中新網(wǎng)11月21日電 20日，北京宣武區廣安門(mén)外大街305號住宅及配套用地經(jīng)過(guò)24輪競價(jià)，最終由華潤置地(北京)股份有限公司以10.35億元競得。這是明年一季度之前，北京城四區最后一塊住宅用地出讓。北京市土地整理儲備中心的數據顯示，該宗地建設用地面積為5.82萬(wàn)平方米，規劃建筑面積21.75萬(wàn)平方米。
20日，北辰實(shí)業(yè)(601588)公告，決定參與北京“地王”——朝陽(yáng)區廣渠路36號宗地的投標。華遠、首創(chuàng )、萬(wàn)科、富力等地產(chǎn)大鱷們均表示，有意向參與競標。
《中國證券報》報道，業(yè)內專(zhuān)家坦言，兩塊住宅及配套用地能吸引如此眾多的實(shí)力派開(kāi)發(fā)商前來(lái)角逐，地塊本身優(yōu)越的地理位置和豐厚的商業(yè)價(jià)值固然是重要因素，但從另一角度看，反映出的則是北京中心城區土地供應日益稀缺的現實(shí)。
住宅用地多數偏遠
截至北京市土地整理儲備中心昨天的統計數據，2006年第四季度和2007年第一季度，即將入市的地塊總共有37塊，土地面積合計達475.8萬(wàn)平方米。其中住宅用地有23塊，面積約為369萬(wàn)平方米。但是，住宅用地大多數位于遠郊區縣，商業(yè)地塊則基本位于城八區。
北京未來(lái)四個(gè)月的土地供應中，含住宅性質(zhì)的用地，位于朝陽(yáng)區和海淀區的各有4塊，豐臺區有1塊，其余則都在遠郊區縣。東城、西城、宣武、崇文四內城區未來(lái)供地為零。
從供地面積計算，城八區未來(lái)入市的住宅土地面積為122.8萬(wàn)平方米，僅占全部供應面積的四分之一。
未來(lái)4個(gè)月住宅土地供應中，1塊位于房山，2塊位于通州，昌平、順義、平谷各有3塊，還有兩塊位于密云。而住宅用地的規劃建筑面積比較巨大的地塊多數也位于這些遠郊區縣。
規劃建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的土地共有11塊，其中7塊都位于遠郊區縣。而2007年一季度擬上市的地塊中，規劃建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的5塊土地，均位于遠郊區縣。其中，規劃建筑面積最大的是位于順義區馬坡的順新綠色家園1#地用地，總建筑面積為60.2萬(wàn)平方米。其次是位于昌平區科技園振興路北側的住宅、商業(yè)綜合項目用地，規劃建筑面積為53.5萬(wàn)平方米。位于房山良鄉衛星城南部中心地區的工業(yè)區二期工程配套生活區用地，總建筑面積42.8萬(wàn)平方米。位于通州區的國際家園二期建筑面積為41.5萬(wàn)平方米；位于順義區馬坡的北京濱水居住區2#地用地，總規劃面積為34.5萬(wàn)平方米。
而2007年一季度即將入市的8塊商業(yè)、金融和辦公用地中，3塊位于朝陽(yáng)，3塊位于豐臺，1塊位于昌平，1塊位于順義。
雞與蛋的關(guān)系
北京市商品住宅價(jià)格節節攀升，地價(jià)與房?jì)r(jià)到底是誰(shuí)影響了誰(shuí)？很難有條分縷析的答案，或許雞與蛋關(guān)系的比喻最恰當不過(guò)。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心曲波認為，從成本的角度看，房?jì)r(jià)由土地取得成本即地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費用和開(kāi)發(fā)商利潤構成，作為成本構成因素之一的地價(jià)必然對房?jì)r(jià)有影響。
業(yè)內人士指出，土地的成交價(jià)格往往是根據當前同一區域內的房?jì)r(jià)來(lái)確定的，因此房?jì)r(jià)的上漲很大程度上帶動(dòng)了地價(jià)的高企。
對開(kāi)發(fā)商而言，只有銷(xiāo)售價(jià)格高于成本才有利可圖，否則整個(gè)行業(yè)就會(huì )萎縮。因此，開(kāi)發(fā)商在土地價(jià)格上漲的前提下，為了保證利潤率，必然會(huì )提高房屋的售價(jià)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求偏緊的背景下，房?jì)r(jià)和地價(jià)形成水漲船高的態(tài)勢，就很自然了。
以最近成交的朝陽(yáng)區四惠橋東北側住宅及公建項目用地為例，金地集團掏了7.57億元競得該宗地，按照規劃建筑面積10.24萬(wàn)平方米計算，單分攤的土地成本就達每平米7389.5元，普通住宅的建安成本一般為每平方米1600—2000元，該樓盤(pán)每平方米的銷(xiāo)售價(jià)格肯定突破萬(wàn)元。
曲波指出，在任何一個(gè)城市中，商品住宅建設的發(fā)展會(huì )導致對土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供給彈性很小，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)偏緊的供求關(guān)系，結果便是地價(jià)和房?jì)r(jià)的一同上漲。
不過(guò)一些業(yè)內專(zhuān)家認為，由于北京郊區房?jì)r(jià)水平還較低，隨著(zhù)未來(lái)在郊區開(kāi)盤(pán)的商品住宅的增多，北京整體房?jì)r(jià)一定程度上會(huì )被拉低，但中心城區房?jì)r(jià)下降的可能性不大。（林喆）
