中新網(wǎng)8月23日電 據人民日報-江南時(shí)報報道，如果央行真的取消房屋預售制度的話(huà)，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷一次巨大的變革。購房者從此之后不再是面對一份樓書(shū)、一張售樓小姐的嘴來(lái)購房了，他們能實(shí)實(shí)在在地感受房屋以后再下判斷。然而也有人擔心，期房退出市場(chǎng)會(huì )造成一段時(shí)間的真空期從而推動(dòng)房?jì)r(jià)上升，記者就這些敏感問(wèn)題采訪(fǎng)了房地產(chǎn)專(zhuān)家，得出的結論是：房?jì)r(jià)不會(huì )受此影響上升，購房者可靜觀(guān)其變。
“如果取消預售制度的話(huà)，將會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，這是一件好事情�！痹谡劦饺绻娴娜∠袊F行的房屋預售制度對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)，復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授如此認為。
期房預售制度的前世今生
期房預售制度的產(chǎn)生，有它特定的歷史原因。期房即預售商品房，是指從開(kāi)發(fā)商取得《商品房預售許可證》可以公開(kāi)發(fā)售開(kāi)始，直至取得之前的商品房。期房一般沒(méi)有整體竣工，購房者在購買(mǎi)期房時(shí)簽訂的是《商品房預售合同》，購買(mǎi)后一般需要等待一段時(shí)間才能入住。就上海目前的情形來(lái)看，簽訂預售合同到最后入住，大約需要等待一年半左右的時(shí)間。
而與之相應的現房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥所售項目的《房地產(chǎn)權證》的商品房�，F房必須是整體竣工并通過(guò)驗收，購房者在購買(mǎi)現房時(shí)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，即買(mǎi)即可入住。
據專(zhuān)家介紹，國外的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權之后再開(kāi)發(fā)建設，商品房建成后再行出售。這種方式對于購房人來(lái)說(shuō)十分安全。
尹伯成說(shuō)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛形成不久，開(kāi)發(fā)商品房耗時(shí)很長(cháng)，同時(shí)需要大量的資金方可維持，為了鼓勵開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)內需，在1997年前后，推出期房預售制度。推出這種制度的目的在于方便開(kāi)發(fā)商資金周轉。
期房是爛尾樓出現的最大根源
在尹伯成看來(lái)，預售制度的存在已經(jīng)不合時(shí)宜了�！艾F在是應該考慮取消這些制度了，目前的時(shí)機已經(jīng)成熟�！彼f(shuō)。
臺灣地區房地產(chǎn)政策研究協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)蔡為民先生認為，期房預售其實(shí)是不合理的形式，他說(shuō)：“購房者買(mǎi)下期房之后，在很長(cháng)一段時(shí)間內，產(chǎn)權、房屋都不屬于購房者，但是他們確需要向銀行支付貸款利息，對購房者來(lái)說(shuō)是不公平的�！�
期房預售一直被學(xué)者認為是開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”，依靠銀行和承建商墊付大部分開(kāi)發(fā)成本，房屋未建成，即通過(guò)認購金開(kāi)始了資金回籠。這就相對于開(kāi)發(fā)商只要花費很少的成本，就可以獲得非常大的回報。但是有學(xué)者認為，這正是由于預售制度的存在，導致市場(chǎng)淘汰機制徹底失靈。
尹伯成認為，由于期房預售制度的存在，要讓購房者承擔諸多風(fēng)險，這也有失公平。諸如目前出現的“貨不對板”、“爛尾樓”、“一房多賣(mài)”、“重復抵押”等現象，莫不與預售制度有關(guān)。
而這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有什么風(fēng)險，但對于購房者來(lái)說(shuō)，就不一樣了。購買(mǎi)期房時(shí)，購房者是根據圖紙買(mǎi)房，看不到實(shí)物，看到的僅僅是欲購房屋的戶(hù)型圖、整個(gè)園區的效果圖、樣板房而已，與用戶(hù)最終的房屋會(huì )有所差距。而一些精裝修的房屋在裝修的標準上更是沒(méi)有明確的標準。就目前的情形來(lái)看，購買(mǎi)期房主要會(huì )碰到房屋延期交付使用風(fēng)險、房屋內在品質(zhì)變換的風(fēng)險、房屋權屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險。
蔡為民甚至認為，期房預售制度是導致?tīng)�尾樓出現的最大根源所在。他分析說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項目，如果后市好，可以繼續做下去，如果后市不好的話(huà)，開(kāi)發(fā)商就跑路了，反正所花費的成本也不高�！比绻霈F這樣的情況，那么購房者就會(huì )蒙受更大的損失。
