受政策打壓許久的房地產(chǎn)板塊似乎已經(jīng)跌無(wú)可跌，隨著(zhù)機構業(yè)績(jì)預測基準逐漸轉向2011年，地產(chǎn)股的低估優(yōu)勢愈發(fā)明顯。因此，盡管房地產(chǎn)調控政策預期仍不會(huì )松動(dòng)，但從研究機構觀(guān)點(diǎn)看，房地產(chǎn)估值低點(diǎn)最遲將于明年一季度出現，板塊趨勢性的估值修復行情可期。

　　調控影響難消

　　根據東方證券的調研數據顯示，11月樣本樓盤(pán)價(jià)格并未出現明顯調整，部分樓盤(pán)仍處于逐漸上漲的趨勢中。在這種情況下，東方證券認為期待調控政策放松是不可能的事情，而且若房?jì)r(jià)再次快速上漲的話(huà)，不排除更嚴厲的政策出臺。但其報告同時(shí)指出，盡管政策調控力度已史無(wú)前例，但高企的通脹和熱錢(qián)的涌入，無(wú)疑加大了房?jì)r(jià)調控的復雜性，在供應不能明顯增加的情況下，短期房?jì)r(jià)仍有繼續上漲壓力。

　　而長(cháng)江證券判斷，二手房方面是未來(lái)的一個(gè)調控思路。其報告認為目前二手房市場(chǎng)較為不規范，存在著(zhù)流程繁雜，各種稅費不能有效征收的現象。規范二手房交易市場(chǎng)有利于降低二手房交易雙方的風(fēng)險，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　也有券商對于政策調控的力度表示樂(lè )觀(guān)。德邦證券預計地產(chǎn)調控的力度可能維持，但調控力度或將在預期范圍之內，主要理由是：（1）據簡(jiǎn)單測算，土地出讓金的10%將占保障房建設資金來(lái)源的30%，土地市場(chǎng)的冷熱程度對保障房建設的影響較大；（2）明年1000萬(wàn)套保障房，如果按照平均每年500萬(wàn)套完工計算，盡管對當前城鎮家庭的覆蓋率還很低，但是相當于2009年商品房銷(xiāo)售的50%，已經(jīng)能夠較大的影響市場(chǎng)供需關(guān)系。

　　估值存較大修復空間

　　盡管有機構認為，影響房地產(chǎn)企業(yè)估值的三個(gè)主要因素融資、土地與稅收，目前仍然是市場(chǎng)調控的重點(diǎn)，這意味著(zhù)住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)估值下移已成定局，但以11年的業(yè)績(jì)預測來(lái)看，板塊低估優(yōu)勢仍被一致看好。

　　據日信證券測算，地產(chǎn)板塊以現價(jià)計算的2011PE在11.76倍左右，而當前重點(diǎn)上市地產(chǎn)公司2011年P(guān)E估值均值在9.9倍。換言之，如果地產(chǎn)板塊維持現在價(jià)格至2011年1月，11.76倍的PE估值將成為2000年以來(lái)的最低，甚至低于2008年形成的13.4倍，這明顯同2008年金融危機時(shí)期行業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售情況形成背離，現有地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢明顯。

　　莫尼塔報告也認為，考慮到未來(lái)幾年去地產(chǎn)化進(jìn)程和需求增長(cháng)的適當放緩，預期未來(lái)三年地產(chǎn)板塊整體PE 的均衡水平在15-16 倍左右，這為明年政策穩定之后板塊的估值修復創(chuàng )造了確定的空間；2011 年地產(chǎn)板塊平均EPS增長(cháng)34%左右，同時(shí)考慮到明年可能出現的估值修復，預期中性情況下2011年地產(chǎn)板塊有40%左右的上漲空間，高于對大盤(pán)整體的預測。

　　事實(shí)上，多家研究機構均認為，房地產(chǎn)的PE估值即將出現歷史性低點(diǎn)，而未來(lái)幾年內房地產(chǎn)行業(yè)將在常態(tài)調控中繼續在增長(cháng)期中運行，房地產(chǎn)公司也不會(huì )出現2008年面臨資金鏈斷裂倒閉的情況，因此現有的房地產(chǎn)估值在凈利潤穩步增長(cháng)的背景下已充分顯現了估值優(yōu)勢。

　　因此，多家機構預測房地產(chǎn)板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢行情。

　　投資標的上，研究機構建議重點(diǎn)關(guān)注一線(xiàn)藍籌以及諸如“高鐵概念”等主題性投資機會(huì )。長(cháng)江證券推薦經(jīng)過(guò)09 年戰略休整之后，已經(jīng)重新回到增長(cháng)軌道萬(wàn)科、毛利低點(diǎn)已過(guò)的保利、新興商業(yè)模式代表的世茂股份以及NAV 折價(jià)最高的泛海建設。

　　德邦證券報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從新興市場(chǎng)向成熟市場(chǎng)轉變，表現為開(kāi)發(fā)基礎設施和高附加值活動(dòng)將加速。關(guān)注在轉型過(guò)程中，商業(yè)模式有望突破的優(yōu)質(zhì)公司，如金融街、世貿股份、京投銀泰�！　延浾� 潘圣韜