中新網(wǎng)7月27日電 據中國經(jīng)濟時(shí)報報道，始于4月的一輪觀(guān)望氛圍在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方間一直橫亙不去，并且將很多開(kāi)發(fā)商拖入一種焦慮與恐慌交織的境地。
以受持續觀(guān)望影響最具代表性的上海與北京來(lái)看，7月20日這一天，北京18個(gè)區域內13萬(wàn)套可售住宅中成交數僅為65套，上海19個(gè)區域內16萬(wàn)套可售住宅中成交量則是92套。上海交通大學(xué)教授顧孟迪說(shuō)，“上�，F在購買(mǎi)者非常少，不像以前，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)出來(lái)有很多人排隊，網(wǎng)上每天平均交易一百多套，不能與以前相比�！�
業(yè)內人士稱(chēng)，對于購房者來(lái)說(shuō)，參與觀(guān)望則并不需要付出任何代價(jià)和成本，而這種買(mǎi)賣(mài)雙方的較量，最終肯定會(huì )是以開(kāi)發(fā)商的率先崩潰而宣告落幕。所以房?jì)r(jià)“肯定會(huì )跌且必須跌”。
買(mǎi)賣(mài)雙方能僵持多久？
兩年前退出房地產(chǎn)行業(yè)的香港人鄧智仁6月間高調宣布復出后，重整旗鼓進(jìn)了北京。20日在他正裝修的辦公樓里，鄧智仁對記者說(shuō)，從目前情況來(lái)看，相信這種觀(guān)望勢頭較為強勁。
鄧智仁表示，觀(guān)望刺傷了開(kāi)發(fā)商，對買(mǎi)房人亦為不利，一方面買(mǎi)房人寄希望在政策高壓下房?jì)r(jià)出現下挫，但開(kāi)發(fā)商死活不肯放手，僵局相持不下，其暴利心態(tài)受到重挫，而買(mǎi)房人的愿望也久久不能實(shí)現。他認為，開(kāi)發(fā)商目前的死扛做法是一種愚蠢舉動(dòng)，“普遍觀(guān)望對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最不利的，他的資金鏈、他需要支付的利息和經(jīng)營(yíng)成本，都會(huì )相應提高�！�
而對于購房者來(lái)說(shuō)，參與觀(guān)望則并不需要付出任何代價(jià)和成本，鄧智仁就此判斷，這種買(mǎi)賣(mài)雙方的較量，最終肯定會(huì )是以開(kāi)發(fā)商的率先崩潰而宣告落幕。
盡管崩潰的跡象目前暫未顯露，但是焦慮的狀態(tài)事實(shí)上早已出現。曾一再表示不想將壓力轉嫁給售樓員的潘石屹，其新開(kāi)項目6月間曾一度陷入低迷銷(xiāo)售狀態(tài)，在進(jìn)行了為期數月拜會(huì )客戶(hù)活動(dòng)、結束連續的南下北上西進(jìn)之后，潘石屹于7月15日公開(kāi)宣稱(chēng)，9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)將走出觀(guān)望期。這是繼今典集團張寶全此前發(fā)出購房者的錢(qián)包不可能捂太久的呼聲之后，開(kāi)發(fā)商又一次向市場(chǎng)放出的明確信號。
此后，潘石屹說(shuō)出了他的判斷依據，他說(shuō)，7月份以來(lái)全國許多項目的銷(xiāo)售比5、6月份要好一些。如沒(méi)有新的政策出臺，會(huì )一步步地好起來(lái)。
北京師范大學(xué)教授董藩也贊同這一觀(guān)點(diǎn)，盡管他明確向記者表示何時(shí)走出觀(guān)望期只是個(gè)人推測，但他估計時(shí)間不會(huì )太遠。他認為，一般政策造成的觀(guān)望期都是短期的，觀(guān)望之后必然要作出選擇，對真實(shí)需求來(lái)說(shuō)不能承受太長(cháng)等待時(shí)間，而且在市場(chǎng)穩定或仍然趨升的背景下，等待獲得的收益會(huì )為零或負值。