雖然香港、臺灣地區也存在預售制度，但蔡為民認為這比內地的做法更為先進(jìn)一些。他告訴記者，臺灣商品房預售是這樣操作的，即按照工程進(jìn)度付款，而且做到專(zhuān)款專(zhuān)用，由銀行作為中間人來(lái)監督，這樣就能夠有效地降低購房者的風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌
尹伯成認為，如果廢除期房預售制度，這會(huì )產(chǎn)生積極的作用，會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
他指出，首先會(huì )引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，對于一些實(shí)力不強的企業(yè)，將會(huì )遭到市場(chǎng)淘汰，而另外一些企業(yè)則會(huì )繼續發(fā)展。第二個(gè)，有開(kāi)發(fā)商認為，取消房屋預售制度，可能會(huì )造成房?jì)r(jià)的上漲。因為在他們看來(lái)，預售制度取消之后，會(huì )造成開(kāi)發(fā)周期的延長(cháng)，導致供應量的減少，進(jìn)而引起房?jì)r(jià)上漲。但是蔡為民認為這不大可能。
蔡為民指出，如果在去年廢除期房預售制度，這很有可能會(huì )導致房?jì)r(jià)飆升，因為當時(shí)的情形是供小于求，很多購房者為了得到一套房源，不惜長(cháng)時(shí)間的排隊。但是目前的狀況已經(jīng)不再是這樣，就目前“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數據來(lái)看，其商品房可售總面積接近1750萬(wàn)平方米，由于現在投資需求已經(jīng)被打壓下去，而自住剛性需求還沒(méi)有得到釋放，那么在這種背景下，這個(gè)數字還會(huì )增加。因此，蔡為民認為房?jì)r(jià)不會(huì )因為預售制度的廢除而上漲。由于開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，可能會(huì )將價(jià)格定得更為合理一些，所以他認為這樣反而很有可能對導致房?jì)r(jià)下挫。
在他看來(lái)，期房銷(xiāo)售其實(shí)是一種資金回籠的工具，被切斷之后，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響是比較大。蔡為民認為，在原來(lái)的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)期房預售來(lái)提前收回成本，所以能夠大幅度地擴張，但如果廢除這個(gè)制度之后，因為受到資金的限制，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法做到這點(diǎn)了。
同時(shí)，他認為開(kāi)發(fā)商應該會(huì )更加注重樓盤(pán)的品質(zhì)。他說(shuō)：“在期房預售的情形下，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售出去的是一種‘期貨’，樓盤(pán)的品質(zhì)到底怎么樣，全憑開(kāi)發(fā)商的嘴來(lái)說(shuō)。而且在過(guò)去的5年內，房地產(chǎn)市場(chǎng)太景氣了，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有從購房者的需求出發(fā)來(lái)真正在意產(chǎn)品的品質(zhì)。但是如果變?yōu)楝F房銷(xiāo)售之后，開(kāi)發(fā)商則不得不在意，因為他們所說(shuō)的一切，購房者都可以看得見(jiàn)、摸得著(zhù)，所以開(kāi)發(fā)商只有造出更好的產(chǎn)品，才能得到市場(chǎng)的認可�！�
購房者可靜觀(guān)其變
尹伯成認為購房者現在要做的事情就是等待。在他看來(lái)，目前還不到購房的最佳時(shí)機。他說(shuō)：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)下降通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整剛剛開(kāi)始，遠不到結束的時(shí)候�！本退呐袛�，認為上海的房?jì)r(jià)應該在今年4月份最高點(diǎn)的基礎上下降30%左右。
蔡為民認為購房者應該靜觀(guān)其變，因為他不認同期房預售制度的廢除會(huì )導致供應量的減少，進(jìn)而導致房?jì)r(jià)的上漲。開(kāi)發(fā)商的壓力會(huì )更大，因為轉變?yōu)楝F房銷(xiāo)售之后，開(kāi)發(fā)商如果不能將商品房及時(shí)銷(xiāo)售出去的話(huà)，就會(huì )產(chǎn)生庫存、折舊等一系列問(wèn)題。
不過(guò)就目前的情形來(lái)看，蔡為民認為不要馬上取消期房預售制度，而是尋求一種改良的方式。目前很多人拿到房子鑰匙之后第一件事情就是拆墻，因為有些房型畢竟不是按照購房者的意愿進(jìn)行設計的。他建議可以采用香港模式，采用分期付款的辦法，同時(shí)引進(jìn)銀行監管制度，這樣，購房者也可參與建房，得到自己想要的產(chǎn)品。(甄愛(ài)軍)
