□王峰/文
據北京統計局統計資料顯示，2005年1季度北京商品房空置面積為973.1萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平；不過(guò)，今年1季度北京商品住宅空置為645.3萬(wàn)平方米，相比去年同期下降了11.3%，這是繼去年9月份北京市空置面積首次出現下降逆轉以來(lái)的進(jìn)一步延續。
之所以本市空置房面積出現良好的下降勢頭，市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認為，除了目前市場(chǎng)本身對空置房(尾房)強勁的需求因素以及相關(guān)政策配合之外，開(kāi)發(fā)商對空置房態(tài)度的轉變和房產(chǎn)經(jīng)紀公司的積極介入起到了重要的作用,而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視空置房卻得益于當前的房產(chǎn)新政。
空置房由“燙手山芋”變“香餑餑”
空置房源主要是指商品房的尾盤(pán)、長(cháng)期積壓在公司或個(gè)人手中的多套、長(cháng)期無(wú)法變現的空置房產(chǎn)或“債權房”等，其中又以商品房的尾盤(pán)為主。
“空置房”一直以來(lái)被開(kāi)發(fā)商所避諱提及，近期卻成為了北京樓市的活躍因素。據“我愛(ài)我家”副總裁胡景暉介紹，公司在接手回龍觀(guān)地區某項目的空置房銷(xiāo)售后不久，于昨天正式推出了位于三元橋附近的“國際港”的空置房銷(xiāo)售�！斑@兩個(gè)項目都是開(kāi)發(fā)商‘找上門(mén)來(lái)’的合作�！焙皶熡谩�180度的大轉變”來(lái)形容開(kāi)發(fā)商對空置房銷(xiāo)售的態(tài)度轉變。據了解，目前一些具有營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的品牌房屋中介公司已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商消化空置房的首要合作對象。
“此前，開(kāi)發(fā)商對于空置房是‘漠不關(guān)心’，往往是我們主動(dòng)‘求上門(mén)’為他們代理銷(xiāo)售�！焙皶熣f(shuō)。胡景暉分析，一方面是宏觀(guān)調控后,銀行貸款門(mén)檻提高,囿于資金需求的壓力，迫使開(kāi)發(fā)商將囤積的空置房快速出售，把回籠的資金投向新項目；另一方面空置房的維護成本的增加也加速開(kāi)發(fā)商出手。房屋中介公司的代理情況也從側面反映了這一點(diǎn)。
據了解，“我愛(ài)我家”從2001年起就涉足京城樓市空置房的銷(xiāo)售代理，但是從去年下半年開(kāi)始，業(yè)務(wù)面突然拓寬，2004年公司代理了國際港、龍華園、力鴻花園、陽(yáng)光廣場(chǎng)、羅馬花園等近十個(gè)項目的空置房銷(xiāo)售。一些銷(xiāo)售速度快的空置房項目，能夠在兩三周的時(shí)間內售出四五十套。
宏觀(guān)調控助推空置房銷(xiāo)售
目前，整個(gè)樓市在宏觀(guān)調控下發(fā)展進(jìn)入緩滯階段，商品房交易大大萎縮，整個(gè)市場(chǎng)無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購房者都處于觀(guān)望狀態(tài)。而從空置房交易的情況來(lái)看，卻呈現少有的繁榮景象。
在今年的春季房展會(huì )上，北京一些房地產(chǎn)經(jīng)紀公司展臺前所展出的特價(jià)空置房項目被前來(lái)參觀(guān)展會(huì )的購房者圍了個(gè)水泄不通，宣傳資料也被大家爭搶一空。有記者調查后發(fā)現，造成在新房展會(huì )上空置房熱銷(xiāo)的原因主要是價(jià)格優(yōu)勢。
對此，有專(zhuān)家指出，宏觀(guān)調控的系列政策在一定程度上影響了樓市投資、自住購房的產(chǎn)品構成，空置房因具備品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格便宜(與周邊的一手樓盤(pán)相比價(jià)格至少便宜500-2000元)、地理位置優(yōu)越、戶(hù)型格局合理、無(wú)期房風(fēng)險、投資自住兩相宜等優(yōu)勢在后加息時(shí)代也就自然顯現出來(lái)。
