在嚴厲的調控政策下，經(jīng)過(guò)超過(guò)兩個(gè)月的調整，多數地產(chǎn)股在近階段走出了震蕩盤(pán)整行情，這是否意味著(zhù)本來(lái)地產(chǎn)股調整已接近見(jiàn)底？6月以來(lái)，國都證券將房地產(chǎn)行業(yè)短期評級上調至“推薦—A”，交銀國際表示下半年有機會(huì )調高評級，高華證券建議強力買(mǎi)入萬(wàn)科A……種種機構態(tài)度的轉變，令市場(chǎng)再度聚焦房地產(chǎn)。

　　綜合分析當前市場(chǎng)上各家機構的觀(guān)點(diǎn)，多數機構已轉變了此前對房地產(chǎn)的悲觀(guān)態(tài)度，盡管對行業(yè)短期前景尚存分歧，但不少機構認為，已經(jīng)可以在當前的低谷中挖掘中長(cháng)期機會(huì )。

　　行業(yè)估值接近底部

　　交銀國際認為，當前A股市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)估值與2008 年低點(diǎn)仍有距離，預計下半年的估值趨勢會(huì )呈先低后高的走勢。交銀國際在最新一期的研究報告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)現時(shí)平均股價(jià)對資產(chǎn)凈值的折讓幅度為47%，已充分反映了悲觀(guān)預期。假如以最保守假設估值重回歷史低點(diǎn)(即折讓幅度達72%)，則現時(shí)股價(jià)仍有47%的下跌空間。假如估值能重回歷史平均水平，則股價(jià)有24.6%的上升空間。

　　長(cháng)江證券認為，從絕對估值的角度來(lái)說(shuō)，股改以來(lái)房地產(chǎn)板塊的平均市盈率在37 倍左右，這與2006 年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額的平均增長(cháng)率36%基本相一致，體現了一個(gè)較為合理的估值水平。

　　另外，從相對估值的角度來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)板塊的估值也已經(jīng)處于歷史的低點(diǎn)。歷史上房地產(chǎn)相對于全部A 股溢價(jià)最低為0.99。目前估值溢價(jià)為0.98，已處歷史低位。不難看出，資本市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)的表現發(fā)生背離并不是因為資本市場(chǎng)估值過(guò)高，相反目前的估值已處于歷史的底部。

　　短期受損 長(cháng)期受益

　　高華證券認為，雖然實(shí)體市場(chǎng)未來(lái)幾個(gè)季度可能繼續消化近期調控措施的影響，從而維持相對疲弱態(tài)勢，但這在更大程度上歸因于低迷的市場(chǎng)情緒，而非根本的基本面惡化。高華證券表示，政府對購買(mǎi)多套住房的限制可能導致房地產(chǎn)行業(yè)在短期低迷，但長(cháng)期增長(cháng)前景依然完好。事實(shí)上，這些政策將會(huì )有助于鞏固行業(yè)的長(cháng)期增長(cháng)前景。

　　在高華看來(lái)，中國應采取更加均衡的增長(cháng)方式，側重中西部地區發(fā)展，從而帶動(dòng)商品房擁有率繼續上升，到2015 年實(shí)現50%的城市化目標，未來(lái)5年中西部地區業(yè)務(wù)比重能達到較高水平的開(kāi)發(fā)商將從銷(xiāo)量顯著(zhù)增長(cháng)中受益。鑒于該行業(yè)具有良好的長(cháng)期增長(cháng)潛力，高華證券重申看好當前估值低于或接近其悲觀(guān)假設估值的股票。首選股是恒大地產(chǎn)和萬(wàn)科A ，二者均位于強力買(mǎi)入名單。

　　尋找新的商業(yè)模式

　　從目前來(lái)看，無(wú)論是絕對估值還是相對估值來(lái)看目前地產(chǎn)估值都處于歷史的底部，長(cháng)江證券認為造成這種估值向下的原因是傳統商業(yè)模式受制于融資、土地、稅收等因素帶來(lái)的增長(cháng)瓶頸。

　　在這樣的行業(yè)背景下，市場(chǎng)未來(lái)相對看好城市綜合體發(fā)展模式，長(cháng)江證券認為其優(yōu)勢有如下三點(diǎn)：第一，城市綜合體模式迎合了各地政府的住宅土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現實(shí)要求，具有拿地的優(yōu)勢；第二，其資金來(lái)源更加多元化，包括自身的優(yōu)勢、保險資金進(jìn)入以及未來(lái)REITS的興起；第三，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)有效的撬動(dòng)了出售的寫(xiě)字樓與住宅的價(jià)格，使得其售價(jià)高于同區域內其他的開(kāi)發(fā)商。另外，長(cháng)江證券還相對看好正在興起的旅游以及養老地產(chǎn)。