中新網(wǎng)7月26日電 據經(jīng)濟參考報報道，7月21日晚7點(diǎn)，央行宣布人民幣升值2%，這一舉措必然波及到已有大量海外熱錢(qián)涌入的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。而據仲量聯(lián)行最新統計，今年1至3月，海外基金在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額已經(jīng)相當于去年全年的投資量。4月以來(lái)，大手筆的收購項目仍在不斷上演，最高金額的收購紀錄不斷被刷新。
盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰略中心研究近日報告顯示，今年上半年，海外地產(chǎn)基金加快了進(jìn)駐中國的速度。其中北京已經(jīng)成為海外基金的投資新熱點(diǎn)。專(zhuān)家認為，目前人民幣升值幅度不大，但如果人民幣升值預期良好，持續升值的話(huà)，盡管中國實(shí)行外匯管制，但是熱錢(qián)可以通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國資本市場(chǎng)。
基金劍指寫(xiě)字樓市場(chǎng)
近日，據盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰略中心總經(jīng)理王琪博士介紹，除了摩根士丹利房地產(chǎn)基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續在北京尋找合作對象外，一些新的海外房地產(chǎn)基金，如瑞銀證券房地產(chǎn)基金、澳大利亞BT金融集團房地產(chǎn)基金也紛紛在北京開(kāi)始有所行動(dòng)。其中，盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著(zhù)名的跨國房產(chǎn)投資基金已與北京開(kāi)發(fā)商達成緊密的合作意向，遠洋新干線(xiàn)項目和美國雷曼兄弟的合作更是進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。
實(shí)際上在中國樓市度過(guò)搶灘登陸時(shí)期的海外基金，在初步熟悉中國的特殊國情之后，就已開(kāi)始逐步將投資做大。與過(guò)去死守上海樓市的行為不同，北京、廣州等城市的商業(yè)物業(yè)也開(kāi)始被鎖定進(jìn)了海外基金的投資范圍。同時(shí)，對于武漢、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市的投資也在加大當中。海外基金在中國所邁的這第二步棋，尤其在房產(chǎn)新政實(shí)施的今天，又多了另外一層含義——分散投資，規避風(fēng)險。換句話(huà)說(shuō)，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里面。而新加坡嘉德置地集團在華全資子公司凱德置地的兩筆大單被看作是這種現象的最具代表性的案例。
今年上半年，凱德置地將其在上海持有的兩棟物業(yè)新茂大廈與百騰大廈分別賣(mài)給澳大利亞的麥格里和美國高盛，隨即又以5.476億元獲得北京東城區一塊14686平方米的綜合性開(kāi)發(fā)用地，并以18.37億元收購了北京中環(huán)世貿。4月底，又在寧波斥資10億買(mǎi)下了一塊做住宅商用綜合開(kāi)發(fā)的土地。同時(shí)表示，今年在廣州也將推出10萬(wàn)多平方米的住宅及公寓�；鶑娐�(lián)行發(fā)布的最新專(zhuān)項調研結果表明，從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達100億元人民幣，幾乎全部在非住宅物業(yè)范疇內運作。
安邦咨詢(xún)分析師蘇晶表示，只要有人民幣持續升值的預期，并且城市建設長(cháng)期還在發(fā)展，外資會(huì )繼續看好中國的商業(yè)物業(yè)。對于這些外商來(lái)說(shuō)，進(jìn)來(lái)的資金是外幣，除了獲得稀缺的土地之外，資金本身就因人民幣匯率升值而得到很好的避險。
海外基金對住宅價(jià)格沒(méi)實(shí)質(zhì)影響
