中新網(wǎng)7月27日電 據中華工商時(shí)報報道，日前，香港方面傳出消息，海外物業(yè)在香港上市的限制本月內有望取消。這一新規定為內地期待多時(shí)的房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)提供了一條可行渠道。據了解，目前凱德置地、深國投等一些投資機構已在探詢(xún)將中國內地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)以REITs的方式拿到新加坡或者中國香港上市的可能性。與此同時(shí)已有可靠消息，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )運作的“廉租房REITs”進(jìn)展樂(lè )觀(guān)，目前，有關(guān)主管部門(mén)已經(jīng)正面回應了該上報方案，原則上給予批準，進(jìn)入實(shí)操的準備階段，房地產(chǎn)信托基金有望破冰。
投資管理商躍躍欲試
近來(lái)，隨著(zhù)新加坡、香港對海外物業(yè)上市政策的調整，美邦全球投資集團、ARA資產(chǎn)管理公司、臺灣富邦金控以及新加坡星展銀行等投資公司都紛紛進(jìn)入中國內地，不失時(shí)機地表達在中國內地建立REITs的興趣。已經(jīng)在上海、北京投資收購了大量?jì)?yōu)質(zhì)物業(yè)的凱德置地最近正準備將其中國控股集團投資開(kāi)發(fā)部從上海轉到北京，集中做北京的投資業(yè)務(wù)。
星展銀行總裁認為，REITs在中國內地有很大的發(fā)展潛力，投資管理商的機會(huì )很多。
新加坡騰飛集團早在1994年就進(jìn)入上海、蘇州、大連等城市投資房地產(chǎn)，對中國市場(chǎng)十分了解。該企業(yè)早年在新加坡便是從開(kāi)發(fā)商成功變身做REITs的。騰飛集團的CEO坦陳，該公司轉型為房地產(chǎn)信托基金公司后，REITs業(yè)務(wù)使其通過(guò)原股本金獲得了比原來(lái)大5倍的收益。顯然，REITs是使騰飛規模迅速擴大的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。面對中國內地廣闊的市場(chǎng)，騰飛方面表示，他們只是在等待中國有關(guān)政策的出臺。
臺灣富邦金融控股股份有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家丁予嘉表示，該機構十分看好有穩定租約的商業(yè)地產(chǎn)REITs，進(jìn)入市場(chǎng)當然要選擇最好的物業(yè)，目前REITs在亞洲許多地區都發(fā)展得很充分，但新加坡、日本等地比較小，發(fā)展難以達到一定規模，而上海、北京等大城市會(huì )是富邦金控的首選地，一旦政策放開(kāi)，富邦會(huì )立即進(jìn)入，這也是很多投資機構盯上中國內地樓市的原因。
國內的很多企業(yè)和資金機構實(shí)際上也早已看好房地產(chǎn)信托基金。2004年1月，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )啟動(dòng)的“精瑞基金”就是瞄準要在現有政策允許下，做一支標準的住宅產(chǎn)業(yè)投資基金。首創(chuàng )置業(yè)也在嘗試以百家房企組成總額達200億的房地產(chǎn)投資基金。金地集團也在醞釀成立基金管理公司，希望把業(yè)務(wù)擴大到產(chǎn)權投資、房產(chǎn)證券化上。
投資管理商躍躍欲試，但目前由于中國內地存在政策限制，還沒(méi)有能夠進(jìn)行實(shí)操的標準的REITs。盡管全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )的“廉租房REITs”有望在政策上獲得政府的支持，成為房地產(chǎn)信托基金初現的曙光，但業(yè)內人士認為，如果該基金不是與廉租房掛鉤，也不會(huì )獲得相應的政策支持。因此，“廉租房REITs”獲準上市雖然是一個(gè)突破，但這只是個(gè)案，并不能表明內地REITs獲得了政府給予的政策空間。
政策瓶頸令REITs難于推進(jìn)
富邦金控丁予嘉認為，內地市場(chǎng)對REITs的需求已經(jīng)看得很明顯，但現在內地沒(méi)有真正的REITs，由于內地相關(guān)政策沒(méi)有放開(kāi)，REITs尚無(wú)法公開(kāi)募集資金，一些機構以債權方式或私募方式在私下運作，但這是不合規、不合法的。內地出現這種現象主要原因是政策上存在瓶頸限制了市場(chǎng)發(fā)展，包括證券化的法律法規不健全，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權轉移存在障礙，抵押環(huán)節存在風(fēng)險。
