據北京市發(fā)展和改革委員會(huì )最新公布的2005年上半年價(jià)格形勢分析顯示，今年1至5月，北京商品期房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格達到6795元／平方米，同比上漲679元／平方米，漲幅11.1%；存量住房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格4322元／平方米，同比增長(cháng)8.99%。分析認為，隨著(zhù)國家調控政策的日趨穩定，下半年商品房?jì)r(jià)格將穩中有升，繼續保持在一個(gè)相對穩定的區間內。
發(fā)改委：供應充足需求旺盛房?jì)r(jià)自然穩定上漲
近日北京市發(fā)改委提供消息稱(chēng)，今年1至5月，北京市商品房賣(mài)了385.5億元，比去年同期增長(cháng)40.6%。近兩年來(lái)，北京樓市火爆，房?jì)r(jià)居高，這說(shuō)明了北京住房需求量巨大。調查顯示，北京市房?jì)r(jià)結構是“兩頭小，中間大”，70%左右的商品房是每平方米3000至8000元的普通住宅，低價(jià)和小戶(hù)型仍是中低收入購房群體的主要選擇目標。今年政府出臺系列宏觀(guān)調控打壓炒作抑制房?jì)r(jià)增速，有效地抑制了房產(chǎn)投機和房?jì)r(jià)的快速增長(cháng)，但對于投機較少的北京樓市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)漲幅回落了，但價(jià)格還在漲，讓不少購房者持幣觀(guān)望，期盼有個(gè)下跌的時(shí)日。
幾個(gè)月前，不少開(kāi)發(fā)商將北京房?jì)r(jià)飛漲之罪名推到了“土地供應的頭上”，但實(shí)際情況卻是與這些地產(chǎn)大腕高唱的“地荒論”截然不同。目前，反映土地供給的兩大指標：土地購置面積和土地開(kāi)發(fā)面積，從2004年供應情況看，北京市土地購置面積為1572.50萬(wàn)平方米，增長(cháng)了13.02%，同期土地開(kāi)發(fā)面積為634.20萬(wàn)平方米，比上年大幅下降58.48%。北京市發(fā)改委曾有消息顯示，目前北京市尚有14410公頃左右的建設用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。按照2000年到2004年均供地1051公頃計算，北京尚未開(kāi)發(fā)的建設用地仍可滿(mǎn)足10年以上的開(kāi)發(fā)需求。一系列數據表明，北京土地及商品房供應仍有較大空間，解決了買(mǎi)房的供應問(wèn)題。
那么北京今后一兩年內房?jì)r(jià)走勢如何？簡(jiǎn)單地說(shuō)，從供應方面看，拿北京市發(fā)改委官員的話(huà)說(shuō)：“即使今年、明年和后年不新開(kāi)工一平方米的住宅，現有施工面積竣工后，仍可保持每年2000萬(wàn)平方米以上的供應規模�！边@說(shuō)明北京目前供應較充足；從需求看，北京經(jīng)濟適用房排隊等號現象就說(shuō)明了需求旺盛問(wèn)題。北京樓市充足的供應和旺盛的需求說(shuō)明房?jì)r(jià)穩定上漲是很自然的事。
中介：新政效應下半年顯現降價(jià)可能性微乎其微
喧嘩，觀(guān)望，暗戰，沉寂。于是有人說(shuō)北京樓市開(kāi)始蕭條。政策影響下的市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟已經(jīng)成了當前樓市的普遍現象。雖然開(kāi)發(fā)商紛紛出招應對當前不利的銷(xiāo)售局面，但是業(yè)內人士認為，這些對策雖然在短時(shí)間內會(huì )吸引一些購房人的眼球，但是不會(huì )從根本上改變當前的銷(xiāo)售狀況。
北京國際發(fā)展投資有限公司總裁杜猛認為，這些對策的效力不會(huì )很大，因為影響銷(xiāo)售的根本原因還是房?jì)r(jià)和品質(zhì)，最根本的還是房?jì)r(jià)。而根據北京樓市的現狀，降價(jià)的可能性微乎其微，因為購房人是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，所以政策的影響還會(huì )繼續，而且后幾個(gè)月將會(huì )更加明顯，具體持續的時(shí)間很難預測，最早也得到年底。但是，他也認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步穩定，人們在觀(guān)望后發(fā)現不可能降了，這時(shí)候銷(xiāo)售將會(huì )步入正軌。整個(gè)北京強大的購買(mǎi)力會(huì )得到合理的釋放。
