中新網(wǎng)7月25日電 據經(jīng)濟參考報報道，日前，福州市物價(jià)部門(mén)在全國率先完成對該市市區商品房社會(huì )平均成本的測算工作，并向媒體公開(kāi)發(fā)布了測算結果：福州市市區商品房平均開(kāi)發(fā)成本約2160元/平方米，社會(huì )平均利潤約1400元/平方米，地價(jià)、建安成本、配套設施費用分別只占房?jì)r(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷(xiāo)售費用和利潤則占到房?jì)r(jià)的41%左右。
這在當地房地產(chǎn)界引起極大的震動(dòng)。有關(guān)人士稱(chēng)，其意義就在于成為第一個(gè)用準確的數據向房?jì)r(jià)虛高黑幕開(kāi)戰的范本。
房?jì)r(jià)成本測算：用數據提高房地產(chǎn)透明度
房地產(chǎn)行業(yè)也許是當前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。開(kāi)發(fā)商一直對項目開(kāi)發(fā)成本和利潤諱莫如深，購房者則對此又毫不知情。為改變這種信息完全不對稱(chēng)的現狀，福州市物價(jià)部門(mén)決定定期測算并公布全市房?jì)r(jià)成本。
如何對商品房的成本進(jìn)行測算？據福州市物價(jià)局局長(cháng)朱光華介紹，測算工作是分地段、分等級進(jìn)行，此次測算共對福州市市區100多塊、合計2600多畝取得土地使用權的地塊，其土地取得費用、建安成本以及附屬公共配套設施費、公共基礎設施費等成本進(jìn)行細化測算，最終得出普通商品房開(kāi)發(fā)建設的平均成本、平均利潤以及房?jì)r(jià)成本結構中各自所占的比重。所有數據均來(lái)自國土資源、房管、交易登記等部門(mén)，真實(shí)準確。
朱光華表示，一直以來(lái)商品房?jì)r(jià)格屬于企業(yè)自主定價(jià)，物價(jià)部門(mén)因此無(wú)權介入或干涉。但中國《價(jià)格法》規定，物價(jià)部門(mén)具有測算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會(huì )平均成本的職能，這就為在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下政府依法宏觀(guān)調控房地產(chǎn)價(jià)格提供了可能。通過(guò)定期公布商品房社會(huì )平均成本的測算這一制度，可推動(dòng)商品房?jì)r(jià)格的合理形成，提高這一行業(yè)的透明度，讓商品房?jì)r(jià)格回歸理性。
消費者期待：購房消費明明白白
“早就應該這樣了，房地產(chǎn)黑得太離譜了！”這是許多被采訪(fǎng)者在得知福州市開(kāi)展商品房社會(huì )成本測算工作之后的第一反應。福建省消委會(huì )消費投訴部主任段建平認為，這一做法切實(shí)維護了消費者的知情權，值得其他地方借鑒。
福建省消委會(huì )提供的資料顯示，2005年上半年福建省消委會(huì )接到的商品房投訴多達278起，其投訴金額占到總投訴金額的50%以上，而且此類(lèi)投訴大多是群體性投訴，部分投訴件投訴人數達到數百戶(hù)。
不少消費者在接受記者采訪(fǎng)時(shí)都表示，其實(shí)消費者要求的并不高，只要能夠明明白白地知道商品房?jì)r(jià)格的主要構成有哪些，每一部分多少錢(qián)，利潤大致是多少就可以了。但現在很多開(kāi)發(fā)商都是籠統標價(jià)，其中的利潤更是“深不可測”。
福建省社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟學(xué)研究所副研究員吳德進(jìn)對房?jì)r(jià)成本測算也給予了肯定。他說(shuō)，信息不對稱(chēng)可能導致虛假需求，從而扭曲價(jià)格形成機制，由于開(kāi)發(fā)商占據信息有利地位可以人為誘導需求，從而形成不真實(shí)的價(jià)格信號。房?jì)r(jià)成本測算工作則使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本和利潤相對透明，使得購房者能清清楚楚消費，對控制房地產(chǎn)價(jià)格有積極意義。
遭遇質(zhì)疑：房產(chǎn)成本測算行路艱難
福州物價(jià)部門(mén)對商品房社會(huì )平均成本進(jìn)行測算并公布在全國算是一個(gè)創(chuàng )舉，但作為福州市物價(jià)局局長(cháng)的朱光華并不輕松。
據朱光華介紹，福州市物價(jià)局早在2004年就提出社會(huì )成本測算問(wèn)題，福建省物價(jià)局在2005年下發(fā)的“關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知”中將之納入其中，要求各級價(jià)格主管部門(mén)定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開(kāi)發(fā)建造的平均成本，但沒(méi)有一家公布。究其原因，是因為房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟影響重大，“不少物價(jià)部門(mén)都有顧慮”。
房地產(chǎn)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)大多對測算結果采取了質(zhì)疑的態(tài)度。東煌(福建)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分管成本核算的林經(jīng)理認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到的檔次不一樣，所以成本肯定也不一樣。另有部分開(kāi)發(fā)商認為，開(kāi)發(fā)有一個(gè)時(shí)間差，現在土地價(jià)格上漲的厲害，拿以前的地價(jià)測算成本顯然不準確。福建省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)人士認為這種測算方法“值得商榷”，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人則以“話(huà)題敏感，不好說(shuō)”為由拒絕發(fā)表意見(jiàn)。
福建省社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟學(xué)研究所副所長(cháng)伍長(cháng)南也認為，房?jì)r(jià)成本測算對消費者引導意義不大。他表示，商品房成本不是銷(xiāo)售價(jià)格的唯一影響因素，設計理念、建筑風(fēng)格、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)都會(huì )影響銷(xiāo)售價(jià)格。另外，當前商品房市場(chǎng)仍然是賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商原來(lái)怎么定價(jià)現在還會(huì )怎么定價(jià)。
福州市物價(jià)局被不少消費者視為向房產(chǎn)黑幕開(kāi)戰的勇士，但記者在采訪(fǎng)朱光華時(shí)卻感受到他的些許無(wú)奈。據其透露，福州市物價(jià)部門(mén)已經(jīng)測算出每個(gè)樓盤(pán)的成本，在此基礎上可測算出每個(gè)樓盤(pán)的平均利潤，對購房者的指導作用更大，但沒(méi)有向社會(huì )公布。其中原因，朱光華的解釋是“太敏感了”。(沈汝發(fā))
