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　　內地第一單房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)或由央行在天津推出，面向廉租房市場(chǎng)。這一做法既符合當前調控基調，又為下一步證監會(huì )版REITs的發(fā)行鋪平道路。

　　歷經(jīng)3年等待，內地第一單房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)即將露出真容。

　　參與REITs試點(diǎn)的人士近期向《財經(jīng)國家周刊》記者透露，與此前諸多傳聞不同，央行此次推出的REITs將面向廉租房市場(chǎng)，而非盛傳已久的商業(yè)地產(chǎn)。接近決策層的人士說(shuō)，在京、津、滬三個(gè)城市中，天津或將拔得頭籌�！爸鞔蛄�租房，既符合當前調控基調，又為下一步證監會(huì )版REITs的發(fā)行鋪平道路�！�

　　過(guò)去一年間，REITs發(fā)行傳聞不斷增多，各方人士均將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上海浦東新區及當地四大國企一度成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　“來(lái)自上海的傳聞最多，是因為天津的保密工作做得更好，目前方案還在審批之中，天津很可能成為國內第一只REITs的誕生地�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

　　這并非意味著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)在REITs上的“失寵”�！跋葼幦“旬a(chǎn)品做出來(lái)，然后逐漸過(guò)渡到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)才是REITs未來(lái)的方向�！敝�悉內情的人士說(shuō)。

　　調控下的轉舵

　　廣受期待的REITs因發(fā)行機構不同，存在兩種版本，分別為央行版與證監會(huì )版�！耙粋�(gè)是融資型，一個(gè)是投資型。央行只能做融資型，它本身并不是完全的REITs，只能說(shuō)是準REITs�！敝袊�房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前董事長(cháng)孟曉蘇說(shuō)。

　　前者為債券型，只在銀行間流通；后者為股權型，可在交易所買(mǎi)賣(mài)。北京貝塔咨詢(xún)中心研究員杜麗虹對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“央行版的目前速度更快一些，它涉及的法律問(wèn)題比較簡(jiǎn)單，不涉及到稅收之類(lèi)的問(wèn)題，國外慣例是分紅部分免利息所得稅�！�

　　國際代理行DTZ戴德梁行估值及顧問(wèn)服務(wù)部董事胡峰在其一季度發(fā)布會(huì )上透露，REITs在銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)同步推進(jìn)，“但外界對于2010年內推出央行版的REITs有更廣泛的預期”。

　　至此，有關(guān)REITs的懸念幾乎已經(jīng)破解，只剩下產(chǎn)品內容未有定論。

　　盡管發(fā)行機構不同，但央行版和證監會(huì )版的REITs均涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、廉租房和工業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。業(yè)界一種普遍的預期是，北京偏重商業(yè)地產(chǎn)，上海在商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)上均有充分準備，天津則面向廉租房市場(chǎng)。

　　“上海的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都有相對比較成熟的企業(yè)�！倍披惡缯f(shuō)，這也成為市場(chǎng)人士看好上海的主要原因。浦東將發(fā)REITs第一單的說(shuō)法，一度在地產(chǎn)業(yè)內獲得廣泛認可。

　　若非此次調控，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界已看到國內第一只REITs的曙光。

　　2010年兩會(huì )期間，全國政協(xié)委員、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )上海銀監局局長(cháng)閻慶民曾透露，上海將在上半年推出第一單REITs。上海本地人士給出的更多細節是，“很可能是陸家嘴集團、張江集團、外高橋以及金橋集團四大國企上報的浦東新區方案”。

　　接近決策層的人士透露，上海幾個(gè)國企已準備了很長(cháng)時(shí)間，“而且有幾個(gè)比較大的券商在盯著(zhù)這個(gè)事情，比如中信、嘉實(shí)基金等，基本上把樓都找好了�！�

　　而自4月17日以來(lái)的地產(chǎn)調控，顛覆了REITs的前進(jìn)方向。種種跡象表明，廉租房市場(chǎng)成為REITs“新寵”，地產(chǎn)調控是最直接的誘因。

　　“現在看來(lái)，第一單REITs將很可能針對廉租房，而不是大家想象中的商業(yè)地產(chǎn)�！币晃粎⑴c試點(diǎn)工作的分析師對《財經(jīng)國家周刊》記者透露。

　　另有知情人士透露，試點(diǎn)早期，每個(gè)業(yè)態(tài)、每個(gè)城市都有準備，“但主要是按國際適用的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)做的。而現在，必須考慮哪種更適合中央政府的要求�！�

　　這位知情人士透露，REITs發(fā)行思路也在原來(lái)基礎上做了改進(jìn)，“選擇了更容易通過(guò)審批的業(yè)態(tài)�！痹谒�看來(lái)，目前符合要求的就只有廉租房�！叭绻�能夠按照這種方式做REITs的話(huà)，推出速度會(huì )更快一些�！�

　　“當前的大背景是調控，決策層最先考慮的是如何推動(dòng)保障房建設，而不是商業(yè)地產(chǎn)，這直接導致了REITs發(fā)行的轉向�！币晃徊辉妇呙�的分析師表示。

