中新網(wǎng)8月25日電 據北京晚報報道，日前，北京市豐臺區慧時(shí)欣園、宣武區凌云居和懷柔富樂(lè )小區北里三個(gè)小區成為住宅專(zhuān)項維修資金的使用試點(diǎn)。宣告北京市歸集五年的這項資金已解除“封凍”，開(kāi)始發(fā)揮其應有的作用；也使即將進(jìn)入中修期的部分小區改造、更新共用設備、設施而資金匱乏的問(wèn)題有了解決的途徑。
維修資金使用原則
《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規定：每個(gè)業(yè)主在辦理住房入住手續時(shí)都要繳納總房款2%的專(zhuān)項維修資金，作為住宅樓房共用部位和共用設施設備的維修養護、更新改造資金。從2000年開(kāi)始歸集至今年7月底，全市商品住宅專(zhuān)項維修資金已達63.9億元，但此前沒(méi)有一個(gè)小區支取、使用過(guò)此項資金。
對于未使用的個(gè)由，北京市建委小區辦宣傳培訓科長(cháng)王穎說(shuō)：“維修資金使用的決策主體發(fā)生了變化。建設部、財政部1999年發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，維修資金使用的決策主體是業(yè)主委員會(huì )，2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規定決策主體是業(yè)主大會(huì )。維修資金的使用屬于重大事項，必須要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，并且經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)才能使用。目前，全市有近3000個(gè)小區，成立業(yè)主大會(huì )的只有241個(gè)，不足10%。同時(shí)，資金安全監管體制尚需健全，需要從政策上、技術(shù)手段上建立一套健全、切實(shí)可行的資金監管系統。目前3個(gè)小區正在進(jìn)行住宅專(zhuān)項維修資金試點(diǎn)使用，主要目的是為完善住宅專(zhuān)項維修資金使用細則，并且為順利開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )成立前資金支用積累經(jīng)驗。
業(yè)主委員會(huì )成立前，維修資金原則上不得使用，確實(shí)發(fā)生直接影響到業(yè)主的居住生活和安全的情況時(shí)，可打破常規使用維修資金。具體程序為：首先物業(yè)管理企業(yè)將維修工程計劃在工程涉及區域的公共部分予以公告；其次由物業(yè)管理企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)機構對維修工程的必要性及費用預算進(jìn)行鑒定；再由物業(yè)管理企業(yè)將費用預算書(shū)、專(zhuān)業(yè)機構鑒定報告、工程費用按戶(hù)分攤明細表等公示15天，2/3以上業(yè)主同意后(要求書(shū)面意見(jiàn))，可向市小區辦申請支取�！�
試點(diǎn)社區經(jīng)驗談
豐臺區慧時(shí)欣園小區這次拿到了311440元維修資金。負責小區物業(yè)管理的北京綠環(huán)物業(yè)管理有限公司辦公室主任褚寶星說(shuō)：這筆維修資金我們用于電梯的改造。3個(gè)樓的9部電梯中6部更換鋼絲繩，還要增加聯(lián)動(dòng)裝置。我們物業(yè)公司的6個(gè)人春節前后忙了20多天，進(jìn)行公示，達到70%的業(yè)主同意后按程序遞交了相關(guān)材料。小區辦經(jīng)過(guò)考核認為我們符合條件。
宣武區凌云居拿到了133585元，用于6部電梯的中修和更換水泵的高壓變頻器。作為試點(diǎn)小區，物業(yè)公司——北京華匯物業(yè)管理有限責任公司總經(jīng)理李寧，對專(zhuān)項維修資金的使用有著(zhù)更多的思索，他說(shuō)：維修資金是有限的，廣大業(yè)主應當有清醒的認識。這次設施維修使原有的矛盾凸顯。因為我們這里有50戶(hù)未繳納維修資金，因此不能全額撥付。所以希望有關(guān)部門(mén)制定業(yè)主購房后繳納維修資金的具體時(shí)限，否則有人不履行繳納義務(wù)，勢必侵犯其他業(yè)主的權利；另外，應有政府部門(mén)、物業(yè)公司和業(yè)主都認可的專(zhuān)業(yè)中介機構對設備是否應當進(jìn)行檢修、預算是否合理進(jìn)行評估。物業(yè)公司在維修中起著(zhù)承上啟下的作用，稅率的問(wèn)題應如何解決？
懷柔富樂(lè )小區北里也得到了17500元維修資金，維修滲水的房頂。
業(yè)主無(wú)后顧之憂(yōu)
今后專(zhuān)項維修資金不足以支付設備維修款項時(shí)將如何操作？對此，王穎說(shuō)：“專(zhuān)項維修資金賬上的錢(qián)不足首次歸集額的30%時(shí)要進(jìn)行續籌，具體方案由業(yè)主大會(huì )決定，一般按建筑面積分攤�！�
維修資金牽涉到每個(gè)業(yè)主的利益，業(yè)主關(guān)心這筆錢(qián)用在什么地方。王穎介紹：新的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法草案》已制定完畢，將于年內出臺。同時(shí)，專(zhuān)項維修資金管理系統也將啟用。通過(guò)該網(wǎng)絡(luò )系統，能夠使涉及到維修資金的各個(gè)主體，如業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、銀行、包括市區縣行政主管部門(mén)都能按照各自的權限在網(wǎng)上直接實(shí)現維修資金的交納、劃轉、查詢(xún)、使用、記賬、審批、分攤、監督管理等功能。
至于將來(lái)辦理相關(guān)手續時(shí)是否可以簡(jiǎn)化的問(wèn)題，王穎說(shuō)：今后只要進(jìn)行了公示，有了2/3業(yè)主同意的書(shū)面意見(jiàn)，還有專(zhuān)業(yè)機構的鑒定，就可以隨時(shí)申請隨時(shí)審批，不需要很長(cháng)時(shí)間，幾個(gè)工作日就可完成。(沈文愉)
