期再見(jiàn)。