北京房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了2005年上半年的熱銷(xiāo)、政策出臺、觀(guān)望、新盤(pán)減少、成交量放緩等多種因素的影響，下半年的走勢受到多方關(guān)注。近日，成業(yè)行發(fā)布了2005年下半年的市場(chǎng)預測，該預測從多個(gè)角度對樓市的進(jìn)程進(jìn)行了深入探討。
土地、資金開(kāi)始緊缺；新盤(pán)供應量不會(huì )激增；價(jià)格漲幅放緩。
在政府連續兩年加大對房地產(chǎn)調控的今日，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)已不像先前那樣充分誘惑和刺激，而平添了更多的風(fēng)險和不確定性因素。
自從土地招拍掛制度實(shí)行以來(lái)，盡管上半年政府公布的《北京市2005年土地供應計劃》號稱(chēng)全年土地供應總量在6500公頃以上，但不可否認的是：獲得土地的成本比以往任何時(shí)候都要高出許多，特別是居住用地1950公頃(商品房+經(jīng)濟適用住房)僅占總供應面積的30%，這和2004年時(shí)50%的住宅用地供應比例相比呈現下降趨勢，也意味著(zhù)商業(yè)用地、工業(yè)用地和科教、辦公用地呈現上升的趨勢。
按照經(jīng)濟學(xué)的理論，供給無(wú)法最大化的滿(mǎn)足需求，只有通過(guò)促進(jìn)生產(chǎn)或者通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)調節市場(chǎng)矛盾。
正如世人看到的那樣，房?jì)r(jià)上漲是發(fā)展商獲得高額利潤的必然選擇，也是市場(chǎng)需求旺盛促進(jìn)的結果，同時(shí)政府在2004年實(shí)施的土地新政使發(fā)展商為獲得高額利潤產(chǎn)生了緊迫感，因此價(jià)格的飆升幅度驚人。盡管政府試圖使“地荒論”的論調不攻自破，但是今年居住用地供應量仍然緊缺，特別是那些四環(huán)以?xún)�、不需要�?dòng)用大規模拆遷的用地更少。因此，即使政府適度地增加了住宅用地的供應量，也有多數發(fā)展商不愿去獲得那些偏遠且未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格提升幅度有限的土地資源，這導致未來(lái)有可能出現土地的開(kāi)發(fā)空置率上升的趨勢。因此，在政府增加土地供應的基礎上，不能得出商品房供應就一定可以呈正比增長(cháng)的結論。
2005年的下半年，多數地產(chǎn)商仍然處于徘徊選擇的十字路口上，直到2006年上半年會(huì )有初步的結果開(kāi)始顯現。
2005下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢將呈現以下特點(diǎn)：
1.商品住宅的供應量較上半年會(huì )有小幅增長(cháng)，包括目前多個(gè)已取得預售許可證、但尚未正式對外宣布開(kāi)盤(pán)的項目。
2.寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應量不會(huì )出現劇增現象。目前的CBD、中關(guān)村、金融街的大量寫(xiě)字樓多已入市，特別是中關(guān)村和金融街的寫(xiě)字樓項目大部分已具備現房規模，但有喜有憂(yōu)：金融街的消化能力較強；中關(guān)村的集中放量使得銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始走低，空置率依然較高，在政府調控力度加大的現在，不會(huì )出現快速消化的情形。而CBD內的寫(xiě)字樓會(huì )逐漸呈現起色，目前供應量相對穩定，但后續會(huì )有一些項目相繼入市，但對市場(chǎng)的影響或沖擊不大。
3.大規模的集中商業(yè)供應量不會(huì )再次出現。一年前大量shoppingmall規模的大型物業(yè)集中炒作，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”的景象在今年將不復存在，而居住小區的商業(yè)配套正在累積增量，但多被零散消化，未來(lái)的商業(yè)物業(yè)仍多以提供社區配套服務(wù)的業(yè)態(tài)為主要形態(tài)，但更強調特色化和專(zhuān)業(yè)化，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也更趨多元化。
4.在政府一系列政策的主導下，房屋價(jià)格的增幅會(huì )有所減緩，但不可否認的是全年房?jì)r(jià)仍呈上升趨勢，但下半年的增幅應低于上半年。
5.由銀行銀根緊縮帶來(lái)的效應將會(huì )愈加明顯，開(kāi)發(fā)商想要從銀行獲得貸款的難度無(wú)形之間增大，一些開(kāi)發(fā)商為了急于開(kāi)工，從而達到取得預售許可證的條件，只能想盡辦法，使得工期和上市日期被拖延，這也為下半年新盤(pán)供應量的增加帶來(lái)了一定難度。
6.下半年，樓市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區域主要在東四環(huán)一線(xiàn)、北部清河、百旺山一帶和南四環(huán)附近，而熱點(diǎn)區域主要還是在東部朝陽(yáng)北路和北部清河一帶。
7.房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)向標之一，政府出臺新政也僅是適度地調節房地產(chǎn)發(fā)展增長(cháng)的速度，而并非出于抑制房地產(chǎn)發(fā)展，據此可以推斷，下半年房地產(chǎn)的多數指標仍呈增長(cháng)，但增長(cháng)幅度較去年、2005年上半年會(huì )有降低，這也是政府實(shí)現為房地產(chǎn)降溫的初衷。(來(lái)源：北京青年報；成業(yè)行提供)
