中新網(wǎng)10月11日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，近年來(lái)各地房?jì)r(jià)持續高漲，買(mǎi)房投資的市民日益增多。然而在當前宏觀(guān)調控“聲聲緊”的情況下，一些中小開(kāi)發(fā)商資金緊缺，一些地方已經(jīng)出現爛尾樓群。專(zhuān)家提醒，此時(shí)買(mǎi)房要擦亮眼睛，看清開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和招數，警惕承諾背后的“爛尾陷阱”，避免不必要的糾紛和風(fēng)險。
樓盤(pán)爛尾房款沒(méi)著(zhù)落
今年8月，北京宣武區某樓盤(pán)30多名業(yè)主在售樓處抗議。業(yè)主們表示，開(kāi)發(fā)商多次承諾至今仍沒(méi)兌現，60多戶(hù)業(yè)主總共投入7000多萬(wàn)房款，三年多了仍不能入住。樓盤(pán)爛尾后，業(yè)主維權困難重重。業(yè)主邢先生稱(chēng)，他們從2003年底開(kāi)始維權，官司是勝訴了，但房款仍然沒(méi)有著(zhù)落。即使法院強制執行也沒(méi)效果，因為開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)沒(méi)錢(qián)。他們希望有關(guān)部門(mén)能夠出面協(xié)調，挽回一些損失。
廣州的李先生買(mǎi)了一套住房，住進(jìn)去快一年了，房產(chǎn)證卻遲遲拿不到手。原來(lái)是開(kāi)發(fā)商把房子抵押給銀行，用貸款蓋二期項目，并沒(méi)有給李先生及時(shí)解押并辦理登記備案。廣信律師事務(wù)所律師廖治超說(shuō)，有些開(kāi)發(fā)商不告知購房人抵押的事實(shí)，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同收取房款后，長(cháng)期不為購房者辦理登記備案。在解押之前，這樣的房子是不能辦理房產(chǎn)證的。而抵押房一旦爛尾，購房者損失更大，因為銀行作為抵押權人可以對抵押物進(jìn)行處置并享有優(yōu)先受償權。購房人可能無(wú)法得到房子，只能事后追究開(kāi)發(fā)商的違約責任。
業(yè)內人士透露，這幾年房市虛熱，一個(gè)工程施工至地面階段，地下車(chē)位就可抵押給銀行，以獲取下一步開(kāi)發(fā)資金，建至封頂就可把商鋪抵押出去。但是，開(kāi)發(fā)商資金鏈一旦斷裂，“抵押房”很有可能變成爛尾樓，成為吞噬百姓血汗錢(qián)的黑洞。
三大原因導致樓盤(pán)爛尾
在廣州市區的人民路、東風(fēng)路、環(huán)市東路、天河北路等主要地段，至今仍矗立著(zhù)不少裸露著(zhù)鋼筋水泥的爛尾樓，這些是上世紀90年代房地產(chǎn)泡沫破滅留下來(lái)的痕跡。據統計，當年廣州市共有100多個(gè)爛尾地盤(pán)，其中將近一半成了爛尾樓。
專(zhuān)家認為，樓盤(pán)爛尾最直接的原因是開(kāi)發(fā)商的資金周轉出了問(wèn)題。在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商只需要投入少量資金，待工程啟動(dòng)后就貸款。但碰上宏觀(guān)調控，銀行縮緊貸款，一些開(kāi)發(fā)商資金緊缺，工程便拖延下來(lái)。還有的開(kāi)發(fā)商盲目炒作，借開(kāi)發(fā)為名，樓盤(pán)幾經(jīng)轉手導致?tīng)�尾。
一些政府部門(mén)盲目審批，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目輕易上馬的助推器。過(guò)去開(kāi)發(fā)商搞土地開(kāi)發(fā)，首期繳納地價(jià)總額的20%，就可拿到建設土地批準書(shū)到銀行貸款。政府個(gè)別部門(mén)盲目引入房地產(chǎn)項目，卻對項目資金的到位情況并不了解，出現一些開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”的情況。
同時(shí)，監管不力和懲戒過(guò)輕，導致開(kāi)發(fā)商容易違約。開(kāi)發(fā)商拿購房人的錢(qián)來(lái)蓋房子，數鈔票的時(shí)候又把風(fēng)險甩給購房人，這已經(jīng)成為行業(yè)慣例。有關(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太多約束，開(kāi)發(fā)商失敗就走人，樓盤(pán)就爛尾。
如何做個(gè)精明買(mǎi)房人
專(zhuān)家提醒，相對于開(kāi)發(fā)商，處于弱勢的購房者應謹慎判斷，精明買(mǎi)房，不要輕信開(kāi)發(fā)商“看上去很美”的承諾。
首先，開(kāi)發(fā)商的品牌是購房者的保障。一些大品牌的開(kāi)發(fā)商資金相對充足，貸款信譽(yù)良好，不會(huì )因為一時(shí)的資金周轉問(wèn)題而讓自己的樓盤(pán)成為爛尾樓。有一些不知名的樓盤(pán)品牌，若其開(kāi)發(fā)商的背景是上市公司，在資金上也不會(huì )有很大問(wèn)題。
其次，盡量把開(kāi)發(fā)商的口頭承諾轉為書(shū)面的合同形式，讓其具有一定的法律效力。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，常常持續推高房?jì)r(jià)，但同時(shí)會(huì )推出許多促銷(xiāo)手段。購房者需要關(guān)注的是這些促銷(xiāo)手段究竟能給自己帶來(lái)多大的優(yōu)惠，如買(mǎi)房送裝修就要看看裝修材料的質(zhì)量、裝修實(shí)價(jià)、保修措施等細節問(wèn)題，并要求開(kāi)發(fā)商把這些承諾寫(xiě)在合同上。
此外，對于抵押房要多留個(gè)心眼。廣信律師事務(wù)所律師廖治超說(shuō)，已抵押的商品房可以預售，但必須獲得抵押權人(通常是銀行)的同意，并將抵押情況告知買(mǎi)受人(購房人)。建議購房者在買(mǎi)房前上網(wǎng)查清房子的抵押情況。如果發(fā)現自己買(mǎi)了抵押房，可以咨詢(xún)律師，與開(kāi)發(fā)商談判并簽訂補充協(xié)議。（俞懋峰 黃玫）
