中新網(wǎng)11月2日電 據《中國證券報》報道，樓市“旺季不旺”基本成了今年各大城市“金九銀十”的統一“臉譜”，但同樣的表面之下實(shí)則暗藏著(zhù)宏觀(guān)調整下的市場(chǎng)微妙差異：上海、廣州房?jì)r(jià)走跌，北京、深圳房?jì)r(jià)繼續堅挺，房?jì)r(jià)后期走勢有望改變單一的“上漲曲線(xiàn)”；另一方面，住房結構調整壓力頗大，如何落實(shí)政策保障型住宅將繼續考驗各地政府的執政能力。
“金九銀十”風(fēng)光不再
從北京、上海、廣州等地的房地產(chǎn)交易情況來(lái)看，這幾個(gè)熱點(diǎn)城市的“金九銀十”都沒(méi)能再現往年的風(fēng)光。
北京的期房簽約在“金九銀十”比去年同期下降了近兩成。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計，今年9月的住宅期房網(wǎng)上簽約量為14844套，日均簽約為494套；10月的數據為11666套，日均簽約為416套。而去年9月，住宅期房網(wǎng)上簽約量為16644套，日均簽約為554套；10月為14957套，日均簽約為482套。不論從總量還是日均簽約量來(lái)看，今年的“金九銀十”均有較大幅度下降，分別下降了16.11%和12.16%。
上海、廣州等地也未能延續“金九銀十”的往年輝煌。根據上海房產(chǎn)之窗統計，10月新建普通商品房住宅成交面積約為95萬(wàn)平方米，大大低于9月的125.02萬(wàn)平方米。而9月的住宅成交量約為195.24萬(wàn)平米，盡管比8月增長(cháng)了10.17%，但與往年40%左右的增幅相比，無(wú)疑遜色不少。廣州樓市在9月表現出了反彈跡象，普通商品住宅共成交5920套，約66萬(wàn)平方米，比8月的5322套有所回升，但仍遠遠低于5月份調控前的7000多套。
房?jì)r(jià)后期走勢難捉摸
5月底以來(lái)，房地產(chǎn)調控政策密集出臺。在10月結束的調研中，建設部等十部委對近半年來(lái)的調控效果基本滿(mǎn)意，認為房?jì)r(jià)漲幅已得到控制，但也存在部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。業(yè)內專(zhuān)家稱(chēng)，“金九銀十”過(guò)后，房?jì)r(jià)走勢將呈現怎樣的曲線(xiàn)還很難判斷。
“金九銀十”期間，上海、廣州房?jì)r(jià)的下跌改變了近年來(lái)房?jì)r(jià)圖表中只有上漲曲線(xiàn)的局面。廣州市國土房管局10月公布的分析報告顯示，繼8月房?jì)r(jià)小幅下跌之后，9月廣州房?jì)r(jià)繼續回落，新建商品住房均價(jià)創(chuàng )下今年宏觀(guān)調控以來(lái)最大跌幅紀錄，每平米比上月下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達6%。上海方面，有數據顯示，10月份上海內環(huán)新建普通商品住宅成交量為11.29萬(wàn)平方米，僅為9月份的50%左右，成交均價(jià)則每平方米下降了271元。
另一方面，北京、深圳等地的房?jì)r(jià)繼續堅挺。國家發(fā)改委昨日公布的數據顯示，今年9月，全國70個(gè)大中城市新建商品房售價(jià)同比上漲6.3%，漲幅比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。與去年同月相比，漲幅較大的主要城市包括：廈門(mén)11.4%，深圳10.6%，北京10.3%，福州10%，成都8.9%和廣州8.7%等；下降的城市有3個(gè)：上海1.3%，昆明0.7%和丹東0.5%。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理助理鄭建陽(yáng)認為，北京房?jì)r(jià)短期內未呈現下滑趨勢并不代表政策對其沒(méi)有影響；而上海、廣州等大城市出現了房?jì)r(jià)與成交量的雙跌，一方面是調控的必然，一方面具有一定的傳染性和周期性，考慮到北京的特殊地理位置，有可能出現上漲幅度趨緩，房?jì)r(jià)逐步保持穩定的局面。
也有業(yè)內專(zhuān)家表示，如果地方政府在調整住房結構、規范房地產(chǎn)交易秩序等方面有所作為的話(huà)，部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)下跌或者房?jì)r(jià)增幅趨緩的可能性是比較大的。
住房結構調整是調控重點(diǎn)
不少專(zhuān)家指出，住房供應結構性矛盾依然突出是目前宏觀(guān)調控的主要難題，下一步應著(zhù)力于破解住房結構謎局，將“90平米、70%”政策落到實(shí)處，并嚴格執行經(jīng)濟適用房、廉租房的供應政策，完善住房保障制度。
房?jì)r(jià)偏高的一個(gè)主要原因是住房供應結構不合理。不少開(kāi)發(fā)商為追求高額利潤，紛紛開(kāi)發(fā)大戶(hù)型的高檔住宅，而地方政府為追求更多的土地出讓收入，也積極或不自覺(jué)地推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，這些因素造成大量的高檔房充斥市場(chǎng)，而大多數的中低收入者被迫淪為“房奴”或“望房興嘆”。
國家信息中心經(jīng)濟預測部宏觀(guān)政策動(dòng)向課題組認為，此輪新政的一大亮點(diǎn)便是將“調整住房供應結構”與“穩定住房?jì)r(jià)格”并重，這也是房地產(chǎn)調控的長(cháng)期基調。建設部等十部委在調研后也提出，下一步調控的重點(diǎn)是加強住房供應結構調整。但如何落實(shí)“90平米、70%”的政策，如何保證“限戶(hù)型、限房?jì)r(jià)”商品房的開(kāi)發(fā)，如何完善以經(jīng)濟適用房、廉租房為主體的住房保障制度，仍是擺在調控者面前的一個(gè)謎局。
目前，大部分城市已經(jīng)按中央要求出臺了《住房建設“十一五”規劃》，基本上都傾向于將“套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%”的規定定位于總量控制，而不是項目控制。有業(yè)內人士認為，這實(shí)際上為各地調控留下了余地。
而限價(jià)房除了現身于青島、寧波等少數幾個(gè)城市外，北京、上海等一線(xiàn)城市還難覓蹤影。首都經(jīng)濟貿易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平認為，限價(jià)房要起到平抑房?jì)r(jià)的作用，必須要有一定規模的量，而這個(gè)量的實(shí)現基本上是不現實(shí)的。此外，限價(jià)房的相關(guān)政策也尚未出臺，其目標銷(xiāo)售群體如何定位、是否允許再上市、價(jià)格該如何“限”等都還沒(méi)有明確。
一位業(yè)內專(zhuān)家指出，調控政策顯露“威力”至少需要兩三年的時(shí)間。到那時(shí)，住房結構調整的謎局是否能夠解決，“這主要取決于地方政府的執行力了”。（費楊生）
