人們在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，往往將談判的重點(diǎn)集中在房屋的產(chǎn)權、價(jià)格、區位、戶(hù)型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個(gè)可能引發(fā)嚴重后果的問(wèn)題：戶(hù)口。
在司法實(shí)踐當中，因戶(hù)口引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現形式為：買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)談判后，賣(mài)方將房屋過(guò)戶(hù)到了買(mǎi)方的名下，買(mǎi)方也向賣(mài)方付清了房款，交易似乎就此圓滿(mǎn)結束。但在不久之后，買(mǎi)方在辦理落戶(hù)手續時(shí)才發(fā)現，賣(mài)方的戶(hù)口并未從交易的房屋中遷出，以致買(mǎi)方的戶(hù)口無(wú)法遷入。更有甚者，有些賣(mài)方的共同居住人以其戶(hù)口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權，因此拒絕搬出。如此一來(lái)，購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權，但戶(hù)口“陰影”卻揮之不去。誰(shuí)愿意自家的房子里裝著(zhù)陌生人的戶(hù)口呢？如果碰到賣(mài)方共同居住人以戶(hù)口為由拒絕搬出，則情況會(huì )更糟。買(mǎi)方花費巨資買(mǎi)來(lái)的房子只能看，不能住，無(wú)疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購買(mǎi)的房屋，花費在訴訟上的財力和精力又將無(wú)法避免。
房屋交易一旦因戶(hù)口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復雜。由于戶(hù)籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類(lèi)案件是不予受理的。而公安機關(guān)在處理戶(hù)口糾紛時(shí)，又受到戶(hù)籍政策的限制。比如，賣(mài)給買(mǎi)方的房屋是賣(mài)方唯一的一套房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷入戶(hù)口，則無(wú)論買(mǎi)方理由多么充分，公安機關(guān)都是無(wú)法將賣(mài)方戶(hù)口強行遷出的。相應地，買(mǎi)方的戶(hù)口也就無(wú)法遷入。
為了避免因戶(hù)口問(wèn)題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，筆者認為，買(mǎi)方一定要做好以下幾個(gè)方面的工作：
第一，要求賣(mài)方出示戶(hù)口本，并復印留存。通過(guò)審查賣(mài)方的戶(hù)口本，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶(hù)籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷：一方面，戶(hù)口本只能反映賣(mài)方家庭成員的戶(hù)籍狀況，而不能排除非家庭成員戶(hù)口落于交易房屋內的可能；另一方面，戶(hù)口本上的信息可能與實(shí)際的戶(hù)籍狀況存在差異。
第二，在交易之前到公安機關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況。房屋的戶(hù)籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買(mǎi)方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶(hù)籍狀況。如果派出所僅限本人調取戶(hù)籍材料的話(huà)，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調閱。如果賣(mài)方拒絕配合的話(huà)，則房屋的戶(hù)口即可能存在問(wèn)題。
第三，就戶(hù)口問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，約定適當的付款方式和違約責任。如前所述，戶(hù)籍問(wèn)題的事后補救是非常困難的，買(mǎi)方必須在糾紛的預防上下足功夫。在簽訂購房合同時(shí)，應當把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。買(mǎi)方只有在確認所購房屋中的全部戶(hù)口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購房款。買(mǎi)方應當時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅僅是一處產(chǎn)權無(wú)爭議的房屋，還應當是一處戶(hù)籍無(wú)爭議的房屋。二是違約責任的約定。賣(mài)方僅僅作出將戶(hù)口遷出交易房屋的承諾是遠遠不夠的，買(mǎi)方必須與賣(mài)方就違反該項承諾的責任作出約定。明確了違約責任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。(來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報；作者：王永亮；作者為上海市金山區人民法院法官)