但素有“地產(chǎn)教父”稱(chēng)謂的鄧智仁則表示了反對意見(jiàn)，他稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商向市場(chǎng)發(fā)出錢(qián)包會(huì )捂不住、觀(guān)望期將很快結束的信號，純屬無(wú)聊，“這是在安慰自己，因為他有些繃不住了�！编嚲嬲f(shuō)，越是僵持下不，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)越是危險，某些開(kāi)發(fā)商甚至可能會(huì )瀕臨破產(chǎn)境地。
九家不跌，第十家會(huì )跌
“我不相信寒冬這么快就會(huì )過(guò)去�！编囍侨室恢鄙钚�，調控及其后帶來(lái)的觀(guān)望是在革開(kāi)發(fā)商們的命。
北京師范大學(xué)教授董藩也表示，每個(gè)較強的干預政策出臺后都會(huì )形成一個(gè)振蕩期，如果市場(chǎng)主體對未來(lái)的預期不明確時(shí)，就會(huì )表現為觀(guān)望�！昂芏嗳讼瓤词菚�(huì )跌還是會(huì )漲，都在等后續政策，等價(jià)格下跌。
這無(wú)形中助長(cháng)了政策勢頭的波及面。鄧智仁說(shuō)，北京也會(huì )是一樣，這種骨牌效應才開(kāi)始，只是不斷拉長(cháng)的觀(guān)望期延緩了慢冷的速度和勢頭，因此，這種買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持在鄧看來(lái)毫無(wú)意義，“是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有眼光，應該跌的不跌，所以買(mǎi)家不進(jìn)入”。
“房地產(chǎn)價(jià)格下降的市場(chǎng)預期已出現，多方博弈的格局已形成�！鄙虾Ｉ鐣�(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長(cháng)助理權衡這樣描述目前的市場(chǎng)。
就在潘石屹發(fā)出9月市場(chǎng)將走出低迷的觀(guān)點(diǎn)之后，國內一知名地產(chǎn)網(wǎng)站上有人發(fā)起投票，試圖以此來(lái)證明該觀(guān)點(diǎn)是否準確，此項名為“現有政策下，如你想買(mǎi)房，會(huì )一直觀(guān)望嗎？”的投票中，有90%的票給了“會(huì )觀(guān)望，且會(huì )持續觀(guān)望半年到一年”的選項。
鄧智仁表示，在這種久拖不決的對峙過(guò)程中，必然會(huì )有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)下調價(jià)位，因為開(kāi)發(fā)商在這場(chǎng)較量中不斷消耗著(zhù)成本，一味堅持將會(huì )被拖跨。
鄧智仁認為，盡管?chē)掖撕笥锌赡軐ψ≌袌?chǎng)不會(huì )出臺新的政策，但現有政策已經(jīng)夠嚴厲，若一直強硬地執行下去，給市場(chǎng)的壓力是顯而易見(jiàn)的；同時(shí)，國家有可能會(huì )出臺對商業(yè)地產(chǎn)的調控或規制政策，因為商業(yè)地產(chǎn)隱含的風(fēng)險更大，一直不能被準確評估出來(lái)，這勢必再次打壓那些從商品房市場(chǎng)轉移到商業(yè)地產(chǎn)里的資本，從而進(jìn)一步影響到住宅市場(chǎng)。
“我要說(shuō)明一個(gè)真實(shí)情況，以20年的經(jīng)驗，我告訴大家，要跌！”聲稱(chēng)在中國境內有多處房產(chǎn)的鄧智仁堅持“肯定會(huì )跌且必須跌”的觀(guān)點(diǎn)，他認為，現在的關(guān)鍵是誰(shuí)帶頭跌的問(wèn)題，硬頂著(zhù)，最終會(huì )跌得一塌糊涂，“誰(shuí)帶頭跌誰(shuí)就先賺一點(diǎn)，別人搶了先機你再跌，你虧不起�！�
鄧智仁在看跌的同時(shí)，否認了開(kāi)發(fā)商私下聯(lián)盟扛價(jià)的效用，認為這只是重蹈家電、IT業(yè)從前的覆轍，陡勞無(wú)益，“這是市場(chǎng)經(jīng)濟，市場(chǎng)經(jīng)濟屬于有眼光的人，現金為王，九家不跌，總有第十家會(huì )跌，否則這就是個(gè)弱智時(shí)代�！�
至于跌幾成鄧說(shuō)他無(wú)法預測，他也預測不了，但他認為，一旦出現跌勢，觀(guān)望期將會(huì )縮短。(章劍鋒)
