2005年7月21日19時(shí)，美元對人民幣交易價(jià)格調整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日銀行間外匯市場(chǎng)上外匯指定銀行之間交易的中間價(jià)，外匯指定銀行可自此時(shí)起調整對客戶(hù)的掛牌匯價(jià)�，F階段，每日銀行間外匯市場(chǎng)美元對人民幣的交易價(jià)仍在人民銀行公布的美元交易中間價(jià)上下千分之三的幅度內浮動(dòng)，非美元貨幣對人民幣的交易價(jià)在人民銀行公布的該貨幣交易中間價(jià)上下一定幅度內浮動(dòng)。
從實(shí)證的角度看，歷史上一個(gè)新興國家或地區從經(jīng)濟啟動(dòng)到經(jīng)濟騰飛過(guò)程中，都伴隨著(zhù)本幣市場(chǎng)化國際化的過(guò)程，同時(shí)在外來(lái)資金大量進(jìn)入時(shí)，這個(gè)國家和地區的貨幣，股票和房地產(chǎn)都是正相關(guān)的，幾乎沒(méi)有例外。本幣的升值能否帶來(lái)以本幣計價(jià)的房產(chǎn)的升值，在不同國家會(huì )有不同的結果。但是這種不同也只是正相關(guān)和不相關(guān)而已，也就是說(shuō)沒(méi)有一個(gè)國家因本幣的升值而出現下跌的情況。雖然人民幣升值對各行業(yè)的影響是較為復雜和多角度的，往往是利空和利多的綜合，但是從戰略上，外資對一個(gè)新興國家和地區的大舉進(jìn)攻，其資本軍團通常兵分三路，首選貨幣，其次是股市，第三是房地產(chǎn)。從投資對象的流動(dòng)性看，最適合國際熱錢(qián)的是貨幣和股票。
一般國家或地區對外開(kāi)放在各個(gè)方面是同步推進(jìn)的，所以表現為本幣、股票和房地產(chǎn)幾乎是并駕齊驅。像東亞國家及地區包括日本、新加坡就是本幣升值期間都伴隨本地房地產(chǎn)的大幅上漲。日元在1985年廣場(chǎng)協(xié)議后升值，整個(gè)過(guò)程歷時(shí)3年。日本的地價(jià)和房?jì)r(jià)同步上漲，升幅超過(guò)2倍。同期，新臺幣跟隨日元升值，從1美元兌40新臺幣升值到1美元兌24新臺幣，臺灣房地產(chǎn)也大幅升值，不同資料給出數據不一，但最少升值2倍，多的據稱(chēng)有10倍之多。
由于我們金融開(kāi)放相對滯后(這是非常正確的戰略選擇)，尤其是股票存在制度性導致的流動(dòng)性障礙，和嚴格的固定匯率制度，使得外資不能進(jìn)入貨幣市場(chǎng)，不敢貿然以QFII在股市大量建倉。對政策風(fēng)險心有余悸，所以?xún)H僅是對部分國際化程度較高的北京、上海等城市的房地產(chǎn)做了試探性的投資。外資在中國沒(méi)有做到貨幣、股票和房地產(chǎn)三路齊頭并進(jìn)的戰略態(tài)勢。因此在“資本門(mén)”沒(méi)有開(kāi)放的前提下，外資做多中國的過(guò)程不能確認已經(jīng)完成。
按照單位風(fēng)險預期回報均衡的假設，外資投資中國房產(chǎn)和投資中國A股票市場(chǎng)的風(fēng)險預期回報率是相同的。所以在人民幣匯率持續看好的預期下，對部分房地產(chǎn)是利好。由于中國幅員遼闊，經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，人民幣升值對各個(gè)地區房地產(chǎn)的影響是不同的。如果把中國房地產(chǎn)分為國際化城市和內部循環(huán)經(jīng)濟城市兩部分，人民幣升值對國際化城市的房地產(chǎn)影響較大，而對于內地封閉經(jīng)濟城市的房地產(chǎn)影響是間接的。如果將中國看成一個(gè)巨大的公司，北京、上海的房地產(chǎn)要比內地城市房地產(chǎn)的人民幣屬性更高，因為只有相對于外資可兌換交易的人民幣資產(chǎn)才會(huì )收到人民幣匯率提升的好處。
由于基本判斷是外資做多中國的過(guò)程沒(méi)有完成，在人民幣預期升值的過(guò)程中，外資對投資中國房地產(chǎn)的態(tài)度會(huì )因不同的情況，而出現不同的結果。我們將面臨以下情況:
1.股市改革久拖不決，對房地產(chǎn)的影響；
2.股權分置改革到位，股市上升對房地產(chǎn)的影響；
3.人民幣自由兌換進(jìn)程中，人民幣匯率的補漲，對房地產(chǎn)的影響。
一般來(lái)說(shuō)，在升值初期，經(jīng)濟形勢良好，需求增加，升值預期導致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預期卻會(huì )導致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上，從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jì)r(jià);升值過(guò)程中，房?jì)r(jià)在不斷上漲，租金收益逐步下降，泡沫形成，但支持房?jì)r(jià)的宏觀(guān)經(jīng)濟卻受到越來(lái)越大的負面影響；最后，幣值升至最高時(shí)，貨幣持續過(guò)度升值會(huì )導致經(jīng)濟減速(因為外商直接投資下降、凈出口下降)、外資需要下降，使房地產(chǎn)需求下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降，房?jì)r(jià)到了最高點(diǎn)，但出口受到重大影響、外資撤退，因而房?jì)r(jià)下降，宏觀(guān)經(jīng)濟開(kāi)始走向衰退，這就是一個(gè)新興經(jīng)濟國家的經(jīng)濟周期。
中國經(jīng)濟結構有其特殊性，由于貨幣市場(chǎng)禁止和股票制度性障礙，外資通常只能選擇房地產(chǎn)了。但是目前中國投資物業(yè)的回報率持續下降，以上海為例，上海的住宅租金回報率已經(jīng)從前年的6%下降到目前的3.5%;商業(yè)物業(yè)也從前年的10%以上，下降到目前的7%左右。
而這些回報率與美國長(cháng)期國債利率(無(wú)風(fēng)險收益率)4.4%左右相比，已經(jīng)沒(méi)有太大的吸引力，這是由于中國房地產(chǎn)在過(guò)去的3年中，幾乎已經(jīng)翻了一倍。所以，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)需要面對更復雜的情況，要比投資東亞國家及地區冒更大的風(fēng)險。在租金不變的情況下，租金回報率下降是由物業(yè)價(jià)格上升導致的。
所以在第一種情況下，人民幣匯率的緩慢升值，對存量房地產(chǎn)有利好作用，但是如果在宏觀(guān)調控條件下，中國房地產(chǎn)不一定會(huì )吸引大量的外資進(jìn)入。一旦股權分置改革到位，上市公司質(zhì)量有所提高，股市上升則會(huì )使國內房地產(chǎn)資金回流股市，在租金不變的情況下，物業(yè)租金回報率可能會(huì )上升，反而會(huì )吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)。如果中國經(jīng)濟保持8%-9%的增長(cháng)，人民幣和股市的補漲可能不會(huì )影響房地產(chǎn)。
在人民幣匯率提高2%以后，密切關(guān)注海外資金的動(dòng)向，特別要關(guān)注匯率的松動(dòng)對中國國際化物業(yè)所帶來(lái)的更多機會(huì )和挑戰。(來(lái)源：國際金融報；作者：個(gè)人理財網(wǎng)CEO洪曦)