騰飛集團一高管人士認為，新加坡的REITs市場(chǎng)只有3年時(shí)間，但到現在已超過(guò)了90億新幣的規模，市場(chǎng)已經(jīng)很成熟。新加坡之所以能成為亞洲REITs市場(chǎng)較為成熟的國家，與其政府在政策上的支持是分不開(kāi)的。據介紹，在新加坡國會(huì )法案中明確了REITs的合法性。其政府還規定，REITs企業(yè)可免繳所得稅，REITs的散戶(hù)投資者也可獲得減免所得稅的優(yōu)惠，個(gè)人可免交個(gè)稅，公積金可以將其部分資產(chǎn)投資REITs。今年2月，新加坡還出臺政策，將境外投資者的利扣降到10%。
相比之下，中國內地缺少物業(yè)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到REITs里的稅收優(yōu)惠，另外，海外的REITs管理公司所得部分是采用稅前分配方式，但目前國內的資產(chǎn)管理機構須在稅后分配。中國房地產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)還不能在市場(chǎng)上流通，由于受200份額度的政策限制，市場(chǎng)規模也十分有限。同時(shí)，在市場(chǎng)流通環(huán)節上尚缺少資金退出機制。
另外，物業(yè)產(chǎn)權在過(guò)戶(hù)到REITs的轉讓環(huán)節上，內地的法律存在明顯的缺失，產(chǎn)權無(wú)法依據法律變更。按現有規定，通過(guò)抵押或證券化的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權轉移時(shí)，在產(chǎn)權登記機關(guān)只能以備案的形式體現。而這種方式下，業(yè)主的權益實(shí)際上無(wú)法得到法律的確認與保護。這種情況下，散戶(hù)投資者的權益實(shí)際上沒(méi)有得到真正保護。這是很多基金機構不敢在國內開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個(gè)重要因素。
國內信托機構呼聲強烈
除了如上法律環(huán)境和政策的局限，今年，國家外管局為防止國內資金抽逃到境外又做出規定，對內地到海外上市的REITs要通過(guò)報批，這項規定對內地專(zhuān)業(yè)機構的REITs在海外上市要求嚴格。目前，國內的優(yōu)質(zhì)物業(yè)及豐厚收益大多成為境外投資者的囊中之物。面對這樣的市場(chǎng)，福建聯(lián)華信托、北京國投等一批信托機構強烈呼吁，國內應對房地產(chǎn)信托法進(jìn)行修改并出臺“產(chǎn)業(yè)基金法”，給本土REITs上市予合法身份。以避免國內最有投資價(jià)值的物業(yè)及可觀(guān)的收益多流失海外。
北京國投一位高層人士認為，本地化REITs融資成本最低，而且，它可使銀行、信托機構、海外基金以及散戶(hù)投資者各方全面受益，在培養REITs穩定市場(chǎng)的同時(shí)，也可給當前國內高額儲蓄存款一個(gè)新的投資渠道，可以拯救國內的證券市場(chǎng)，減輕房地產(chǎn)投機炒作壓力，帶來(lái)多贏(yíng)局面。目前有十幾家信托公司為增強資金實(shí)力，希望聯(lián)合起來(lái)做本地化REITs。他認為，如果允許在內地上市，只要政府推動(dòng)，3年時(shí)間即可實(shí)現。
立法許可尚需時(shí)日
很顯然，相關(guān)政策何時(shí)出臺是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管海內外專(zhuān)業(yè)機構的呼聲很強烈，但記者從銀監會(huì )了解到，目前，監管機構并沒(méi)有考慮就REITs出臺相關(guān)法規政策。監管機構似乎更希望通過(guò)香港規范的REIT s市場(chǎng)帶動(dòng)國內REITs的運作。專(zhuān)業(yè)人士認為，國內資本市場(chǎng)的政策普遍滯后，REITs是投資品種，而非信托產(chǎn)品，對其立法要涉及證券市場(chǎng)監管、稅收、外匯監管等多方面，比較復雜，在沒(méi)有完全摸清其風(fēng)險前，政策很難放開(kāi)。而且，REITs本土化將會(huì )使銀行面臨有力競爭，目前國內銀行對開(kāi)展此項業(yè)務(wù)缺少沖動(dòng)。另外，在國內信托投資管理業(yè)務(wù)環(huán)境尚不成熟的情況下，有人擔心本土REITs會(huì )成為一些機構圈錢(qián)的平臺。
偉業(yè)資產(chǎn)管理公司老總張曉晉認為，規范的市場(chǎng)、規范的運作才能夠有好的REITs產(chǎn)品，國內金融向國際接軌，需要借助國外成熟經(jīng)驗。對內地市場(chǎng)的政策沒(méi)有3年-5年時(shí)間不太可能出臺。但他表示，面對未來(lái)這一看得到的最有發(fā)展的投資機會(huì )，專(zhuān)業(yè)機構已經(jīng)在收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為市場(chǎng)開(kāi)放作準備。(陸昀)
