每次宏觀(guān)調控，都考驗著(zhù)地產(chǎn)商的管理水平。截至8月11日，招商、萬(wàn)科、保利、金地、中海半年報全部出爐，中報業(yè)績(jì)靚麗的同時(shí)，是調控持續帶來(lái)的市場(chǎng)成交量下滑，如何保障明年業(yè)績(jì)的增長(cháng)成為發(fā)展商最緊要的事。

　　而地產(chǎn)龍頭對未來(lái)市場(chǎng)的判斷一致，隨著(zhù)9月份大量房源的入市，四季度熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)必然會(huì )下降。開(kāi)發(fā)商面臨的唯一選擇就是，靠降價(jià)來(lái)贏(yíng)得銷(xiāo)售。

　　中報業(yè)績(jì)喜憂(yōu)參半

　　因2009年樓市行情火爆，今年上半年開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jì)都很靚麗，但反映現階段業(yè)績(jì)好壞更為直接的則是銷(xiāo)售情況。

　　8月10日，萬(wàn)科公布中報顯示，上半年萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額367.7億元。截至中期，萬(wàn)科共有530萬(wàn)平方米已銷(xiāo)售資源未參與結算，合同金額合計約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%。1-7月萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售金額為452.1億元。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，考慮大幅增加的已售未結資源，萬(wàn)科今年的營(yíng)業(yè)收入將呈現前低后高的局面，全年業(yè)績(jì)實(shí)現增長(cháng)在可期待之中。

　　因上海房?jì)r(jià)飆升過(guò)快，泡沫增加，累積的風(fēng)險加大，萬(wàn)科2009年便沒(méi)有在上海拿地，但金地卻始終把上海區域作為公司的發(fā)展重心，這在宏觀(guān)調控一線(xiàn)城市的政策下很受傷。

　　數據顯示，1-7月金地累計實(shí)現簽約面積57.21萬(wàn)平方米，較上年同期下降44.9%；累計簽約金額64.55億元，較上年同期下降41.6%。金地明年業(yè)績(jì)增長(cháng)正遭受大考。

　　對此，金地董秘徐家俊表示，上半年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比下降的主要原因是上半年庫存偏少，沒(méi)有充足房源可供銷(xiāo)售，下半年新增可銷(xiāo)售資源200萬(wàn)平方米。

　　保利2010年上半年結算的利潤總額為24.32億元，同比增長(cháng)20.91%。1-7月公司實(shí)現簽約面積311.65萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額254.25億元，銷(xiāo)售面積差不多，但銷(xiāo)售金額卻與萬(wàn)科相差過(guò)百億。

　　中國人壽一地產(chǎn)研究員告訴記者，去年機構普遍看好保利，認為后勁增長(cháng)十足，但萬(wàn)科在突破管理瓶頸后，重新走入了穩定增長(cháng)的通道，機構看好萬(wàn)科未來(lái)的表現。

　　銷(xiāo)售壓力激增

　　半年報顯示，保招萬(wàn)金四大房企上半年經(jīng)營(yíng)現金流均為負數。萬(wàn)科和金地分別為-95億和-20億元。

　　對于擴展業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現金流為負屬于正常。但對于保利來(lái)說(shuō)，這個(gè)數據較行業(yè)內水平偏大。因土地和在建項目投入增加，保利的經(jīng)營(yíng)現金流為-233.5億元，減少了528.17%，而負債為370億元，使得負債率從2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，資金壓力較大。

　　同樣，金地集團6月底賬面現金94億元，同期流動(dòng)負債246億元，扣除無(wú)需償還的預收賬款105億后，流動(dòng)負債依然達到141億元，資金缺口為47億元。

　　國十條出臺后，從量跌到價(jià)跌，市場(chǎng)的反應正在逐步體現出來(lái)，地產(chǎn)商面臨的銷(xiāo)售壓力也激增。

　　保利公告顯示，因加大項目投入和項目拓展，經(jīng)營(yíng)規模擴大，公司存貨從去年年底的600億飆升到報告期內937億元，增長(cháng)56%，因擴張速度極快，銷(xiāo)售壓力巨大。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰告訴記者，萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達六成。長(cháng)三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。

　　譚華杰說(shuō)，反映市場(chǎng)重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場(chǎng)新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5�，F在隨著(zhù)存貨上升，需求減少，轉為供大于求，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力也加大了。

　　“四季度房?jì)r(jià)必然下調”

　　從4月國十條出臺到8月中旬，過(guò)去四個(gè)月了，成交量下滑明顯，但價(jià)格依然在徘徊，并未出現顯著(zhù)下降，這也讓許多開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了房?jì)r(jià)不會(huì )下跌太多的僥幸心理，因此大多開(kāi)發(fā)商都在死扛著(zhù)不降價(jià)。

　　萬(wàn)科總裁郁亮認為，此次政府調控決心和力度都是空前的，開(kāi)發(fā)商去賭政策很危險。熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需關(guān)系正在轉變，隨著(zhù)下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái)，前期投資比例高、價(jià)格上漲過(guò)快的城市價(jià)格會(huì )有較大幅度的回調；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來(lái)住房供應可能受到影響。

　　對于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，金地認為，下半年市場(chǎng)供應量的上升將推動(dòng)調整繼續深化，交易量的下滑將促使房?jì)r(jià)的調整順理成章，但房?jì)r(jià)的回調也必然促發(fā)剛性需求，從而使成交量回歸到理性平穩的水平。

　　中海地產(chǎn)總裁辦總經(jīng)理陳為強也告訴記者，四季度熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)會(huì )下調，但價(jià)格幅度不會(huì )太大，相對北京、上海，深圳區域的上漲空間不大，但下跌空間也有限，如果作為投資，未來(lái)二三級城市的投資回報率要大于一線(xiàn)城市。 （陳小瑛）