新的土地出讓金規則即將出臺，對此，有媒體做了解讀，認為新的土地出讓金規則規定必須足額安排支付征地補償安置費用、拆遷補償費用，補助被征地農民社會(huì )保障所需資金的不足，地方政府不能夠當期使用出讓金，并讓出讓金收進(jìn)與支付完全透明化，這會(huì )增加供應土地的成本，也自然會(huì )影響到房?jì)r(jià)。因此，新的土地出讓金制度會(huì )推動(dòng)國內房?jì)r(jià)上升。
認為土地出讓金新規定會(huì )推高房?jì)r(jià)，這僅是一種片面的理解。土地出讓金新規的基本內容有以下幾個(gè)方面：一是提高征用土地的補償費用；二是將土地出讓金收支管理透明化、公開(kāi)化及長(cháng)期化；三是重新調整土地出讓金利益分配機制，在個(gè)人、集體、地方政府及中央政府之間，在長(cháng)期與短期之間有一個(gè)有效的利益機制。從這些內容來(lái)看，對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應只會(huì )利多而不是利空，更難以得出會(huì )推高房?jì)r(jià)的結論。
首先，提高土地征用補償費用的確會(huì )增加征土成本，但這種成本的增加一定會(huì )體現在土地拍賣(mài)價(jià)格上，進(jìn)而影響房?jì)r(jià)嗎？實(shí)際上，近幾年來(lái)，征用土地的拍賣(mài)價(jià)格，基本是取決于市場(chǎng)供求情況，而不是取決于征地成本。因此，對于土地征收補償莫說(shuō)是提高一倍，即使是提高兩倍、三倍，對拍賣(mài)土地價(jià)格的影響都是微乎其微的。比如，某地興建賽車(chē)場(chǎng)之前，周邊每畝地的價(jià)格為8萬(wàn)元至12萬(wàn)元，賽車(chē)場(chǎng)開(kāi)工后，每畝地的最高價(jià)格已升至200萬(wàn)元。試想，8萬(wàn)元的價(jià)格翻一倍也才16萬(wàn)元，其與200萬(wàn)元的拍賣(mài)價(jià)格相比，其成本的意義又會(huì )有多大？既然征用土地的補償價(jià)格對拍賣(mài)土地的價(jià)格沒(méi)有什么影響，又如何能影響房?jì)r(jià)呢？
其次，土地出讓金管理的透明化、公開(kāi)化及長(cháng)期化對房?jì)r(jià)的影響如何。這里有幾個(gè)問(wèn)題可以討論。一是在土地出讓金收支兩條線(xiàn)的前提下，不僅對土地出讓金的使用增加了約束(進(jìn)入地方政府財政預算)，而且也增加了使用的透明度，特別是當期的土地出讓金不能夠當期使用時(shí)，這自然降低了地方政府瘋狂出讓土地的沖動(dòng)。二是土地出讓金收支公開(kāi)透明，不僅減少了地方政府官員尋租的機會(huì )、降低拍賣(mài)土地的成本，而且會(huì )提高拍賣(mài)土地的效率，增加土地供給(可以使土地使用集約提高)。而不是如以往那樣，土地交易的不公開(kāi)、不透明導致土地炒作盛行，進(jìn)而成為推高國內房?jì)r(jià)的禍首。第三，從自然屬性來(lái)看，土地是不可再生、不能增長(cháng)的資源，也正是土地的這種屬性成了目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推高房?jì)r(jià)的借口。但是從人類(lèi)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的歷史來(lái)看，土地總量雖然不可變，但其使用效率卻可不斷提高，城市化的過(guò)程也就是土地使用效率轉變的過(guò)程得以發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，人類(lèi)對生存空間的需求由以往的平面變成了立體，特別是通訊技術(shù)、交通科技的提高，人類(lèi)生存所需的單位土地空間在不斷地縮減，從而使得可利用的土地不斷擴張。在這意義上說(shuō)，土地供應又可以認為是無(wú)限的。比如，土地資源最為緊張的日本、韓國以及我國香港地區等，并沒(méi)有出現土地的供給成為這些地方經(jīng)濟發(fā)展障礙的現象。
還有，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價(jià)格(如地租)決定于土地邊際生產(chǎn)力，而土地使用本身不是最終消費需求，它是向經(jīng)濟活動(dòng)投入的要素。因此，土地價(jià)值的高低就在于土地使用的用途與效率。而住房作為一種投資品(國家統計局的標準)，當投資者對住房持有樂(lè )觀(guān)預期時(shí)，房?jì)r(jià)就會(huì )迅速上漲，從而導致更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加土地需求及推高地價(jià)。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)土地時(shí)沒(méi)有預期到房?jì)r(jià)上漲水平高于地價(jià)成本，肯定會(huì )沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商以虧本的方式來(lái)獲得土地的。所以說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房?jì)r(jià)決定地價(jià)而不是地價(jià)決定房?jì)r(jià)。
總之，這次出臺土地出讓金新規則，其基本目的是要全面整頓國內土地市場(chǎng)秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都是能夠增加土地供應、有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利多政策，而不是如有些開(kāi)發(fā)商所“鼓吹”的那樣會(huì )抬高土地拍賣(mài)價(jià)格。如果土地出讓金新規能有效打擊以往那種先炒高地價(jià)，再炒高房?jì)r(jià)的“非理性亢奮”行為，使得土地價(jià)格向土地的真正邊際生產(chǎn)力回歸，那么，地價(jià)還會(huì )出現下降的可能。
既然是房?jì)r(jià)決定地價(jià)而不是地價(jià)決定房?jì)r(jià)，那么征收土地的成本就不是決定地價(jià)的根本因素。所以，所謂土地出讓金新規肯定會(huì )抬高房?jì)r(jià)的說(shuō)法，很可能是房地產(chǎn)商們玩的一個(gè)障眼法而已。
(來(lái)源：東方早報 作者：易憲容）