北京同成行房產(chǎn)經(jīng)紀公司劉澤寧認為，新政策就是為擠掉大城市樓市的泡沫，阻止房?jì)r(jià)上升過(guò)快，以期達到供需基本平衡。造成房?jì)r(jià)上升的原因還是市場(chǎng)的供需不對稱(chēng)。中小收入者買(mǎi)不起房，而投機者趁機囤貨。兩個(gè)政策出臺讓房?jì)r(jià)的降幅逐漸看到結果。北京對新政策的“麻木”是因為泡沫較小�！傲弧鼻暗膾伿垡彩嵌唐谛袨�，不會(huì )影響大盤(pán)。但是他預計，新政策的效果將在下半年顯現。
“現在和下半年開(kāi)盤(pán)的房子都是2008年前最后一波開(kāi)發(fā)的，到下半年有一個(gè)高價(jià)位調整期。這將驗證新政策出來(lái)后的對民眾產(chǎn)生心理效應。就像股市有個(gè)上升通道，升到某處就會(huì )出現一個(gè)正常徘徊期。目前北京的房?jì)r(jià)已經(jīng)上升到一個(gè)較高時(shí)期了�！北本┙鹁W(wǎng)絡(luò )經(jīng)紀副總經(jīng)理林金城稱(chēng)。同時(shí)他還預計，下半年新盤(pán)放量可能會(huì )集中在9月份、10月份。目前市場(chǎng)上買(mǎi)方雖大多仍在持幣觀(guān)望，但真實(shí)的需求依然存在，下半年賣(mài)方市場(chǎng)供應量將直接決定未來(lái)一段時(shí)期的房?jì)r(jià)走勢，如果今年下半年新盤(pán)放量較預期有很大縮水，房?jì)r(jià)或許會(huì )有進(jìn)一步提升的空間。
戴德梁行：新盤(pán)繼續放量?jì)r(jià)格穩中上揚
13日，國際知名物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行對外發(fā)布了北京二季度住宅市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)、成交情況。戴德梁行分析認為，二季度的北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展較為穩定，開(kāi)盤(pán)項目量相對于一季度放量明顯，保持了供應量穩步上揚的趨勢。其中，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢趨于穩定，公寓市場(chǎng)價(jià)格呈上升趨勢，別墅市場(chǎng)供應活躍，預計下半年新盤(pán)供應量將持續放量。
戴德梁行泛城(中國)綜合住宅服務(wù)助理董事岳鋒鋼介紹說(shuō)，二季度的開(kāi)盤(pán)項目總數與一季度對比有較大幅度的增加，主要是由于二季度是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統的銷(xiāo)售旺季，這是開(kāi)盤(pán)項目多集中在二季度的原因。同時(shí)，二季度開(kāi)盤(pán)項目與上季度略有相同，多為大中項目的后期供應。在5月份開(kāi)盤(pán)量有一定的萎縮，經(jīng)歷了短暫的“冷清”后，僅在6月9日到14日6天中，就集中近20個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，這使得在6月份開(kāi)盤(pán)的項目迅速的達到近57個(gè)。
從價(jià)格上看，二季度開(kāi)盤(pán)項目中，普通住宅總體均價(jià)為5145元／平方米，普通住宅新盤(pán)總體均價(jià)為4843元／平方米；公寓總體均價(jià)為9852元／平方米，公寓新盤(pán)總體均價(jià)為11800元／平方米；別墅總體均價(jià)為6921元／平方米，別墅新盤(pán)總體均價(jià)為6344元／平方米。
岳鋒鋼說(shuō)，以上數據很明顯的反映了二季度新開(kāi)盤(pán)項目的價(jià)格低于總體平均價(jià)格，這是由于上市項目多為大中型項目的后期供應產(chǎn)品，后期項目定價(jià)相對于一期產(chǎn)品上市普遍有所上揚而造成的，但相對于一季度除公寓外，均有一定程度的下挫。這說(shuō)明七部委新政策的出臺對抑制價(jià)格起到了一定的作用。
對于眾人十分關(guān)注的未來(lái)房?jì)r(jià)走勢情況，戴德梁行研究顧問(wèn)部高級經(jīng)理王晨分析認為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)比較穩定健康的市場(chǎng)，一方面泡沫較小，另一方面需求旺盛。同時(shí)北京的房?jì)r(jià)上漲的并不是很厲害，目前北京的房?jì)r(jià)是比較穩定的，從長(cháng)遠來(lái)看，北京的未來(lái)房?jì)r(jià)將呈現平穩中上揚的走勢。(來(lái)源：中華工商時(shí)報載自新華社；作者：洛濤)
