回顧過(guò)去中國經(jīng)濟的發(fā)展，一個(gè)比較容易得到的結論是：固定資產(chǎn)投資是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要穩定力量。而在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)行業(yè)投資占了相當的比重。

　　年初至今，經(jīng)濟增速的三大力量出現比較明顯的變化，消費和投資增速開(kāi)始顯現下降態(tài)勢，而凈出口對于經(jīng)濟則提供了正向貢獻。就投資單項來(lái)看，政府主導的“鐵公基”投資出現了快速回落，制造業(yè)投資也呈現緩慢回落態(tài)勢，唯一的亮點(diǎn)就是房地產(chǎn)投資增速還維持在高位，1-7月累計同比增長(cháng)35.2%。而且，房地產(chǎn)投資完成額占比高達14.8%，按行業(yè)單項分僅次于制造業(yè)投資。再進(jìn)一步考察鋼鐵行業(yè)庫存情況，我們發(fā)現和房地產(chǎn)建筑施工相關(guān)的線(xiàn)材等產(chǎn)品的庫存去化情況較好，這也從另一個(gè)側面驗證了今年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速維持高位，避免了經(jīng)濟出現快速下滑的局面。

　　展望未來(lái)，我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調整從而導致總需求下滑的可能性依然保持高度關(guān)注，原因如下：

　　首先，政府態(tài)度決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控將會(huì )是常態(tài)。后續包括房產(chǎn)稅在內的各項調控政策也在籌備中，隨時(shí)可以依據需要拋向市場(chǎng)。這也決定了明年購房需求將缺少投資性購房需求。從總量上來(lái)看，2011年需求應該不如今年。

　　其次，2010年年初至今單月商品房新開(kāi)工面積大約為1.5億平方米，而年初至今單月銷(xiāo)售面積僅為6800萬(wàn)平方米。假設新開(kāi)工12個(gè)月推向市場(chǎng)形成供應，再假設銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)30%至單月9000萬(wàn)平方米銷(xiāo)售，明年預計的銷(xiāo)售率只有58%左右。還要說(shuō)明的是，除了2009年外，往年銷(xiāo)售面積的同比增長(cháng)率均不超過(guò)25%。

　　從現在開(kāi)始的兩個(gè)季度的時(shí)間內，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迅速從供應不足轉向為供應大幅度增長(cháng)。大概率事件是房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存從現在開(kāi)始累計，顯著(zhù)的去庫存開(kāi)始最早要等到2011年第二季度才會(huì )發(fā)生。在這之前，周期性行業(yè)可能缺乏整體性的機會(huì )，但是自下而上的個(gè)股機會(huì )應該會(huì )層出不窮。

　　(於震騋 作者系華安基金管理有限公司策略分析師)