中新網(wǎng)7月29日電 據國際金融報報道，相繼出臺的房地產(chǎn)宏觀(guān)政策令投資者望住宅而卻步，然而，商業(yè)地產(chǎn)投資卻因其刺激而不斷升溫。7月21日人民幣匯率升值，商業(yè)地產(chǎn)何去何從？海外基金是否會(huì )因此改變在華投資戰略？為此，記者采訪(fǎng)了相關(guān)人士。
小幅升值難以刺激大量投資
仲量聯(lián)行上海公司研究部主管何邁克認為，對于一般的投資性機構而言，他們追求的是8%到25%的利益回報，人民幣升值2%并不能真正提高他們的收益。
“然而，升值的潛在影響力目前依然很難預測�！焙芜~克分析，“我們不排除一部分投資性機構將會(huì )把這次升值看作是人民幣匯率長(cháng)期調整的第一步，就此而言，升值將會(huì )對商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步開(kāi)拓產(chǎn)生積極的影響�！�
“長(cháng)線(xiàn)投資上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的海外基金必然會(huì )繼續長(cháng)期關(guān)注匯率的變化，然而這次的小幅升值難以刺激更多非理性的投資行為�！敝倭柯�(lián)行中國區董事陳立民表示，升值必然會(huì )提高海外基金的交易成本，但是并不會(huì )產(chǎn)生很大的影響。很多海外基金已經(jīng)實(shí)現了本土交易的人民幣化，匯率問(wèn)題完全可以被回避。
“而如果真正要讓匯率的變化成為海外投資所注目的焦點(diǎn)，那么匯率變化要高達10%-20%才能產(chǎn)生這樣的效果�！标惲⒚裾J為，小幅升值會(huì )加速更多投資者進(jìn)入中國市場(chǎng)的趨勢形成，才是最為主要的影響。
商業(yè)地產(chǎn)的戰國時(shí)代
據仲量聯(lián)行最新統計，今年1至3月，海外基金在內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額已經(jīng)相當于去年全年的投資量。4月以來(lái)，大手筆的收購項目仍在不斷上演，最高金額的收購記錄不斷被刷新。種種跡象表明，上海的商業(yè)地產(chǎn)不斷處于上升趨勢，并且由于供需不平衡，為進(jìn)一步發(fā)展提供了很大空間。
某著(zhù)名外資開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售部主管吳先生告訴記者，從1999年以來(lái)，由于國際企業(yè)的不斷進(jìn)駐、擴租以及一些外資企業(yè)由于戰略發(fā)展的要求將其總部和研發(fā)中心遷至上海，雖然寫(xiě)字樓的供應量持續上升，依然沒(méi)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。
陳立民認為，從去年下半年以來(lái)，上海的商業(yè)地產(chǎn)就處于高速發(fā)展的階段，尤其是今年3月一系列宏觀(guān)政策以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更是吸引了眾多外資和本土的開(kāi)發(fā)商。目前上海的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于群雄割據的戰國時(shí)代，境內外的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占的份額都比較小，品牌優(yōu)勢尚未顯露出來(lái)。
明日市場(chǎng)誰(shuí)主沉浮
然而，從市場(chǎng)各方面的反饋來(lái)看，境外經(jīng)驗豐富的開(kāi)發(fā)商在這輪群雄爭霸的戰爭中已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯露出優(yōu)勢來(lái)。
陳立民告訴記者，目前上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)大部分都是境外開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的。由于商業(yè)寫(xiě)字樓的受眾主要是跨國企業(yè)，在設計和開(kāi)發(fā)的理念上要迎合客戶(hù)的需求，這對開(kāi)發(fā)商提出了很高的要求。而國內的開(kāi)發(fā)商一般主營(yíng)業(yè)務(wù)以普通住宅的開(kāi)發(fā)為主，兩者之間存在著(zhù)一定的差距，所以?xún)鹊啬壳吧婕吧虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都帶有試探性質(zhì)，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商同時(shí)進(jìn)行兩個(gè)或兩個(gè)以上樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。
上海某本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資發(fā)展部俞先生告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)能夠吸引很多開(kāi)發(fā)商。而商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的主要門(mén)檻是土地和資金。上海曾經(jīng)幾年未批商業(yè)用地，但是從去年下半年開(kāi)始，又逐漸有新生地塊的批示，這無(wú)疑有利于將來(lái)幾年上海商業(yè)地產(chǎn)規模的擴大。而在資金方面，毋庸質(zhì)疑，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商將會(huì )有更大的優(yōu)勢。
“外資開(kāi)發(fā)商的資金、經(jīng)驗、設計方面現在明顯高于本地開(kāi)發(fā)商�！庇嵯壬敛恢M言目前所處的弱勢地位。
而陳立民則認為，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著(zhù)更為明晰的方向發(fā)展，在此之前，本土的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然有機會(huì )和能力追趕上去。
吳先生說(shuō)：“雖然外資開(kāi)發(fā)商更了解跨國公司，能夠在節能、環(huán)保等先進(jìn)理念上規劃得更符合對方的需要，但這些對于內地開(kāi)發(fā)商而言也并非無(wú)法彌補的。相對而言，一塊成熟的中央商務(wù)區的土地才是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的稀缺資源�！�
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢必將是更為明顯的兩極分化，最終形成寡頭壟斷的局面�！标惲⒚耦A測。(鄧旭)
