中新網(wǎng)8月2日電 據經(jīng)濟日報報道，“目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為不規范，已成為擾亂市場(chǎng)秩序，損害群眾利益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一�！�
在前不久北京召開(kāi)的中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )二次會(huì )員大會(huì )上，建設部副部長(cháng)劉志峰在分析造成近兩年房?jì)r(jià)快速上漲的原因時(shí)這樣說(shuō)。
中介在市場(chǎng)發(fā)展中作用不可替代
上世紀90年代以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)在中國的復蘇、加快發(fā)展，城鎮住房制度改革的推進(jìn)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng)在內的房地產(chǎn)中介服務(wù)，作為房地市場(chǎng)的重要組成部分，在中國也從無(wú)到有得到了快速發(fā)展。據不完全統計，目前全國已有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構3萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò)上百萬(wàn)人。
與一般商品相比，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)具有明顯的地域性，專(zhuān)業(yè)性強、法律關(guān)系復雜、市場(chǎng)信息不對稱(chēng)和價(jià)值量大的特點(diǎn)。在一個(gè)較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如沒(méi)有與之相適應的房地產(chǎn)中介服務(wù)是不可想象的。以物業(yè)估價(jià)為例，進(jìn)行交易的物業(yè)如沒(méi)有具有公信力的估價(jià)師進(jìn)行評估，買(mǎi)賣(mài)雙方就無(wú)法確知所交易的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高低多寡。賣(mài)方所定價(jià)格若低于市場(chǎng)價(jià)格，便會(huì )蒙受損失；若高于市場(chǎng)價(jià)格，就可能售不出。買(mǎi)方也會(huì )因對賣(mài)方所定物業(yè)價(jià)格缺乏信任延遲購買(mǎi)。因此，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在中國的快速發(fā)展，對溝通市場(chǎng)交易信息，提高市場(chǎng)運行效率，維護交易雙方的合法權益起到了不可替代的作用。
據估計，在目前北京的房屋出租市場(chǎng)上，有近50%的業(yè)主房屋出租是委托經(jīng)紀公司進(jìn)行，在上海約有90%的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介機構實(shí)現的。
房屋中介問(wèn)題堪憂(yōu)
但是從隨處可見(jiàn)租賃房屋啟事中總要帶著(zhù)的“中介免談”四個(gè)字，我們也可感到其在快速發(fā)展中存在著(zhù)的整體誠信水平低等令人堪憂(yōu)甚至讓人聞聲色變的問(wèn)題。從各方的反映看，這些問(wèn)題突出表現在四個(gè)方面：
一些中介機構與開(kāi)發(fā)企業(yè)相互串通，利用信息不對稱(chēng)，制作虛假廣告、囤積土地房源、發(fā)布虛假交易和不實(shí)價(jià)格信息，人為制造市場(chǎng)供求緊張，惡意哄抬房?jì)r(jià)，誤導市場(chǎng)預期。以去年以來(lái)一些地方出現房地產(chǎn)項目投機炒作現象嚴重、部分樓盤(pán)價(jià)格在短期內快速上漲的情況，用劉志峰的話(huà)說(shuō)，深入分析可發(fā)現，每一個(gè)樓盤(pán)房?jì)r(jià)的非正常上漲背后，大都有開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構操縱的因素。
一些中介機構和人員，惟利是圖，責任觀(guān)念淡薄，經(jīng)紀行為不規范，與開(kāi)發(fā)企業(yè)相互勾結，簽訂虛假合同，出具虛假、不實(shí)估價(jià)報告，騙取銀行貸款。有的中介機構一錘子買(mǎi)賣(mài)，打一槍換一個(gè)地方，甚至挪用、侵吞房屋買(mǎi)賣(mài)款項、房屋租金等。
一些中介機構和人員利用自己的優(yōu)勢地位，采用固定格式合同對消費者做出不合理、不公正的規定。有的在合同主要條款中規避法律法規，加重了消費者的責任和負擔。有的以包銷(xiāo)的名義隱瞞委托人的實(shí)際賣(mài)價(jià)和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金外的不當報酬。有的經(jīng)紀人員瞞著(zhù)經(jīng)紀服務(wù)公司，以做黑單方式欺騙客戶(hù)，賺取非法差價(jià)。
一些估價(jià)機構和人員在城市房屋拆遷中，迫于部門(mén)和開(kāi)發(fā)商的壓力和誘惑，視獨立、客觀(guān)、公正的執業(yè)原則于不顧，出具偏離甚至明顯壓低被拆遷房屋真實(shí)價(jià)值的估價(jià)報告，在造成廣大被拆遷家庭利益受損的同時(shí)，也引發(fā)了大量的拆遷糾紛。
行規不健全是中介整體水平低主因
分析造成目前中國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)整體誠信水平低的原因可說(shuō)很多，但就行業(yè)自身來(lái)說(shuō)，主要原因有兩個(gè)：一是中介人員從業(yè)資格認證制度尚未落實(shí)，行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低。據統計，在目前全部從業(yè)人員中，通過(guò)國家統一考試取得注冊執業(yè)資格的經(jīng)紀人占從業(yè)人數的比重不到2%。加上多數中介機構追求短期利益，根本不對上崗人員進(jìn)行職業(yè)培訓，導致從業(yè)人員普遍缺乏應有的職業(yè)道德。
二是行業(yè)法律法規不健全、不具體，行業(yè)管理部門(mén)間缺乏溝通和協(xié)調，統一的監管體系尚未建立，在導致監管真空的同時(shí)，也在一定程度上造成了中介服務(wù)業(yè)魚(yú)龍混雜的局面。如在上海市房地、工商、物價(jià)近期開(kāi)展的對全市近萬(wàn)家房產(chǎn)中介的檢查中，就發(fā)現有2999家未在相關(guān)部門(mén)備案，有1592家無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)。
房地產(chǎn)中介亟需行業(yè)自律建設
為此，按照國務(wù)院今年以來(lái)對住房市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的總體部署及整頓和規范市場(chǎng)秩序的要求，亟需各級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、行業(yè)組織、中介經(jīng)紀機構和從業(yè)人員，從穩定房?jì)r(jià)、促進(jìn)住房市場(chǎng)持續健康發(fā)展和中介服務(wù)業(yè)規范有序發(fā)展目標出發(fā)，重點(diǎn)抓好兩個(gè)方面的工作：
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加大對中介服務(wù)業(yè)的監管力度。盡快建立和完善各項規章政策，盡快制定出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規定》。在完善經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的同時(shí)，加強監督檢查，如像上海那樣通過(guò)部門(mén)間的聯(lián)合執法，依法查處經(jīng)紀活動(dòng)中的違法違規行為，對惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)、擾亂市場(chǎng)等行為，依法嚴肅查處。同時(shí)，對仍可繼續經(jīng)營(yíng)的，要將其違法違規行為作為不良紀錄，納入企業(yè)信用檔案，公開(kāi)曝光。
房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要加快建立包括經(jīng)紀機構資信評價(jià)指標、執業(yè)規則、服務(wù)標準、職業(yè)道德、執業(yè)風(fēng)險管理與顧客投訴管理相結合的一系列自律性管理制度在內的制度建設，盡快建立、健全與經(jīng)紀人執業(yè)資格注冊管理相結合的行業(yè)自律管理約束機制。并在加強行業(yè)自身職業(yè)道德建設的同時(shí)，對違反行業(yè)職業(yè)道德，違章違規的中介機構和執業(yè)人員進(jìn)行自律性處罰。