觀(guān)察海外基金在今年上半年的動(dòng)向，我們可以發(fā)現這樣一個(gè)明顯的趨勢，那就是海外基金早在樓市政策調整之前，就已經(jīng)先后將手頭本已不多的住宅項目或者涉及到住宅產(chǎn)品的投資收回，而將投資更為集中地投放到以寫(xiě)字樓和商用公寓為主的商用類(lèi)物業(yè)上。其實(shí)，海外基金在做投資決策時(shí)是非常謹慎的，不是僅僅站在中國的角度，而是站在全球的角度來(lái)看宏觀(guān)的經(jīng)濟環(huán)境，考慮穩定的投資回報率、資金的安全性、風(fēng)險系數和退出機制。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司寫(xiě)字樓策劃部高級策劃經(jīng)理孟志昕認為，在全球的大環(huán)境下，中國的經(jīng)濟發(fā)展、成熟的國際形象和市場(chǎng)環(huán)境從根本上吸引了海外基金。
仲量聯(lián)行中國區董事陳立民認為，政府的政策所針對的打擊對象是住宅市場(chǎng)中的部分炒賣(mài)現象，這些打壓政策在目前看來(lái)已起到作用，但中國的經(jīng)濟整體運行是健康的，在這個(gè)大環(huán)境下才會(huì )有這么多的海外基金搶灘上海和北京。
根據戴德梁行統計，上海主要辦公區域的甲級寫(xiě)字樓租金持續上漲，2005年一季度平均已經(jīng)達到0.81美元/平方米/天，12個(gè)特甲級寫(xiě)字樓的平均租金達到1.25美金/平方米/天。同時(shí)，甲級寫(xiě)字樓空置率達到近10年來(lái)的新低。相對整體售價(jià)，其收益率一般可以達到8%以上，而海外房地產(chǎn)投資基金平均年收益在美國為6%，在新加坡與日本僅為4%。同時(shí)戴德梁行認為，由于商用物業(yè)投資租金的看漲以及租期一般為3年以上，因此，其租金回報非常穩定。
戴德梁行分析后認為，通常情況下，規模較大的海外基金所看重的是長(cháng)期而穩定的收益，而并非短期性的投機冒險。由于商業(yè)物業(yè)的獲益周期都比較長(cháng)，因此，海外基金多數采取的是整體持有物業(yè)然后出租獲益的經(jīng)營(yíng)方式。這也反駁了有關(guān)海外基金炒熱中國房?jì)r(jià)的觀(guān)點(diǎn)，與寫(xiě)字樓市場(chǎng)不同，住宅市場(chǎng)上海外基金身影并不常見(jiàn)，而且多是采取參股共同開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)入。對于住宅市場(chǎng)的價(jià)格，海外基金產(chǎn)生不了實(shí)質(zhì)性的影響。
小幅升值難以刺激海外熱錢(qián)套利回流
仲量聯(lián)行7月發(fā)布的一項分析報告指出，北京寫(xiě)字樓供應量預計到2008年將成倍增長(cháng)，租金也會(huì )有所變化。另外該報告認為，2005年開(kāi)始，海外投資機構到北京買(mǎi)下整棟寫(xiě)字樓的現象將會(huì )在北京市場(chǎng)上頻繁發(fā)生，大型投資機構都會(huì )做一些初步的嘗試。
而對于海外基金在北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，戴德梁行的董事副總經(jīng)理林義中對年內海外基金大量進(jìn)入北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)持保留態(tài)度。林義中認為，海外基金的入市能優(yōu)化北京的寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)，進(jìn)一步規范和提升北京寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)，同時(shí)會(huì )帶來(lái)比較多的新的管理理念，在經(jīng)濟、政治穩定的情況下，海外基金的入市是利好的趨勢。未來(lái)一兩年內北京寫(xiě)字樓的供應量大，將會(huì )面臨短期內租金下調的壓力，同時(shí)物業(yè)的升值潛力也有所下調。但從長(cháng)期來(lái)看，海外基金賭人民幣升值的預期，也是目的之一，如果人民幣未來(lái)大幅升值或升值預期不斷形成共識，那么將獲得雙重利潤。由此可見(jiàn)，資本的趨利性是海外基金投資的唯一目標。
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認為，人民幣升值既不會(huì )造成對房?jì)r(jià)下降的壓力，也不會(huì )使房?jì)r(jià)大幅上揚。人民幣升值之后，熱錢(qián)流入將有所放緩；而這個(gè)小幅度的升值很難造成大量熱錢(qián)流出�？陀^(guān)上說(shuō)，因為交易成本很高，這些不足以刺激海外熱錢(qián)套利回流。(洛濤 ）