自去年10月29日人民幣基準利率上調后，在事隔不到半年的時(shí)間里，央行再次對商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調整。房貸利率的提高，考驗著(zhù)購房者的心理。于是，在房貸調息后對于有買(mǎi)房打算的購房人來(lái)說(shuō)，他們開(kāi)始轉換購房思路，選擇那些總價(jià)低、品質(zhì)高、可以少貸款或者是不用貸款的房屋，以此來(lái)滿(mǎn)足他們的置業(yè)所需。
據某房產(chǎn)中介公司市場(chǎng)部總監介紹，在第16屆個(gè)人房交會(huì )參展的尾盤(pán)銷(xiāo)售中心，該中介公司在開(kāi)幕當天的兩個(gè)小時(shí)內，200余人簽訂了看房確認書(shū)，并最終售出45套尾房，占到總尾房量的48%，市場(chǎng)需求表現得非常旺盛。
未來(lái)空置房市場(chǎng)“大有作為”
目前，北京的空置房市場(chǎng)挺大，據專(zhuān)家初步估計，總額近400億，因而吸引了不少機構，他們以各種各樣的形式來(lái)晃動(dòng)這棵“搖錢(qián)樹(shù)”。
今年5月，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )主辦了一個(gè)北京優(yōu)質(zhì)現房展示交易會(huì )，主要是為了搭建一個(gè)有效的規模整合平臺，通過(guò)現房展服務(wù)開(kāi)發(fā)商和購房者，同時(shí)促進(jìn)北京存量房的消化。該商會(huì )秘書(shū)長(cháng)張雪舟指出，隨著(zhù)宏觀(guān)調控發(fā)揮作用，房地產(chǎn)投資逐漸回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的期房新盤(pán)明顯減少，“看得見(jiàn)摸得著(zhù)”的各類(lèi)現房就進(jìn)入越來(lái)越多購房人的視野。
同時(shí)，網(wǎng)絡(luò )也出現了專(zhuān)門(mén)針對尾房以及空置房營(yíng)銷(xiāo)的中國特價(jià)房網(wǎng)、中國尾房網(wǎng)，專(zhuān)門(mén)收集并銷(xiāo)售各種價(jià)格優(yōu)惠的商品房和尾房。
實(shí)際上，最先打起空置房主意的，是一些實(shí)力較強的房屋經(jīng)紀公司。如我愛(ài)我家代理了近十個(gè)項目的空置房銷(xiāo)售，鏈家公司也專(zhuān)門(mén)成立了“鏈家尾盤(pán)銷(xiāo)售中心”，順馳置業(yè)表示可以全款收購空置房，并對提供有效信息者給予豐厚回報。
我愛(ài)我家市場(chǎng)人士認為未來(lái)的空置房市場(chǎng)“大有作為”。這位人士指出，尾盤(pán)空置房的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢比較突出，其價(jià)格一般要比周邊樓盤(pán)新房便宜500-2000元／平方米。而且在亞運村、方莊、CBD等熱點(diǎn)地區存在相當數量的此類(lèi)房源，再加上戶(hù)型較新、配套物業(yè)設施齊全，受到購房者追捧并不意外。
對于空置房的市場(chǎng)發(fā)展空間，偉業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理林潔同樣持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，但他提醒購房者，空置房中多年滯銷(xiāo)的房源并不鮮見(jiàn)，盡管樓市持續升溫，在選擇空置房時(shí)切忌只看價(jià)格優(yōu)勢，而忽略對房源情況的全面了解。
專(zhuān)業(yè)人士也認為，隨著(zhù)購房者對空置房認知度不斷提升，以及購買(mǎi)熱情的不斷增加，素有“一級半市場(chǎng)”之稱(chēng)的空置房市場(chǎng)前景將會(huì )越來(lái)越好。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)城市經(jīng)濟系主任張躍慶教授表示，北京在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調整中，更應該解決存量房的問(wèn)題，假如目前的存量房能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)交易，將對抑制房?jì)r(jià)起到一定作用。
新聞鏈接：
據北京市統計局公布的數據，今年一季度本市商品房空置面積多達973.1萬(wàn)平方米，按照每平方米4000元、每套90平方米的保守估計，這個(gè)總額389億元的大市場(chǎng)可以讓10萬(wàn)戶(hù)群眾圓了住房夢(mèng)。