　　助推保障房

　　廉租房在REITs發(fā)行中迅速進(jìn)入角色，不僅與決策層轉變思路有關(guān)，更有其歷史原因。孟曉蘇則是這一系列政策的見(jiàn)證者和參與者。

　　孟是最早提出以REITs建設保障房的學(xué)者之一。2008年12月，他曾給當時(shí)的建設部提出詳細建議。建設部將此建議報至國務(wù)院，國內發(fā)行REITs在原則上得到通過(guò)�！熬褪怯肦EITs來(lái)持有政府的房子�！�

　　孟曉蘇透露，之后的工作交由央行試點(diǎn)�！暗�央行轉彎做商業(yè)地產(chǎn)去了�！�

　　此后，開(kāi)發(fā)商與相關(guān)學(xué)者，均將商業(yè)地產(chǎn)視為REITs破冰的關(guān)鍵。

　　這也符合國際慣例。在美國，REITs的標的資產(chǎn)基本上都是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，市值高達數千億美元。DTZ戴德梁行估值及顧問(wèn)服務(wù)部董事胡峰對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，產(chǎn)權清晰、結構簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)最適合做REITs產(chǎn)品，“因為它有穩定的租金收入�！�

　　但孟曉蘇認為，如果要啟動(dòng)REITs，第一單資產(chǎn)池標的必須是廉租房，這關(guān)系到今年的保障房任務(wù)能否完成。

　　2009年，保障房目標僅僅完成一半，此種窘境伴隨房?jì)r(jià)高企，引發(fā)輿情震蕩。為此，住房和城鄉建設部與各省市簽訂責任書(shū)，以問(wèn)責手段來(lái)促進(jìn)保障房建設。

　　“中央去年投了500億元，但地方政府沒(méi)有錢(qián)，保障房任務(wù)完成不到50%。今年盡管簽了責任書(shū)，但不搞金融創(chuàng )新，仍然無(wú)法完成�！泵蠒蕴K說(shuō)。

　　“保障房最大的難題還是沒(méi)有錢(qián)�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生判斷，借助金融工具解決保障房資金問(wèn)題，可能性很大。

　　孟曉蘇提出的設想是，廉租房REITs分為三個(gè)階段推進(jìn)：局部城市試點(diǎn)；逐步覆蓋主要城市；債權變?yōu)楣蓹唷?/p>

　　此外，REITs在投資渠道狹窄的當下，還能為一些資金找到投資渠道。

　　“保險公司的4萬(wàn)億資金、社�；�金2萬(wàn)億，都可以拿出一部分來(lái)投資廉租房。老百姓也可以進(jìn)入，給市場(chǎng)加入一個(gè)回報穩定的產(chǎn)品�！泵蠒蕴K說(shuō)。

　　收益難題

　　關(guān)于廉租房REITs的回報，杜麗虹表示，國外廉租房REITs的收益可以達到7%到8%，其前提是要有成熟的廉租房市場(chǎng)和廉租房運營(yíng)企業(yè)�！斑@些在國內都是沒(méi)有的，目前各方面條件都不成熟�！�

　　“關(guān)鍵是現在沒(méi)有廉租房，你把什么打包進(jìn)去？”杜麗虹說(shuō)。

　　孟曉蘇則認為，某些省份和城市，已經(jīng)達到發(fā)行廉租房REITs的條件。他在廣東省調研時(shí)，曾與當地建設部門(mén)有過(guò)交流�！拔覇�(wèn)他們現有的廉租房資產(chǎn)有多少，他們說(shuō)有50億。如果能拿出一半打包上市，豈不是很理想？”孟曉蘇說(shuō)。

　　“用金融工具來(lái)做保障房。問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)?yè)�保？”聶梅生對《財�?jīng)國家周刊》表示了自己的擔憂(yōu)。她長(cháng)期關(guān)注這一做法的可行性，但遭遇最多的提問(wèn)是誰(shuí)來(lái)?yè)�保，以及能否�?%到6%的穩定收益。

　　“地方政府沒(méi)有錢(qián)，才去考慮基金。民間資金進(jìn)來(lái)要求一個(gè)擔保，也要求一個(gè)回報，但現在地方政府的財政擔保已經(jīng)過(guò)度了�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　孟曉蘇則認為，廉租房本身有一定收益，且土地造價(jià)不高，戶(hù)型受限，還可以發(fā)展底商。這被他稱(chēng)作“暗補”�！吧虡I(yè)回報可以補貼到租金里，政府也要補貼租金。廉租房REITs看起來(lái)雖然租金不高，實(shí)際上達到7%到8%的收益是有可能的�！�

　　一位直接參與REITs發(fā)行的投行人士表示，廉租房的回報率并不是問(wèn)題�！巴顿Y者愿意買(mǎi)到什么樣的產(chǎn)品，要求怎樣的回報，一定會(huì )達到它們的要求。我們會(huì )有一些方法讓投資者滿(mǎn)意�！�

　　對于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)才是REITs主要發(fā)展的方向的說(shuō)法，孟曉蘇并不諱言�！癛EITs將成為一個(gè)很成熟的融資渠道。如果是廉租房，就是幫政府融資；如果是商業(yè)地產(chǎn)，就是幫企業(yè)融資�！庇浾� 魏洪磊